Zullen we het weer over wonen hebben?

Aan goede bedoelingen geen gebrek. De situatie was door politieke keuzes en de liberalisering van de woningmarkt voor veel Amsterdammers al vrij hopeloos, toen in 2015 de gemeente Amsterdam met de Huurdersvereniging en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties prestatieafspraken maakte. Op dat moment telde de Amsterdamse woningvoorraad 417.096 woningen, waarvan 189.900 corporatiewoningen zijn en 99.700 behoorden tot de particuliere huursector. De rest bestond uit koopwoningen, in totaal 127.500.

Aan de hand van onderzoeksresultaten van het OIS wist het college (in 2014 gevormd door D66, VVD en SP) dat het mis kon en zou gaan. De grip op de woningmarkt was verloren. Particuliere verhuurders waren ondertussen vrijgesteld van regels en afspraken die de dynamiek op de woningmarkt enigszins konden reguleren. Prinsen zoals Bernard verhuurden in 2015 deels sociaal (15 procent) en deels vrije sector (9 procent). In de eerste categorie zijn dat inmiddels oud geworden Amsterdammers met een huurcontract van gemiddeld veertig jaar. Wanneer hun ouderdom de trappen op en af steeds moeizamer maakt, verlaten zij hun onderkomen en zodra hun sociale huurwoning vrij komt, verkast die meteen naar het dure segment, extreem duur overigens, ook middels verkamering en andere vormen van woon(in)deling.

De beleidsbepalers – de politiek – wisten dat. Natuurlijk. In het spanningsveld tussen belanghebbenden is toen al de kant gekozen van de verhuurder en niet die van de woningzoekende. Pandjesbezitters zijn voorzien van de vrijwel absolute macht. De huurders rest niets anders dan dansen op de muziek die verhuurders spelen. Een dure grap. Die in feite geen grap meer is. Want…

In 2019 was 28,5 procent van de Amsterdamse huurwoningen in particulier bezit, ofwel 26.000 woningen meer dan in 2015, terwijl bij corporaties het aantal woningen flink was afgenomen. In 2019 bezaten ze nog maar 179.600 woningen. Na een korte golf (tussen 2015 en 2017) daalde het aantal koopwoningen in rap tempo, tot slechts 30,8 procent in 2019. Gezien de stijgende marktwaarde, als gevolg van woningnood, de schaarste tussen vraag en aanbod en daarop ingespeelde monopolie van groot geld, is vele Amsterdammers de kans ontnomen om ooit een eigen huis te kopen. Een lichtpuntje aan de horizon ontbreekt. De koop- en huurprijzen gaan niet vanzelf dalen. Wie betaalt bepaalt. En wie tegenwoordig bepaalt is gebaat bij meerwaarde. Hoger. Tegenwicht is er niet.

Afspraken van juli 2015    Ten behoeve van de broodnodige woningvoorraad spraken de corporaties met het college af om niet meer dan 2.000 sociale huurwoningen per jaar te verkopen en er maximaal 1.000 te liberaliseren (inclusief nieuwbouw). In dezelfde prestatieafspraken staat dat “de corporaties meer sociale huurwoningen gaan bouwen in alle delen van de stad, met een programma van gemiddeld 1.200 woningen per jaar”. In dezelfde prestatieafspraken komt het woord “meer” geregeld naar voren. De indruk is dat men gaat bouwen en bouwen, “om zoveel mogelijk huishoudens een plek te geven”. De politieke belofte dat de woningvoorraad gaat groeien resulteert in 2019 met een verlies van maar liefst 10.300 woningen ten opzichte van 2015.

Een belofte wordt niet alleen met opzet bedrog. Soms ligt de oorzaak in het ondoordachte samenspel tussen te veel mensen, te veel organisaties, te veel regels en procedures. Prestatie-afspraken schitteren bij aanvang; gedurende de rit en met name aan het eind is er niemand die zich verantwoordelijk voelt of die verantwoordelijkheid aflegt voor de uitblijvende prestaties.

Op datzelfde papier uit 2015 staat dat men “gemengde wijken wil en daar waar het aandeel sociale huurwoningen van de corporaties lager of gelijk is aan 35% van de woningvoorraad gaan we binnen een jaar op wijkniveau voorstellen doen voor de manier waarop de menging in die wijken kan worden gewaarborgd.” Is dit wel gebeurd? De cijfers getuigen van het tegendeel. De verkoop van de (sociale) huurwoningen ging ongehinderd door, zelfs in gebieden die door het college zogenaamd uitgesloten zijn voor de verkoop, bijvoorbeeld IJburg, Zeeburgereiland, waar het aandeel van de sociale huurwoningen drastisch gedaald is, van 32 procent in 2015 naar 27 procent in 2019. Of in de Aker, (Nieuw-)Sloten van 23 naar 17 procent.

Bij hun afscheid telde de erfenis van het college van D66, VVD en SP 8 gebieden (van in totaal 22) met een percentage van sociale huurwoningen dat niet alleen “lager of gelijk aan 35%” was, maar waar de daling alleen maar schaamteloos en onomkeerbaar verder wass gedaald, zie tabel.

Afspraken voor de bühne   Hoe moet het verder?

De verschuivingen van koop- en huurmogelijkheden naar de gedwongen dure particuliere huur zetten veel Amsterdammers klem. Huishoudens met een inkomen boven twee keer modaal veroveren de stad ten koste van alle anderen. Niet alleen de groepen met een laag inkomen verdwijnen uit de stad. Ook mensen met een middeninkomen tot aan twee keer modaal worden verdreven. Het zijn onze leraren, politieagenten, journalisten, verpleegkundigen, onze oma’s en opa’s…

Oude afspraken hebben deze exodus niet weten te voorkomen. De belofte “om zoveel mogelijk huishoudens een plek te geven” en “de wijken gemengd te houden” is mislukt. De leefsituatie van het gros van de Amsterdammers is ook verslechterd. Het deel van de inkomsten dat naar de woonkosten gaat rijst de pan uit. De vrijheid om te kiezen heeft haar dieptepunt bereikt. Gedwongen samenwonen, of op een kamertje, dat is ons nieuwe lot. Terwijl de huisjesmelkers hun vingers likken.

Of de nieuwe prestatie- en uitvoeringsafspraken iets wezenlijks gaan veranderen in de woonsituaties van Amsterdammers betwijfel ik.

“Voor de komende periode (2020 t/m 2023) spreken we af dat er gemiddeld 1.000 sociale huurwoningen per jaar mogen worden verkocht.”

Gevolgd door:

“Corporaties verkopen zoveel sociale huurwoningen als financieel nodig is om de benodigde investeringen te kunnen doen voor de groei van gemiddeld 750 sociale huurwoningen per jaar.”

1000 woningen verkopen om er 750 te leveren leidt uiteindelijk tot verlies, of ben ik gek?

Vandaag staan er 133 (sociale) huurwoningen te koop. Allemaal van onze corporaties.

“In geouwehoer kun je niet wonen.”, zei Jan Schaefer ooit. Zo is dat.