De wooncrisis is het gevolg van wereldwijde vermogensongelijkheid

We zien de rol van de financiële sector en de kredietcrisis over het hoofd.

Zwangere vrouwen die in auto’s slapen, alleenstaande moeders met gezinnen in garageboxen, werkende mensen die bij de daklozenopvang aankloppen. Zowel kopen als huren is onbetaalbaar en Nederland zit inmiddels met een tekort van ruim 400.000 woningen. Wonen is hét verkiezingsthema. En terecht, basisrechten worden op structurele wijze geschonden.

Opmerkelijk genoeg zien we over de hele wereld de laatste jaren vergelijkbare verschijnselen. Vooral in een aantal andere rijke Westerse landen. In de media en zelfs bij specialisten doet dit maar zelden een lampje branden. Natuurlijk heeft Nederland unieke problemen zoals ruimtegebrek en stikstof. Maar is er wellicht een onderliggende oorzaak die al die wooncrisissen over de hele wereld verbindt? Volgens de populaire ex-bankier en activist Gary Stevenson wel. Hij deed recentelijk zijn verhaal bij een razend populaire aflevering van Tegenlicht. Het komt er volgens Gary op neer dat vermogensongelijkheid tussen mensen met en zonder kapitaal niet alleen een gevolg van de wooncrisis is, maar ook een belangrijke oorzaak. Althans op woningmarkten blootgesteld aan de financiële sector. Die vermogensongelijkheid werd bovendien verergerd door financieel beleid, vooral na kredietcrisis. Leggen we deze analyse naast de recente geschiedenis van de Nederlandse woningmarkt dan blijkt daar inderdaad veel in te zitten.  

Om te begrijpen wat er is gebeurd moeten we eerst een misverstand uit de weg nemen. Huizenprijzen komen niet primair voort uit vraag en aanbod. Het speelt natuurlijk een rol, maar financieringsruimte - dus hoeveel er geleend kan worden - speelt doorgaans een belangrijkere rol. Na de neoliberale jaren 80 en 90 wordt die ruimte opgerekt door deregulering van de internationale financiële sector en de woningmarkt. Dit gaat uiteindelijk fout. Getriggerd door de woningmarkt in de VS ontstaat de kredietcrisis in 2008 en een wereldwijde recessie volgt. Ook de Nederlandse huizenmarkt raakt in het slop. Dan gebeuren er nog vreemdere dingen.

Overheden en centrale banken reageren met ongekend financieel en monetair stimuleringsbeleid. Simpel gezegd kregen grote (institutionele) beleggers hierdoor miljarden aan ‘nieuw’ geld van centrale banken wat een onderkomen met rendement zocht. Vastgoed blijkt een populaire bestemming en hier begint dan ook het verhaal van Stef Blok. Blok struinde in de jaren na de crisis internationale vastgoedbeurzen af om de geliberaliseerde Nederlandse woningmarkt aan te prijzen bij beleggers. De ‘gentrificerende’ Nederlandse steden vallen in de smaak. Het investeringsvolume gaat maar liefst van 1 miljard euro in 2011 naar 10 miljard in 2019. Een succes, zo lijkt het. Maar zoals we zullen zien gaat het nu pas echt fout.

Door hetzelfde stimuleringsbeleid werd ook de rente op hypotheken laag gehouden waardoor gewone particulieren óók meer kunnen lenen. En wie vastgoed op de juiste locatie heeft kan overwaarde inzetten. Banken vinden dit prima. Zij verkopen nog altijd graag zoveel mogelijk schuld die de waarde van ‘hun’ onderpand, de woning, opdrijft. Vooral als die schuld door de overheid en de centrale bank wordt gedekt. Tijdens COVID werd het stimuleringsbeleid opnieuw in extreme mate gebruikt. We zien een speculatief piramidespel ontstaan waarbij de prijs steeds verder opgedreven wordt. Het resultaat: in 2015 was de gemiddelde verkoopprijs in Nederland 230.000 euro, ongeveer 6,5 modale jaarinkomens. Wat al veel was. In 2025 zitten we haast op een half miljoen euro, meer dan tien modale inkomens. In grote steden is het nog erger. Niet alleen de hypotheekrenteaftrek, ook de kunstmatig lage rentes door dit financiële stimuleringsbeleid waren dus eigenlijk een impliciete subsidie die de prijs opdreef. Zo creëerde men de vermogensongelijkheid.

Hoe zit het dan met de schaarste? De vruchtbare grond daarvan wordt eveneens in de jaren 80 en 90 aangevoerd. De veelgenoemde bevolkingsgroei is inderdaad hoog, maar eigenlijk al 60 jaar gemiddeld redelijk constant. Na de jaren 90 neemt het bouwtempo echter af. Marktwerking moest rond deze periode meer voorzien in huisvesting terwijl sociale huur werd afgestoten. Daarnaast neemt het aantal alleenstaanden vanaf de jaren 80 met een vrij constant tempo toe, maar ook daar anticipeert de markt niet op. Tot overmaat van ramp wordt voor de miljarden die Stef Blok ophaalde ook vooral niet gebouwd. De bouw bereikt de laatste 15 jaar zelfs een dieptepunt. Dit verklaart ook de personeelstekorten in de bouwsector. Het geld van Blok werd dus in bestaand vastgoed gestoken, niet zelden om sociale huur op te kopen en te verwaarlozen. De lage rentes leveren eveneens weinig op, terwijl dit normaliter woningbouw zou moeten aanjagen. Achteraf bleek de beruchte uitspraak van Blok, ‘de woningmarkt is af’, weinig anders dan het opdrijven van de prijs terwijl volkshuisvesting juist werd afgebroken.

De markt richt zich natuurlijk op waar het geld zit. En dat is nu zeer scheef gegroeid. Het doorsnee vermogen van de Nederlander is de laatste 10 jaar opeens geëxplodeerd van ongeveer 30.000 naar 150.000 euro, vrijwel volledig door woningbezit. Op papier weliswaar, maar dit plotselinge vermogen ‘uit het niets’ heeft wel degelijk impact. Via bijvoorbeeld familiehypotheken wordt het leenbedrag zo nog altijd flink opgerekt. Velen in de vastgoedketen drijven hun prijzen op omdat het kan. Laten we ook niet naïef zijn, voor sommige partijen is de schaarste en zelfs de regeldruk ook lucratief. Zo bestaat bijvoorbeeld de prijs van nieuwbouwwoningen voor 60% uit de grondprijs, in de jaren 90 was dit nog 20%. Families die de plotselinge explosie van overwaarde niet op zak hebben zagen hun inkomen relatief gezien stagneren. De markt kan en wil voor hen dus niet meer fatsoenlijk leveren. Onvoldoende rendement voor beleggers. Dit resulteert voor laatkomers in nog extremere hypotheeklasten, onbetaalbare huren of stomweg (economische) dakloosheid.

Vermogensongelijkheid is zowel een gevolg als een oorzaak van de wooncrisis. Marktwerking, het blootstellen van de woningmarkt aan de financiële sector en stimuleringsbeleid bracht geen levendige woningmarkt. Het bracht een speculatief piramidespel waarbij prijsstijging een doel op zich werd. De verstoorde markt proberen bij te sturen werkt niet meer. De overheid moet taboes doorbreken en radicaal ingrijpen.