Mijn huis heeft flinke overwaarde, maar hoe verzilver ik die?

In 2015 kostte een koopwoning gemiddeld ongeveer 230.000 euro. In 2025 lag die prijs rond de 480.000 euro. In tien jaar tijd zijn de huizenprijzen dus meer dan verdubbeld. Het kan daarom zo zijn dat je een mooi huis hebt met een nog mooiere overwaarde. Maar hoe kan je het geld dat in de stenen zit verzilveren als je jouw huis nog niet wilt verkopen? We spreken hierover met financieel expert Michel Ligtlee van Vereniging Eigen Huis.

Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde van je huis en de resterende hypotheekschuld. Het laat zien hoeveel financiële ruimte of winst je woning heeft opgebouwd. Als je in je eigen huis wilt blijven wonen en die overwaarde wilt gaan gebruiken, wordt de term ‘verzilveren’ gebruikt. De vraag is: hoe doe je dat?

Volgens adviseur Ligtlee krijgt Vereniging Eigen Huis veel vragen binnen over het benutten van de overwaarde. “Wij hebben in totaal 800.000 leden en velen daarvan komen bij ons met vragen over de verzilvermogelijkheden. We zien dat het voor veel mensen aantrekkelijk is om hun inkomen aan te vullen met de overwaarde van hun woning. Dat gaat namelijk in veel gevallen toch wel om een paar ton. Mensen hopen op die manier wat rianter te kunnen leven.”

De overwaarde te gelde maken kan op verschillende manieren. De meest voor de hand liggende manier is door je hypotheek te verhogen. Zo kan je ervoor kiezen om je bestaande hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. Hoe zien de opties eruit?

Een hypotheek onderhands verhogen betekent dat je je bestaande hypotheek verhoogt, zonder dat er een nieuwe hypotheekakte bij de notaris nodig is. “Daarom heet het onderhands verhogen, want zo bespaar je op notariskosten. Dat maakt het goedkoper en eenvoudiger dan een nieuwe hypotheek afsluiten”, aldus Ligtlee.

Onderhands verhogen kan niet iedereen, geeft de financieel expert aan. “Als je jouw bestaande hypotheek onderhands wilt verhogen, moet de hypotheek bij het afsluiten al voor een hoger bedrag zijn ingeschreven dan toen je hem hebt geleend. Alleen dan kan je bank de lening verhogen zonder dat je opnieuw naar de notaris hoeft”.  Weet je niet meer of jouw hypotheek hoger is ingeschreven kijk dan in je hypotheekakte of neem contact op met je bank.

Als voorbeeld: je hebt je hypotheek ingeschreven voor 800.000 euro. Maar je huis kost slechts 600.000 euro. Gezien je niet meer dan de marktwaarde van je woning kunt lenen, houd je dus nog 200.000 euro ruimte over om in de toekomst te lenen. Dit betekent dus niet dat je automatisch 200.000 euro in je bezit hebt. 

“De verhoging kan alleen bij je huidige hypotheekverstrekker”, voegt Ligtlee eraan toe. “Hoeveel je kunt verhogen, hangt af van de ingeschreven som en de waarde van je woning. Je kunt de bestaande lening verhogen tot maximaal 100 procent van de waarde van de woning.’’

- Je hebt al een hypotheek bij een bank.

- Je vraagt diezelfde bank om extra geld te lenen uit je overwaarde.

- De bank past je bestaande hypotheek onderhands aan, dus zonder notaris.

- Het extra bedrag komt vrij als opname.

Uiteraard toetst de bank bij een onderhandse verhoging ook of je inkomen voldoende is om het gewenste extra bedrag te kunnen lenen.

“Heb je geen extra ruimte in je bestaande hypotheek? Dan is een tweede hypotheek afsluiten een mogelijkheid. De bank kijkt daarvoor naar je totale financiële situatie,” zo geeft Ligtlee aan.

Een tweede hypotheek betekent dat je een extra lening op je woning afsluit om een deel van je overwaarde op te nemen. Het werkt anders dan een onderhandse verhoging. “Hiervoor moet je wel naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte. Daar betaal je dus extra kosten voor.”

Hoe gaat een tweede hypotheek nemen in zijn werk als je geen ruimte hebt binnen je bestaande hypotheekinschrijving?

- Je laat je woning opnieuw taxeren, zodat de geldverstrekker weet hoeveel overwaarde er is.

- Je sluit een tweede hypotheek af boven op je bestaande hypotheek.

- Je ontvangt het geld als eenmalige opname. Je kunt het flexibel inzetten: bijvoorbeeld voor een verbouwing, consumptieve doelen, aankoop tweede woning etc.

- De bank zal meestal het bedrag ineens uitkeren. Soms zal een bouwdepot nodig zijn als de totale hypotheek hoger is dan waarde van de woning voor bijvoorbeeld een verbouwing.

- Je totale schuld (eerste en tweede hypotheek) wordt terugbetaald bij verkoop van de woning.

Voor een tweede hypotheek mag je niet uitkijken naar een andere hypotheekverstrekker, voegt Ligtlee eraan toe. “Het is niet mogelijk om de eerste hypotheek bij bijvoorbeeld de Rabobank te hebben lopen en de tweede hypotheek af te sluiten bij ING of ABN AMRO.”

Huiseigenaren met voldoende inkomen die hun overwaarde willen benutten, kunnen kiezen voor een tweede hypotheek. Vaak is een extra hypotheek afsluiten voor ouderen geen probleem, volgens Ligtlee. “Veel ouderen hebben natuurlijk best een behoorlijk inkomen. Dus ja, die kunnen vaak gewoon bij de bank terecht.”

Heb je juist een bescheiden inkomen en woon je in een huis met overwaarde? Dan komt de verzilverhypotheek, ook bekend als ‘opeethypotheek’, in beeld als optie. 

