Wonen wordt een financieel risico voor lage en middeninkomens

Oud-president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink waarschuwde recent voor het risico van stagflatie: een combinatie van aanhoudende inflatie en zwakke economische groei. Volgens hem kunnen hoge looneisen de inflatie verder aanjagen, terwijl de economie juist verzwakt.

Die waarschuwing raakt aan een bredere ontwikkeling die steeds zichtbaarder wordt in Nederland. Prijzen voor boodschappen, energie en vervoer blijven stijgen, terwijl inkomensgroei en economische vooruitgang achterblijven. Vooral lage en middeninkomens merken dagelijks hoe hun financiële ruimte kleiner wordt.

Wonen wordt minder vanzelfsprekend
De woningcrisis wordt vaak vooral benaderd als een probleem van schaarste, maar betaalbaarheid en financiële stabiliteit spelen inmiddels minstens zo’n grote rol.

In een situatie van hoge inflatie en beperkte economische groei komt de bestaanszekerheid van veel huishoudens verder onder druk te staan. Wonen dreigt daarmee te veranderen van een stabiele basis in een groeiend financieel risico.

Niet alleen huurprijzen lopen op, ook energiekosten, onderhoud en gemeentelijke lasten stijgen mee. Voor huishoudens met beperkte buffers wordt het steeds moeilijker om onverwachte kosten op te vangen.

Huurders onder dubbele druk
Voor huurders werkt die ontwikkeling direct door. Huren bewegen mee met inflatie en marktdruk, terwijl servicekosten stijgen door hogere energieprijzen, verzekeringen en onderhoudskosten.

Daardoor betalen huurders niet alleen meer voor hun woning, maar indirect ook voor de oplopende kosten van het vastgoed waarin zij wonen. Vooral in oudere wooncomplexen nemen die kosten steeds verder toe.

Kwetsbare VvE’s als zwakke schakel
Een bijzonder kwetsbaar onderdeel van de woningmarkt zijn voormalige sociale huurwoningen die in de afgelopen decennia zijn verkocht en ondergebracht in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).

Wat ooit onderdeel was van de volkshuisvesting, bestaat nu vaak uit versnipperd particulier eigendom met collectieve verantwoordelijkheden voor onderhoud en verduurzaming.

Volgens Vereniging Eigen Huis verkeert ongeveer één op de vijf VvE’s in financieel ongezonde staat. Het gaat daarbij om VvE’s met beperkte reserves, achterstallig onderhoud en onvoldoende voorbereiding op toekomstige investeringen.

Juist dit probleem krijgt relatief weinig aandacht in het politieke en maatschappelijke debat, dat zich vooral richt op nieuwbouw en doorstroming op de woningmarkt.

Stagflatie vergroot bestaande problemen
In een scenario van aanhoudende inflatie en zwakke groei nemen de risico’s verder toe. Onderhoud, verduurzaming en herstelwerkzaamheden worden duurder, terwijl bewoners minder financiële ruimte hebben.

Binnen financieel zwakke VvE’s leidt dat vaak tot uitstel van onderhoud. Dat verlaagt tijdelijk de druk op bewoners, maar vergroot uiteindelijk de kosten op langere termijn.

Naast huur of hypotheek krijgen bewoners daardoor steeds vaker te maken met stijgende VvE-bijdragen en incidentele extra bijdragen voor groot onderhoud of noodzakelijke reparaties.

Voor lage en middeninkomens kunnen zulke financiële schokken grote gevolgen hebben.

Risico’s verschuiven naar bewoners
De ontwikkeling laat zien hoe onderhouds- en financieringsrisico’s in de woningmarkt steeds vaker bij individuele huishoudens terechtkomen.

Ook de verkoop (uitponden)van sociale huurwoningen past binnen die trend. Waar woningcorporaties vroeger een groot deel van het onderhoud en de financiële risico’s droegen, zijn die verantwoordelijkheden nu vaker verdeeld over individuele eigenaren en VvE’s.

Critici van verdere marktwerking in de woningmarkt wijzen er al langer op dat wonen geen gewone markt is. De situatie in veel oudere wooncomplexen laat zien waarom: huishoudens met beperkte financiële buffers dragen steeds vaker risico’s die vroeger collectief werden opgevangen.

Breuklijnen worden zichtbaar
Het risico op stagflatie is nog geen vaststaand scenario, maar maakt wel duidelijk waar de kwetsbaarheden van de Nederlandse woningmarkt liggen.

Vooral in oudere wooncomplexen van voormalige sociale huurwoningen wordt zichtbaar hoe fragiel delen van de bestaande woningvoorraad financieel zijn geworden.

De vraag is daardoor niet alleen hoeveel woningen Nederland de komende jaren bouwt, maar ook of wonen voor lage en middeninkomens toekomstbestendig betaalbaar en financieel houdbaar blijft.