Door de hoge huizenprijzen wordt onderhoud een uitstelpost

Hoe bouwen we meer woningen? Dat is de belangrijkste vraag in de woningcrisis. Het woningtekort is zo groot dat voor veel mensen een koopwoning onbereikbaar is geworden. Terwijl alle aandacht uitgaat naar nieuwbouw blijft het probleem van de onderhoudsstaat en kwaliteit van de bestaande oudere woningvoorraad die tegen nog steeds stijgende prijzen op de markt worden aangeboden, aardig onderbelicht.

Schaarste drijft de prijzen op
De gemiddelde koopwoning kost volgens de laatst gepubliceerde cijfers ±€ 485.000. Een veelvoud van het gemiddeld persoonlijk inkomen van € 42.200. Dat komt door schaarste. Wie vandaag een huis koopt, betaalt niet alleen voor het huis, de locatie en omgeving maar vooral om de sleutel te krijgen van een eigen woning.

Het gevolg is dat steeds meer huishoudens een groot deel van hun inkomen vastleggen in woonlasten. Een euro kan maar één keer worden uitgegeven. Wat aan hypotheeklasten betaald moet worden, kan niet worden besteed aan onderhoud, renovatie of verduurzaming.

De verborgen kosten van woningbezit
Naast de dure boodschappen en gemeentelijke lasten stijgen onderhoudskosten snel. Bouwmaterialen worden duurder, vakmensen zijn schaars en energiebesparende maatregelen vragen vaak forse investeringen. Voor veel huishoudens blijft er simpelweg steeds minder financiële ruimte over.

Een huis kopen is een belangrijk besluit, onderhoud wordt bij dat besluit evenwel vaak als ondergeschikt beschouwd. Terwijl woningen voortdurend onderhoud nodig hebben om veilig, comfortabel en energiezuinig te blijven, wordt de financiële ruimte daarvoor steeds kleiner.

Van uitgesteld onderhoud naar achterstallig onderhoud
Wie denkt dat dit alleen een probleem is voor individuele huiseigenaren, vergist zich. Wanneer onderhoud wordt uitgesteld, raakt dat uiteindelijk de kwaliteit van de gehele woningvoorraad. Eerst wordt het schilderwerk nog een jaar uitgesteld. Daarna blijft het dak liggen, worden kozijnen niet vervangen en wordt isolatie vooruitgeschoven naar de toekomst.

Wat begint als een tijdelijke bezuiniging, groeit uit tot structureel achterstallig onderhoud. Kleine gebreken worden grote problemen en noodzakelijke investeringen worden steeds duurder naarmate ze langer worden uitgesteld.

De tegenstrijdigheid van de woningmarkt
Op papier worden woningen steeds meer waard. In de praktijk kan hun technische kwaliteit juist achteruitgaan. De marktwaarde stijgt door schaarste, terwijl de fysieke staat van woningen verslechtert omdat eigenaren onvoldoende geld hebben om noodzakelijke investeringen te doen. Dat is ook een maatschappelijk probleem. Een land dat zijn woningvoorraad niet onderhoudt, schuift kosten door naar de toekomst. Uiteindelijk moet iemand de rekening betalen van slechte isolatie en achterstallig onderhoud.

Eerst onderhoud op orde, dan verduurzamen
Meer bouwen blijft noodzakelijk, maar het is niet voldoende. Ook de betaalbaarheid van onderhoud, renovatie en verduurzaming verdient politieke aandacht. Een woningmarkt waarin mensen een huis nog wel kunnen aanschaffen, maar het vervolgens niet meer kunnen onderhouden, is geen gezonde woningmarkt.

Door de extreem hoge prijzen van koopwoningen hebben vooral starters, kopers zonder inbreng overwaarde van een eerder gekocht huis, het moeilijk om nog voldoende geld over te houden voor noodzakelijk onderhoud.

Verduurzaming heeft pas effect als de basis op orde is. Voor steeds meer huizenbezitters van oudere woningen zijn de woonlasten, energiekosten en de sterk gestegen onderhoudskosten, een te hoge drempel om noodzakelijk onderhoud nog te kunnen betalen. Laat staan om nog geld te kunnen besteden aan verduurzaming waarvan subsidies slechts een klein deel van de kosten dekken.