Bouwen, bouwen, bouwen… en ondertussen vergaan de oude huizen

Kabinet Rutte III heeft onderhoudsbeleid van verhuurders in VvE’s volledig onderschat en genegeerd

Iedereen in Den Haag lijkt één mantra te hebben: bouwen, bouwen, bouwen. Nieuwe wijken, nieuwe flatjes, meer kranen in de lucht. Alleen: ruim negentig procent van de woningen in Nederland bestaat al en de kwaliteit van die voorraad gaat steeds verder achteruit. En dat is een probleem dat de politiek volledig negeert.

Veel appartementencomplexen stammen uit de jaren zestig en zeventig. Met achterstallig onderhoud, lekkende daken, kapotte liften en asbest. De verantwoordelijkheid ligt bij de VvE, maar de realiteit is schrijnend: veel VvE’s hebben nauwelijks een reservefonds, een verouderd meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en interne ondeskundige besturen die financieel en technisch slecht onderlegd zijn.

Bij iedere VvE van voormalige sociale huurwoningen bepalen verhuurders met doorslaggevende stemmacht het onderhoudsbeleid. De groot-eigenaar speelt daarin de belangrijkste rol. Dat kan een woningcorporatie zijn, maar vaker is dat een buitenlandse vastgoedinvesteerder. Particuliere eigenaren/bewoners zijn wel lid van een VvE maar hebben geen doorslaggevende zeggenschap.

Verhuurders kunnen onderhoudskosten niet doorbelasten aan huurders. Die moeten ze altijd voor eigen rekening nemen. Dus stellen ze onderhoud in VvE’s bewust uit, houden ze betrouwbare MJOP’s tegen en verplaatsten noodzakelijk onderhoud steevast naar de toekomst.

De wetgever heeft zich voornoemd uitstelbeleid van noodzakelijk onderhoud van verhuurders nooit gerealiseerd, toen ze in 2018 eisen ging stellen aan het wettelijk minimum reservefonds in een VvE. Het zoveelste voorbeeld van falend overheidsbeleid van een Rutte kabinet.

Voornoemde wet verplicht iedere VVE te sparen. Minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar. Een in 2025 volstrekt gedateerde norm. Zeker bij de huidige te verwachten stijging van onderhoudskosten (15 tot 20 procent per jaar door schreeuwend tekort aan vakmensen en dure materialen) is dat bedrag lachwekkend laag. Het resultaat: complexen die langzaam aftakelen, woningen die minder waard worden en eigenaren die plots duizenden euro’s moeten bijleggen.

Bovendien heeft iedere VvE te maken met een vaak onbekende verzekeringsvalkuil: in elke VvE-opstalverzekering is dekking van schade uitgesloten bij slecht of achterstallig onderhoud. Dat betekent dat wanneer een dak instort, een gevel losraakt of leidingen breken door gebrek aan onderhoud, de verzekering niet uitkeert. Wie denkt dat een verzekering alles oplost, komt bedrogen uit en de kosten vallen dan volledig op de eigenaren/bewoners. Let wel: De VvE-opstalpolis moet ook de opstalschade dekken van iedere VvE-woning. Dus geen eigenaar is dan goed verzekerd voor zijn eigen woning.

Tegen deze alleszins benijdenswaardige uiterst zorgwekkende financiële achtergrond ontvouwt zich een nieuw fenomeen: buitenlandse beleggers vertrekken uit Nederland en verkopen deze voormalige sociale huurwoningen aan vooral starters. Vastgoedinvesteerder Heimstaden heeft al in 2024 aangekondigd 12.000 woningen de komende jaren te gaan verkopen Dit klinkt als goed nieuws: eindelijk betaalbare woningen voor jonge kopers.

Maar de werkelijkheid is minder fraai: veel van deze starters hebben geen flauw idee wat hen boven het hoofd hangt aan extra VvE-kosten. Zodra ze verplicht lid zijn van de VvE. Meer dan eens loopt een maandelijkse bijdrage op tot honderden euro’s extra, voor onderhoud dat al jaren is uitgesteld.

Ook banken en hypotheekverstrekkers zien dit probleem tot nu toe niet scherp genoeg. Zij financieren deze woningen zonder kritisch te kijken naar de werkelijke onderhoudsstaat van het wooncomplex en de vraag of het reservefonds toereikend genoeg is. Dat betekent dat zowel starters als de financiële sector een groot risico lopen: onverwachte extra kosten en het overall slecht verzekerd zijn kunnen tot betalingsproblemen en een fors verdere waardedaling van de woning leiden.

De echte woningbouwopgave ligt niet alleen in nieuwe kavels, maar vooral in het redden van wat we al hebben. Bouwen, bouwen, bouwen is zinloos als de oude huizen straks onbewoonbaar zijn en jonge kopers worden verrast door een VvE-droom die uitmondt in een ware financiële nachtmerrie.