Wanneer ‘sociaal’ niet meer sociaal is, de saga Haag Wonen

We krijgen binnenkort een nieuw kabinet dat heeft te dealen met een aantal grote opgaven, waar vele partijen anders over nadenken. Zo ook over de woningbouw en dan specifiek ook de woningbouw in de sociale sector. Maar niet altijd gaat het fout door ministers zoals Stef Blok, woningcorporaties kunnen er ook wat van. Zo was Vestia in 2012 nog flink in de problemen gekomen door de speculatie in derivaten (waardoor de woningcorporaties de verhuurdersheffing opgelegd kregen) en zijn ze na verkoop van een deel van hun vastgoed inmiddels omgeturnd tot Hof Wonen. Daarnaast kwam Rochdale in opspraak omdat de toenmalige topman vond dat een Maserati de perfecte auto is om op kosten van Rochdale zakelijk rond te (laten) rijden en dat geen geldverspilling vond. Of denk aan de vele corporaties die het onderhoud van hun bezit de afgelopen jaren op de lange baan hebben geschoven. Daar kan het Haagse Haag Wonen inmiddels heel goed over meepraten.

Haag Wonen: voorgesteld
Haag Wonen is een van de grootste woningcorporaties in Den Haag, met een totaal aantal van zo’n 21.000 woningen in de verhuur. Deze woningen bevinden zich vaak ook in het lagere segment en om die reden heeft Haag Wonen vaker aangegeven vrij weinig budget te hebben voor groot onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Inmiddels heeft Haag Wonen weer wat geld gevonden en zijn ze met een flink aantal projecten bezig. Maar of dat allemaal goed gaat? Niet bepaald. Haag Wonen ligt bijvoorbeeld al jarenlang in de clinch met de Haagse gemeenteraad vanwege hun plannen met het Weigeliaplein en, hoewel er nog niets gebeurd is (behalve het vertrek van bijna 65% van de huurders), zijn ‘de vertragingskosten zijn al opgelopen tot zes miljoen euro en daar komt mogelijk nog vier miljoen euro bij' , zegt bestuursvoorzitter Baba. 'Dat betekent simpelweg minder investeringsgelden voor volkshuisvesting in de stad.'

Visserijbuurt: mooie façade, koude huls
Dat merken andere huurders van Haag Wonen elders in de stad zeker. Een ander hoofdpijndossier van Haag Wonen is de Visserijbuurt op Scheveningen. Daar zijn in 2021-2022 een aantal complexen met groot onderhoud onder handen genomen. Het onderhoud was vooral optisch, met de vervanging van de balustrade met spijlen op het balkon naar glazen platen, een andere voordeur en een nieuwe ‘geïsoleerde’ gevel. Kortom: de bewoners zijn er niet mee opgeschoten, enkelen zijn zelfs erop achteruit gegaan. De bedoeling was dat de woningen een beter energielabel zouden krijgen na het groot onderhoud, maar na de renovatie zijn er al diverse woningen met een energielabel F de verhuur weer ingegaan. Op de Sleepnethof blijkt de renovatie niet af te zijn gemaakt, zijn vluchtroutes voor bewoners met houten platen afgesloten en is er een groeiende ergernis over een ander groot probleem die zij met Haag Wonen hebben. En ik kan u nu al vertellen, zij niet alleen.

Ook de bewoners van 3 andere gebouwen met blokverwarming van Haag Wonen in de Visserijbuurt zijn zwaar ontevreden over waar zij jaarlijks tot wel duizenden euro’s per jaar moeten (bij-)betalen voor warm water en verwarming. Per maand betalen zij al een voorschot en nog is dit niet genoeg. De woningen van Haag Wonen zijn sociale woningen, die per maand een kale huursom kunnen hebben van rond de 730 euro. Dat is echter niet het bedrag die Haag Wonen maandelijks in rekening brengt, er komen ook nog servicekosten (€60) en een voorschot voor blokverwarming (€230) bovenop.

