Koop een huis en krijg verborgen problemen er gratis bij

Dat volgens onderzoek van Achmea Rechtsbijstand het aantal juridische conflicten over verborgen gebreken in gekochte woningen met 14 procent stijgt, is geen toeval. Vooral starters worden structureel de woningmarkt op gestuurd zonder bescherming, zonder tijd en zonder echte informatie. Wie zorgvuldig wil kopen, ligt eruit. Wie tekent zonder vragen, maakt kans op een woning.

Op papier is het allemaal keurig geregeld: er is weliswaar en onderzoeksplicht voor de koper en een informatieplicht voor de verkoper maar in de praktijk is dat een toneelstuk. Door de oververhitte woningmarkt is een bouwkundige keuring een luxe geworden. Voorbehouden maken betekent exit. Zorgvuldigheid wordt afgestraft, roekeloosheid beloond.

Verkopers spelen daar handig op in. Met ouderdomsclausules, asbestclausules en zelfs 'as is, where is'-constructies worden de risico’s massaal afgewenteld op kopers. De informatieplicht wordt contractueel uitgehold, terwijl de onderzoeksplicht wordt misbruikt om gedupeerden achteraf de schuld te geven. Zo verandert bescherming in verwijt.

Appartement? Dan koop je ook de problemen
Voor starters die een appartement kopen, wordt het risico alleen maar groter. Zij kopen niet alleen een woning, maar ook een aandeel in een Vereniging van Eigenaren. Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zou zekerheid moeten bieden, maar is vaak schijnzekerheid: verouderd, onvolledig en gebaseerd op wensdenken. Veel VvE’s zijn financieel ongezond. Reserves zijn te laag, onderhoud wordt uitgesteld en grote problemen aan daken, gevels en funderingen worden vooruitgeschoven. De rekening komt steevast na de overdracht.

Alsof dat nog niet genoeg is, blijkt ook de verzekering vaak een illusie. In veel VvE-opstalpolissen is achterstallig onderhoud expliciet uitgesloten van dekking. Bij schade kan de verzekeraar simpelweg weigeren uit te keren. Starters kopen zo niet alleen een slecht onderhouden woning, maar ook een slecht verzekerde. Dat risico is vooraf nauwelijks te doorgronden.

Contractsvrijheid is een excuus
De politiek verschuilt zich achter contractsvrijheid. Maar vrijheid bestaat niet als je geen keuze hebt. Starters tekenen niet omdat ze akkoord zijn, maar omdat ze anders nooit eigenaar worden. De stijging van juridische conflicten is geen overgevoeligheid van kopers, maar een alarmsignaal. Dit systeem faalt en de schade wordt doorgeschoven naar wie het minst kan dragen.

Tijd om in te grijpen
Wie starters dwingt te kopen in een kapotte markt, heeft de plicht hen te beschermen. Dat betekent: grenzen aan exoneratieclausules, een niet-uitsluitbare informatieplicht, harde eisen aan MJOP’s, transparantie over VvE-financiën en eerlijkheid over wat opstalverzekeringen wel en niet dekken .Zolang de politiek wegkijkt, is de woningmarkt geen markt maar een val. Starters vragen geen gunsten. Ze vragen om bescherming tegen een systeem dat tegen hen werkt.