Sfeerfoto van Kassa
Kassa
Kassa

Kassa zie je weer live op maandag 22 augustus, om 20.30 uur op NPO1!

Het consumentenplatform van BNNVARA met Vraag & Beantwoord, dossiers en actuele artikelen. Bekijk de Kassa-uitzending online!
Kassa

Hoe kun je de overwaarde op je huis benutten?

26-04-2021
  •  
leestijd 5 minuten
  •  
29480 keer bekeken
  •  
geld huis hypotheek (1127x634)
Tijdens de coronacrisis stegen de huizenprijzen harder dan in de 20 jaar ervoor. Overwaarde op een koopwoning is geen zeldzaam verschijnsel. Integendeel. Eén op de drie woningeigenaren heeft minimaal 100.000 euro (een ton) overwaarde op zijn huis. Voor 11 procent geldt zelfs dat het twee ton of meer overwaarde heeft, blijkt uit cijfers van Kadasterdata.nl. Een goed moment om eens te kijken hoe je dat geld kunt benutten.
Overwaarde op je woning betekent dat de verkoopprijs hoger is dan de resterende hypotheek. Nu tegen de verwachting in huizen ook tijdens de coronapandemie meer waard worden, hebben steeds meer mensen overwaarde op hun koopwoning. Wat kun je daarmee? Wij zetten een aantal opties voor je op een rijtje.

Koop een voordeliger woning

Je kunt op zoek gaan naar een ander huis. De overwaarde maak je nuttig bij de aankoop van je volgende huis. Je hebt minder hypotheek nodig, simpel gezegd. Bovendien is de hypotheekrente nog steeds laag. Dankzij minder hypotheek en een lage rente kunnen je maandlasten waarschijnlijk ook nog omlaag na de verhuizing. Let wel, houd rekening met (extra) belasting als je de overwaarde op deze manier gebruikt en een leuk bedrag over hebt gehouden. Boven de vrijstelling van 50.000 euro betaal je immers vermogenstaks.

Verkoop en verbouw

Na de verkoop van je huis kun je ook de overwaarde helemaal gebruiken om je nieuwe woning onder handen te nemen. Denk aan een renovatie, een uitbouw of het duurzamer maken van je aankoop.

Let op de bijleenregeling

Kies je ervoor om een volledige hypotheek te nemen, in plaats van de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van een huis? Dan mag je in je belastingaangifte geen hypotheekrente meer aftrekken over het bedrag van de overwaarde. Dit heet de bijleenregeling. Deze geldt als je binnen drie jaar na verkoop een ander huis koopt. Deze regeling voorkomt dat je belastingvoordeel krijgt als je de overwaarde niet gebruikt. Wanneer geldt de bijleenregeling? Op de site van de Belastingdienst staat een Rekenhulp.

Stap over naar een huurwoning

Je kunt er ook voor kiezen om in een huurhuis te gaan wonen, na verkoop van je huis met overwaarde. Het overgebleven geld kun je op de bank zetten voor je pensioen of bijvoorbeeld gebruiken om te beleggen, of anderszins nuttig maken. Schenken bijvoorbeeld aan je (klein)kind. Op de site van de Belastingdienst kun je zien hoeveel je belastingvrij mag schenken.
Als je langer dan drie jaar huurt, hoef je de overwaarde niet te besteden aan een nieuwe woning (zie  hiervoor de genoemde bijleenregeling). Een nadeel van huren is dat je geen vermogen meer opbouwt, zoals dat met een koopwoning wel kan. Je kunt verder te maken krijgen met stijgende maandlasten als de huurprijs omhoog gaat. Houd er ook hier rekening mee dat de Belastingdienst meekijkt. Je betaalt immers boven het vrijstellingsbedrag van 50.000 euro vermogenstaks.

‘Verzilverlenig’ en ‘Blijverslening’

Ouderen die zo lang mogelijk in hun eigen huis willen blijven wonen, kunnen de woning in gereedheid brengen voor de oude dag. Denk aan: de douche renoveren, een traplift installeren, drempels uit de woning weghalen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) biedt huiseigenaren met overwaarde die hun huis ‘levensloopbestendig’ willen maken de Blijverslening en de Verzilverlening aan. SVn beheert fondsen voor volkshuisvesting voor gemeenten en andere overheden. Het is een stichting zonder winstoogmerk.
Een Blijverslening wordt verstrekt als een hypotheek of persoonlijke lening, tegen gunstige voorwaarden. Is de lening goedgekeurd? Dan wordt deze in een bouwdepot gestort, waarna je alleen rente betaalt over het deel dat is opgenomen. Vanuit het bouwdepot wordt de aannemer die je huis aanpast betaald.
Met de Verzilverlening leen je geld uit de overwaarde van je huis om aanpassingen voor de oude dag te laten verrichten. De lening hoeft pas te worden afgelost bij de verkoop van het huis. Je kunt deze leenvorm alleen aanvragen als je 58 jaar of ouder bent. Je gemeente bepaalt of en wanneer je er gebruik van kunt maken.

Kijk op SVN.nl om te zien of één van deze leningen in je gemeente beschikbaar is. Let wel: elke gemeente kan eigen voorwaarden stellen.