Het kernverschil is dat een tweede hypotheek een gewone extra lening op je woning is, terwijl een verzilverhypotheek een speciaal product is dat vooral bedoeld is om overwaarde op latere leeftijd te benutten zonder maandlasten. Meestal is deze pas af te sluiten voor mensen die al met pensioen zijn.

De term ‘opeethypotheek’ wordt niet voor niets gebruikt. “De rente bij een verzilverhypotheek wordt namelijk niet maandelijks betaald, maar wordt bij de hypotheekschuld opgeteld. Je eet je overwaarde dan op”, legt Ligtlee uit. “De overwaarde wordt dus steeds lager. Daardoor is deze lening ook geschikt voor mensen die veel overwaarde op hun huis hebben, maar te weinig inkomen om elke maand extra kosten te betalen.”

- Een verzilverhypotheek is een aflossingsvrije lening waarbij je de overwaarde opneemt zonder maandelijkse betalingen.

- Geen maandlasten: de rente wordt bijgeschreven op de schuld, die pas wordt afgelost bij verkoop of overlijden.

- Doel is financiële ruimte creëren voor: aanvulling voor het pensioen, zorgkosten, een verbouwing, schenking etc.

- De schuld loopt op.

- Aanvragers moeten vaak ouder zijn dan 68 om in aanmerking te komen voor een verzilverhypotheek.

 Er zijn volgens financieel expert Ligtlee ook nog andere manieren om overwaarde te benutten.

Heb je overwaarde op je woning? Dan kun je je ook wenden tot het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), een stichting zonder winstoogmerk. Het SVn werkt in opdracht van het Rijk, provincies en gemeente.

“Dit fonds helpt gemeenten met speciale leningen voor huiseigenaren. Vooral voor mensen die hun huis willen aanpassen zodat ze er langer kunnen blijven wonen als ze ouder worden”, zegt Ligtlee. Er zijn twee belangrijke leningen:

De naam Blijverslening verwijst naar het doel van de regeling: mensen helpen om langer in hun eigen huis te laten wonen, oftewel een lening voor blijvers.

De lening is bedoeld voor woningaanpassingen die ervoor zorgen dat “iemand veilig, comfortabel en levensloopbestendig kan blijven wonen in een vertrouwde omgeving”, aldus de SVn zelf.

Hierbij wordt gekeken naar je inkomen: je moet genoeg inkomsten hebben om de maandelijkse lasten van de lening te kunnen betalen. De Blijverslening komt in de vorm van een hypothecaire of persoonlijke lening. Ligtlee legt de verschillen uit.

“De hypothecaire Blijverslening is bedoeld voor mensen met een koopwoning”, geeft de expert van Eigen Huis aan. “Je huis dient als zekerheid voor SVn om de lening te kunnen verstrekken.”

Hoeveel je maximaal kunt lenen, bepaalt je gemeente of provincie, maar het maximale leenbedrag kan nooit hoger zijn dan 50.000 euro. Leen je een bedrag tot en met 10.000 euro, dan is de looptijd van de lening 10 jaar. Is het meer dan 10.000 euro, dan is de looptijd 20 jaar.

“De zogeheten persoonlijke Blijverslening is geschikt voor zowel woningeigenaren als huurders, mits je gemeente of provincie dit toestaat”, geeft Ligtlee aan. Eén van de aanvragers van de lening moet jonger zijn dan 76 jaar. De persoonlijke lening heeft een looptijd van 10 jaar en bedraagt minimaal 2.500 euro en maximaal 10.000 euro.

Niet iedere gemeente biedt dergelijke blijvers- of verzilverleningen aan. Kijk op de site van SVn of jouw gemeente deze lening verstrekt.

Een manier om je overwaarde te gebruiken zonder een lening aan te gaan, is je huis verkopen aan een vastgoed- of investeringspartij en de woning vervolgens terug huren. Dit heet sale and lease back. Je krijgt dan in één keer een groot bedrag uitbetaald of een maandelijkse uitkering. Meestal is dat 70 tot 80 procent van de waarde van je woning.

Volgens Ligtlee moet je heel goed nagaan of deze optie rendabel genoeg voor je. “Het is wel opletten”, waarschuwt de financieel expert. “Het zijn vaak commerciële partijen die jouw woning kopen tegen de huidige marktprijs. Op dit moment stijgen de gemiddelde huizenprijzen zo'n procentje of vijf tot tien per jaar. Dus je geeft wel een deel van de waardeontwikkeling van je woning op bij sale and lease back.”

Die huur die je vervolgens betaalt, is meestal vergelijkbaar met andere huurprijzen in de markt en stijgt vaak elk jaar mee met de inflatie. “Daardoor ga je in veel gevallen een hoger bedrag per maand betalen dan toen je nog een hypotheek had”, tekent Ligtlee aan. De aanbieders (bijvoorbeeld Behouden Huis en Welvarend Wonen) die een maandelijkse uitkering geven, brengen geen huur in rekening. Zo ontvang je maandelijkse een forse aanvulling op je inkomen.

Let op: Deze manier van verzilveren valt niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), in tegenstelling tot de eerdergenoemde mogelijkheden. Sale and lease back is alleen voordelig als je snel veel geld nodig hebt, je een hogere huur kan betalen en je niet wil verhuizen, aldus Vereniging Eigen Huis.

Wat is je startpunt als je overwaarde wilt verzilveren? “Trek altijd eerst aan de bel bij een hypotheekadviseur”, raadt Ligtlee aan. Die kan specifiek naar jouw situatie kijken en op basis daarvan passend advies geven.” Vraag wel even welke kosten aan het advies zijn verbonden, voordat je je uitgebreid laat voorlichten.