De snelste én meest duurzame nieuwe woning is een bestaande woning

De snelste nieuwe woning staat vaak al in de stad.

De woningnood in Nederland is groot. Starters wachten, alleenstaanden zoeken en ouderen willen vaak anders wonen maar vinden niets passends. In politiek Den Haag en in gemeenten gaat het debat vaak over nieuwe bouwlocaties. En ja, die blijven nodig. Maar een nieuwe wijk realiseren kost tijd. Van het eerste idee tot aan de sleuteloverdracht gaan vaak jaren voorbij. Procedures, plannen en infrastructuur zijn noodzakelijk, maar ze duren lang.

Daarom is het goed om ook anders te kijken naar de woningen die er al zijn.

In veel steden en dorpen staan winkels leeg, wordt boven winkels niet gewoond en staan panden langdurig onbenut. Er zijn garagecomplexen en kleine stukken grond die weinig bijdragen aan de stad. Tegelijkertijd staat de leefbaarheid in sommige wijken onder druk.

Dat zijn geen losse problemen. Dat zijn kansen.

De snelste én meest duurzame nieuwe woning is vaak een bestaande woning.

Elke woning die we realiseren binnen bestaande bebouwing bespaart bouwmaterialen, voorkomt extra ruimtegebruik en vermindert de CO₂-uitstoot die gepaard gaat met nieuwbouw. Bovendien kan zo’n woning vaak sneller beschikbaar zijn. Bestaande gebouwen maken al gebruik van infrastructuur zoals wegen, riolering en stroomaansluitingen en brengen levendigheid terug in de straat. Transformatie is daardoor vaak ook minder afhankelijk van nieuwe netcapaciteit.

Juist in een tijd waarin netcongestie, het niet kunnen aansluiten van woningen en bedrijven op het elektriciteitsnet, en ruimtedruk steeds vaker een rol spelen bij nieuwbouw, is het logisch om eerst te kijken waar voorzieningen al aanwezig zijn.

De potentie daarvan is groot. Zo laat onderzoek van onder meer ING Research zien dat wonen boven winkels in Nederland tussen de 50.000 en 70.000 extra woningen kan opleveren. Toch blijft het realiseren daarvan vaak weerbarstig door regelgeving, eigendomsstructuren en praktische belemmeringen.

Ook binnen bestaande woonwijken liggen kansen. In mijn eigen gemeente Doetinchem blijkt dat op een woningvoorraad van 27.376 woningen er in theorie ruim 7800 geschikt zijn om te splitsen. Toch gebeurt dat nauwelijks. Vaak uit onwetendheid bij bewoners, maar ook omdat procedures ingewikkeld zijn of regels onduidelijk.

Door woningsplitsing onder duidelijke voorwaarden eenvoudiger te maken, kunnen relatief snel extra woningen ontstaan zonder nieuwe bouwlocaties nodig te hebben.

Naast het splitsen van woningen kan ook het beter benutten van bestaande woonruimte helpen. Woningdelen, waarbij meerdere mensen samen een woning bewonen, krijgt daarom steeds meer aandacht. Zo laat woningcorporatie Talis (Nijmegen-Wijchen) zien hoe dit in de praktijk kan werken. Door woningdelen mogelijk te maken, kunnen relatief snel extra woonplekken ontstaan zonder nieuwe woningen te bouwen.

Daarnaast ontstaan er steeds meer creatieve oplossingen om bestaande ruimte beter te benutten. In Deventer bijvoorbeeld gaat de woningcorporatie ongeveer vierhonderd garageboxen proberen om te bouwen tot woningen. Dat laat zien dat oplossingen soms al letterlijk in onze steden aanwezig zijn.

Dit gaat niet over stoppen met bouwen. Nieuwbouw blijft ontzettend nodig. Maar beter benutten van wat we al hebben verdient meer aandacht en meer tempo. In veel gemeenten liggen er kansen om duizenden woningen te realiseren door splitsing, transformatie en het beter gebruiken van bestaande ruimte.

En als er nieuwe woningen ontstaan, of dat nu door nieuwbouw, transformatie of splitsing is, moeten ze ook betaalbaar blijven. Een goedkopere woning is vaak ook een kleinere woning. Daardoor kunnen we op dezelfde plek meer woningen realiseren. Dat betekent ook dat we kritisch moeten kijken naar de huidige verdeling van woningbouw. Waar nu vaak nog ongeveer 30 procent van de nieuwbouw in het dure segment valt, zou dat omlaag kunnen zodat er meer ruimte ontstaat voor betaalbare koop- en huurwoningen.

De woningcrisis los je niet met één maatregel op. Maar je kunt wel aan meerdere knoppen tegelijk draaien. Dat vraagt duidelijke regels en simpele procedures.

De vraag is dus niet alleen waar we gaan bouwen voor morgen, maar ook wat we vandaag al beter kunnen benutten.