Verzilverhypotheek

Ben je zestigplusser en woon je in huis met veel overwaarde?  Dan is het afsluiten van een verzilverhypotheek, ook bekend als ‘overwaarde hypotheek’ en ‘opeethypotheek’, ook een optie. Een deel van de overwaarde wordt omgezet in een lening, die je kan gebruiken voor bijvoorbeeld het gereed maken van je huis voor de oude dag of voor extra pensioen.

Omdat dit vaak geen eenvoudige financiële constructies betreft, waarschuwde toezichthouder AFM afgelopen december voor de verzilverhypotheken. Zo kunnen de schuld en de te betalen rente stevig oplopen. Op termijn kun je dan het risico lopen ongewild te moeten verhuizen. De AFM adviseert om eerst een financieel adviseur te raadplegen voor dit product.

‘Sale-and-leaseback’ - Je eigen huis huren na verkoop

Het kan zo zijn dat je weinig geld op de bank hebt staan, maar wel in een huis woont met fikse overwaarde. Je vermogen zit dus nog vast in steen. Daarvoor bieden diverse partijen ‘sale-and-leaseback’ aan. Je verkoopt dan je woning om van de overwaarde te kunnen profiteren en huurt het terug van de opkoper. De huur bedraagt een percentage van de verkoopopbrengst. Je moet eenmalig kosten betalen aan de kopende partij. Dit bedrag loopt al gauw op tot duizenden euro’s. Voor onderhoud moet een regeling worden getroffen. Vaak wordt met da bedrag ook rekening gehouden in de verkoopprijs.
Bij sale-and-leaseback komen dus kosten kijken die je van tevoren goed op een rij moet zetten. Want als je nog tien à vijftien jaar (of langer) huurt, hoeveel hou je dan nog over van je verzilverde overwaarde? Houd verder rekening met tussentijdse huurverhogingen. Heb je ineens meer geld dan het heffingsvrije vermogen van 50.000 euro? Dan krijg je ook in dit voorbeeld te maken met de Belastingdienst, vanwege de belasting die je moet betalen over je nieuwverworven vermogen.

Overwaarde benutten voor verbouwing

De keuken uitbouwen, een andere badkamer… Als je prettig woont en erover droomt om je huis nog mooier te maken, kun je de overwaarde benutten voor een verbouwing. Zorg wel dat die je huis meer waarde geeft. Om het geld ervoor vrij te maken, kun je met je overwaarde je hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten. Je maandlasten kunnen hierdoor stijgen, dus laat uitrekenen of een extra hypotheek bij jouw financiële situatie past.

Maak gebruik van advies

Als je denkt: ‘ik weet niet welke optie voor mij het beste is’ of ‘dit soort financiële afwegingen over mijn overwaarde gaan mij boven de pet’, is het verstandig om je te laten adviseren door één of meer adviseurs. Een financieel planner of financieel adviseur kan uitrekenen wat het beste past bij jouw financiële situatie, nu en op de lange termijn. Je kunt ook op consult gaan bij je eigen bank of bij je hypotheekadviseur of je kunt hiervoor een onafhankelijk financieel planner van de VOFP (Vereniging Onafhankelijk Financieel Planners) in de arm nemen.
Aan het verstrekken van advies kunnen uiteraard kosten verbonden zijn. Vraag voorafgaand aan het consult hoe hoog de tarieven zijn.

Doe mee op Vraag & Beantwoord: stel je vraag

Heb jij nou een vraag over het onderwerp overwaarde? Of heb je bijvoorbeeld als huurder een vraag over je woonsituatie? Alle soorten consumentenvragen zijn welkom op het Kassa-forum Vraag & Beantwoord. Stel hier jouw vraag.

Vind je het leuk om anderen van advies te voorzien? Dan kun je uiteraard anderen helpen met een consumentenkwestie door vragen te beantwoorden op ons forum. Iedereen is welkom!
Bronnen: Nibud, AFM, Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis

Praat mee

Heb je een vraag, suggestie of wil je gewoon iets kwijt? Dat kan hier. Lees onze spelregels.

avatar

Reacties (3)

dyan07
dyan079 mei 2021 - 8:51

Wat een achterhaalde tips: "koop een goedkoper huis", "neem een huurhuis".......hoever staat Kassa af van de realiteit vraag ik me af?!

anduril
anduril5 mei 2021 - 19:40

Wat ik ook mis in deze opsomming is de mogelijkheid van verkoop op basis van lijfrente. Dan verkoop je voor een lagere prijs het blote eigendom met een maandelijkse aanvullende betaling door de koper en behoudt de verkoper het vruchtgebruik tot zijn overlijden. Dan wordt de koper volledig eigenaar.

anduril
anduril26 apr. 2021 - 10:23

Waarom van die moeilijke en dure oplossingen? Met de krediethypotheek die nog niet zo lang geleden bestond ben je veel flexibeler en goedkoper uit. De krediethypotheek kende een rente van Euribor +1% (Euribor is de rente die de bank betaalt en 1% is de winst van de bank), vrij opnemen naar behoefte, vrij tussentijdse aflossing en finale aflossing bij verkoop van het huis. Was het voor de banken weer te weinig?

Altijd op de hoogte blijven van het laatste nieuws?

Meld je snel en gratis aan voor de Kassa nieuwsbrief!