Europese Hof kan ‘ramp’ veroorzaken op Nederlandse woningmarkt

Verhuurders in de vrije sector maken zich opnieuw grote zorgen over een potentiële miljardenclaim over onterecht geïnde huur nu het Europese Hof van Justitie aan zet is om deze kwestie te beoordelen.

Het draait allemaal om het zogenoemde huurprijswijzigingsbeding in huurcontracten op basis waarvan huurverhogingen worden doorgevoerd in de vrije sector. Dit beding is mogelijk oneerlijk en de doorgevoerde huurverhogingen dus ook. Hoewel de zaak na een uitspraak van de Hoge Raad met een sisser leek af te lopen voor de verhuurders, zijn inmiddels in een vergelijkbare zaak prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof waarover veel onrust is in de huursector.

Het consumentenprogramma Kassa (BNNVARA) besteedt hieraan zaterdagavond uitgebreid aandacht. De Woonbond die opkomt voor huurders zal aanschuiven in de uitzending.

Een uitspraak in het voordeel van de huurders zou kunnen leiden tot een miljardenclaim, becijferde vastgoedbedrijf CBRE in opdracht van de branchevereniging van institutionele en professionele vastgoedinvesteerders (IVBM) voorafgaand aan de uitspraak van de Hoge Raad. Dit omdat nagenoeg elke professionele woningbelegger hetzelfde modelcontract heeft gebruikt.

Huurders zouden in het voor verhuurders slechtste scenario tot circa 6,4 miljard euro terug kunnen krijgen en de totale huurderving tot 2040 zou kunnen oplopen tot maar liefst € 87,4 miljard als er geen huurverhogingen meer doorgevoerd kunnen worden. Met stagnerende nieuwbouw en uitponden tot gevolg. "Deze zorgen zijn opnieuw actueel", aldus een woordvoerder van de IVBM. Ook de koepel van woningcorporaties, Aedes, die ruim 125.000 vrije sector huurwoningen verhuurt, geeft aan dat de "theoretische gevolgen groot kunnen zijn", maar gaat vooralsnog uit van wat de Hoge Raad heeft bepaald.

De zaak bij het Europese Hof draait om een groepje huurders van woonstichting Lieven de Key. In hun contract staat dat de huurverhoging bestaat uit een zogenoemd inflatiepercentage vermeerderd met een opslag van maximaal 7 procent. "Omdat het zogenoemde indexatie- en opslagbeding mijns inziens aan elkaar gekoppeld zijn, is mijn verwachting dat beide bedingen ongeldig worden verklaard", stelt jurist Guido Zijlstra die de huurders bijstaat en bij de kantonrechter heeft aangedrongen op de prejudiciële vragen aan het Europese Hof.

"Dit zou betekenen dat alle huurverhogingen vanaf de aanvang van het huurcontract ongeldig worden verklaard en de huurders gezamenlijk een ton terugkrijgen. Mocht alleen het opslagbeding ongeldig worden verklaard, zal dat bedrag een stuk lager liggen, maar krijgen deze huurders nog steeds duizenden euro’s terug."

De Hoge Raad oordeelde in 2024 opvallend genoeg dat het huurprijswijzigingsbeding wel moet worden gesplitst in een inflatiepercentage-  èn een opslagbeding. Alleen het opslagbeding staat volgens de Raad ter discussie, waarbij een percentage van 3 procent boven op de consumentenprijsindex over het algemeen eerlijk wordt bevonden.

Uit een analyse van Kassa blijkt echter dat het opslagpercentage verschilt per verhuurder en huurcontract. Zo staat in het ene contract een opslag van 1, 2, 3, of bijvoorbeeld 4 procent op de inflatiecorrectie, maar dat kan oplopen tot een opslag van maar liefst 7 procent en misschien zelfs hoger. Het is de vraag hoe het Europese Hof de hoogte van het opslagbeding zal beoordelen in navolging van de Hoge Raad die zich alleen uitliet over een opslag tot 3 procent.

Zelfs als de maximaal omschreven huurverhoging nooit daadwerkelijk is berekend, kan die onrechtmatig zijn als de formulering niet deugt, blijkt uit jurisprudentie. Het indexatie-beding mag bovendien niet ontbreken, blijkt uit een recente uitspraak van de kantonrechter over een huurder van corporatie Stadgenoot. De betreffende huurder krijgt maar liefst € 30.356,56 euro aan te veel betaalde huur terug, omdat het inflatiepercentage ontbrak. Er ging een streep door al zijn huurverhogingen en hij hoeft voortaan alleen de aanvangshuur te betalen. Zijn huurachterstand is daarmee in één klap opgelost, en een noodgedwongen verhuizing van de baan. "Ook andere huurders van Stadgenoot maken kans hun huurverhogingen terug te krijgen", aldus jurist Roelof de Nekker van Claimer.nl die de procedure won en andere huurders oproept het er eveneens niet bij te laten zitten.

De Nekker die de zaak van Zijlstra nauwlettend volgt, omdat hij huurders bijstaat met een vergelijkbaar contract bij verhuurder Altera, valt het bovendien op dat het indexatiebeding van Lieven de Key niet aan de eisen voldoet die het CBS eraan stelt. "Het is in mijn ogen temeer ongeldig omdat sprake is van 'rente op rente'. Ook de CPI zelf kan nogmaals verhoogd worden met maximaal 7 procent. Daarmee beïnvloedt Lieven de Key dus niet alleen de oude kale huur, maar óók de opslag."

Hoogleraar Huisvestingssystemen Peter Boelhouwer zou het echter onvoorstelbaar vinden als het indexatie - en opslagbeding als niet splitsbaar wordt gezien door het Europese Hof van Justitie. "Een zak aardappelen behoudt immers ook niet altijd dezelfde prijs. Het zou een regelrechte ramp zijn voor de woningmarkt als verhuurders massaal terug moeten gaan naar de aanvangshuur en gedwongen worden miljarden aan huur terug te betalen. Dit ligt nu helaas wel opnieuw op tafel."

Volgens jurist Zijlstra is het vooralsnog niet tot een schikking gekomen met Lieven de Key en blijven de prejudiciële vragen aan het Europese Hof van Justitie staan. Wanneer het Europese Hof zal antwoorden, is nog niet duidelijk, maar dat kan zomaar nog een jaar duren.

IVBN, CBRE en Aedes wilden vanavond helaas niet naar de uitzending van Kassa komen voor een nadere toelichting vanuit de kant van de verhuurders, omdat de procedure bij het Europese Hof nog loopt.