Uiteindelijk betaalt de huurder jaarlijks voor de blokverwarming al €2760, en weten ze niet waar ze aan toe zijn: zelfs na de hoge voorschotten volgen forse naheffingen. Even ter herinnering waar men voor betaalt wanneer het aankomt op de blokverwarming: warm water uit de kranen en douche en de verwarming via radiatoren. Er zijn huurders geweest die in 1 jaar tot wel duizenden euro’s hebben moeten betalen, naast de eerder voorgeschoten €2760,. De rekeningen, die via ISTA worden opgemaakt en verzonden, zijn zo ontransparant dat men niet weet waarom zij zoveel extra moeten bijbetalen. En vraag je om uitleg? De medewerkers van ISTA hebben zelf de grootste moeite hun eigen facturen zelf te begrijpen, laat staan uit te leggen.

Visserijbuurt: de bewoners in actie
Maanden geleden hebben een aantal bewoners, die de situatie spuugzat waren, besloten om (zonder het te vormen van een bewonerscommissie) de strijd met Haag Wonen aan te gaan en te claimen waar zij recht op hebben: een goed onderhouden, veilig en betaalbaar huis. Zij hebben besloten om in het voorjaar van 2025 met een petitie langs de deuren te gaan en de zaak voor de zoveelste keer aanhangig te maken. Er werden vragen in de Haagse gemeenteraad gesteld, debatten gevoerd, huurcommissiezaken gevoerd én gewonnen en uiteindelijk kwam het op 5 juni tot een hoogtepunt. Er spraken weer mensen uit en namens de Visserijbuurt in, gaven met duidelijke bijdragen aan waar de pijnpunten zaten en waar bewoners soms al jarenlang in moeten leven (en wel de hoofdprijs voor betalen, wanneer het aankomt op de prijzen voor sociale huurwoningen). De wethouders reageerden begripvol en spraken af de Visserijbuurt te gaan bezoeken om de misstanden met eigen ogen te zien.

In de tussentijd werkten een aantal bewoners hard aan een zwartboek om deze, tijdens het toegezegde bezoek van de wethouders, te kunnen overhandigen. Op 17 juli was het uiteindelijk zo ver en waren er naast de wethouders en enkele raadsleden, ook de bestuursvoorzitter en diverse medewerkers van Haag Wonen aanwezig, Het zwartboek van uiteindelijk 89 pagina’s, met daarin onder andere een document uit 2014 waarin klachten staan waar huurders tot op de dag van vandaag last van hebben, is na een aantal huisbezoeken uitgereikt aan de aanwezige wethouders, raadsleden en bestuursvoorzitter van Haag Wonen. Er werd door de bestuursvoorzitter beterschap beloofd, toegezegd dat de problemen snel opgelost moesten worden, Haag Wonen er alles aan zou doen om het vertrouwen van hun huurders weer terug te winnen en dat hij over het hele proces persoonlijk toe zou zien. Dhr Baba zou na 1,5 week (na zijn vakantie) in de buurt langskomen om te praten over de voortgang. Kortom: grote beloften, maar is het ook uitgekomen?

Haag Wonen: het afnemende vertrouwen
Nee. Op diezelfde 17 juli, na de bijeenkomst met onder andere de wethouders, raadsleden en bestuursvoorzitter, stond er een deurwaarder voor de deur van twee bewoners die deel uitmaken van de groep die de bewoners vertegenwoordigt. Zij hadden in maart allebei hun zaak bij de Huurcommissie gewonnen en Haag Wonen was het niet eens met de uitspraak en kondigde met het bezoek van de deurwaarder een gang naar de kantonrechter aan. Na snel schakelen met raadsleden en wethouder kwam dhr. Baba daar weer op terug, gaf hij aan dat er een fout gemaakt was en dat het snel in orde gemaakt zou gaan worden. Een paar dagen later lag er echter een brief in de bus met de datum dat de zaak zou moeten gaan plaatsvinden. Uiteindelijk is het definitief afgeblazen en kregen de getroffen huurders een bos bloemen bezorgd. Het kwaad was echter al geschied; waar Haag Wonen eerder aangaf het vertrouwen terug te willen winnen, was dit een grote knauw in de weg terug naar vertrouwen.

