Een biedlogboek is een rookgordijn met keurmerk

De Nederlandse woningmarkt draait al jaren op wantrouwen. Wantrouwen van starters en van gezinnen die na vele bezichtigingen nog steeds naast een woning grijpen of flink overbieden om in de race te blijven. Wantrouwen vooral van kopers die zich achteraf afvragen of dat mysterieuze “hogere bod” wel echt bestond.

En nu ligt ook terecht het zogenaamde biedlogboek onder vuur. Volgens Vereniging Eigen Huis schiet het huidige systeem tekort. Makelaars zouden onvoldoende transparant zijn over biedingen. Dat klinkt technisch, maar het gaat over iets veel groters: informatiemacht!

Het gaat over de woningcrisis waarin om slagvaardig te kunnen handelen informatie geld waard is. En waarin makelaars al jaren bepalen wie toegang heeft tot die informatie.

Het biedlogboek werd ooit gepresenteerd als hét antwoord op jarenlange klachten over schimmige biedprocessen. Eindelijk zou controle mogelijk worden. Eindelijk zou de koper kunnen zien wat er werkelijk gebeurd was. Maar wat kregen we? Een systeem dat pas achteraf inzicht geeft, afhankelijk is van invoer door de makelaar zelf, niet onafhankelijk wordt beheerd en waarin cruciale details vaak ontbreken. Dat is geen radicale transparantie. Dat is gecontroleerde transparantie. Transparantie zolang die de bestaande machtsverhoudingen niet bedreigt.

Makelaars verdedigen zich steevast met dezelfde boodschap: zij werken voor de verkoper. Formeel klopt dat. Maar ondertussen presenteren ze zich ook als neutrale marktprofessionals die vertrouwen en eerlijkheid centraal stellen. Niet op papier maar in de professionele uitvoering van hun beroep. Die twee rollen botsen steeds harder.

Want in werkelijkheid profiteren makelaars van asymmetrische informatie. Zij beschikken over marktdata, kennen het verloop van biedingen, hebben toegang tot netwerken en bepalen welke informatie nadruk krijgt en welke informatie juist naar de achtergrond verdwijnt.

De koper daarentegen krijgt vaak een glossy advertentie met kreten als “instapklaar”, “sfeervol” en “goed onderhouden”, aangevuld bij de verkoop van een appartement met  een checklist waarin wezenlijke kenmerken niet worden vermeld. Zoals een mogelijke onderverzekering opstal, een onbetrouwbaar onderhoudsplan MJOP of juridische en financiële risico’s.

Zo ontstaat een systeem waarin makelaars structureel een informatievoorsprong houden op potentiële kopers die bezig zijn met de grootste financiële beslissing van hun leven.

Makelaars zijn zeker niet de oorzaak van de wooncrisis. Maar ze functioneren er wel uitstekend binnen. In een overspannen markt wordt emotie namelijk een verdienmodel.

Potentiële kopers krijgen voortdurend signalen dat ze sneller moeten handelen, hoger moeten bieden en vooral geen voorwaarden moeten stellen. “Er is veel belangstelling”, “zonder voorbehoud maak je meer kans” en “dit soort woningen komen zelden beschikbaar” zijn geen neutrale mededelingen meer, maar psychologische drukmiddelen geworden in een markt die economisch steeds verder ontspoort.

Juist daarom is transparantie zo belangrijk. Niet als marketinginstrument, maar als bescherming tegen een woningmarkt die steeds meer op een casinovloer begint te lijken. Terwijl vanuit juridisch oogpunt de informatieplicht van de verkoper via de makelaar centraal moet staan verwaterd die plicht steeds meer tot een financieel economisch sturingsinstrument om de hoogste prijs voor de verkoper binnen te halen. Of bepaalde kopers te kunnen bevoordelen.

De makelaarsbranche roept al jaren dat zij zichzelf prima kan reguleren. Maar telkens wanneer consumentenorganisaties meer openheid eisen, blijkt hoe beperkt die bereidheid werkelijk is.

Een echt transparant systeem zou namelijk betekenen dat er uniforme landelijke regels komen, actuele “realtime” registratie van biedingen, onafhankelijk toezicht, verplichte openbaarmaking van relevante woninginformatie en stevige sancties bij manipulatie of misleiding. En precies daar begint de weerstand.

Want informatie is macht. En macht geef je niet vrijwillig weg.

Wonen is een basisbehoefte in een woningcrisis. Daarom is het absurd dat kopers in Nederland nog steeds moeten gokken of alle biedingen wel echt zijn, of verborgen gebreken voldoende bekend zijn gemaakt en of zij bewust onder druk worden gezet om risico’s te nemen die zij zich eigenlijk niet kunnen veroorloven.

De woningmarkt hoeft niet perfect transparant te worden om beter te functioneren. De koper heeft immers juridisch niet voor niets een plicht tot onderzoek en de verkoper een informatieplicht.

Maar zolang transparantie vooral wordt vormgegeven door makelaars die profiteren van  ondoorzichtigheid en informatiemacht, als belangrijke economische factoren die de marktwerking wezenlijk kunnen verstoren blijft elk biedlogboek vooral wat het nu is: een rookgordijn met keurmerk.