Pessimistisch ging de afvaardiging dan ook naar 2 door Haag Wonen georganiseerde bijeenkomsten toe, welke eind juli en eind augustus plaatsgevonden hebben. Dhr Baba is ook niet meer op bezoek geweest in de Visserijbuurt, in tegenstelling tot wat hij beloofde. Het pessimisme bleek helaas op zijn plaats, aangezien er op vele vragen van de bewoners geen antwoord gegeven kon worden. De verantwoordelijke medewerkers waren namelijk op vakantie. Wel kon in de eerste bijeenkomst worden gemeld dat de kosten voor de blokverwarming over de jaren 2022, 2023, 2024 en 2025 volgens de zogenoemde NIBUD-normen afgerekend gaan worden. Volgens Haag Wonen een enorme geste, maar met inmiddels 5 door huurders gewonnen huurcommissiezaken in 2025 over de kosten van de blokverwarming in de Visserijbuurt 2023 alleen al, kon Haag Wonen eigenlijk ook niet anders. Bij elke verloren zaak dient de verhuurder immers steeds hogere leges te betalen aan de huurcommissie.

Het was dus of elke individuele huurder naar de huurderscommissie of Haag Wonen trekt (bijna) iedereen gelijk en betaalt het verschil terug. Bijna iedereen, omdat er achter de schermen door Haag Wonen en de bewonerscommissie van één van de vier betrokken complexen afzonderlijke afspraken gemaakt. Zij vallen zodoende buiten de boot bij de terugbetaling, die volgt op de uitspraken van de huurcommissie en wat in juli al aan de bewoners is medegedeeld en toegezegd. Zij overwegen inmiddels een gang naar de rechter.

Daar blijft het echter niet bij. Zoals eerder heeft geschreven, heeft Haag Wonen aangekondigd ook de rekeningen over 2024 en 2025 volgens de NIBUD-norm afgerekend gaan worden. Het kiest daarbij voor een andere norm dan die de Huurcommissie eerder vaststelde. Volgens de Huurcommissie moeten de bewoners worden afgerekend als onzelfstandige wooneenheden, maar Haag Wonen rekent eigenhandig met de norm voor zelfstandige woningen. Dat leidt tot hogere kosten voor de huurders en volgens Haag Wonen is dat terecht. Zij stelt dat de Huurcommissie ‘een fout heeft gemaakt’ in haar uitspraak. Daarmee wijkt Haag Wonen feitelijk af van een bindende uitspraak, iets wat volgens de huurders niet zomaar kan. Het voedt bij bewoners opnieuw het gevoel dat Haag Wonen zelf bepaalt welke regels gelden, behalve wanneer ze in het voordeel van de huurder zijn.

Haag Wonen: bewonersparticipatie of toch wat wij willen?
Haag Wonen nodigde de vertegenwoordiging uit voor een bijeenkomst op 8 oktober en vroeg de bewoners om met onderwerpen te komen. Verder zou Haag Wonen op zijn beurt met een reactie komen op het zwartboek en resultaten van (bureau) onderzoeken gaan presenteren. De bewoners kwamen met onderwerpen, maar Haag Wonen besloot dat de bijeenkomst over een ander onderwerp zou moeten gaan; de toekomst van de blokverwarming. Althans, de 3 scenario’s die zij bedacht hebben. 1e scenario: alleen noodzakelijke vervanging. 2e scenario: elke woning een eigen CV. 3e scenario: elke woning een eigen afleverset en komt er hoogstwaarschijnlijk nog een ander bedrijf bij om de hoek kijken die de huurders ‘veel inzicht zal geven in verbruik en kosten’. Bij scenario’s 1 en 3 blijven de huurders aangesloten op de blokverwarming. Een gevolg is dat de huurders daarmee geen enkele invloed hebben op wie hun leverancier is/wordt en zijn ze bovendien afhankelijk van wat de monopolist aan tarieven wil opleggen.

Wat opvallend was: Haag Wonen probeerde met bedragen, zonder feitelijke onderbouwing, de wens van de bewoners te beïnvloeden. Om scenario’s 2 en 3 mogelijk te maken, moeten dezelfde werkzaamheden gaan plaatsvinden. Echter kost het 2e scenario (eigen CV in elke woning) volgens Haag Wonen 2x zoveel dan de installatie van een afleverset gaan kosten. Een duidelijke specificatie kon niet gegeven worden. De bewoners weten echter wel dat Haag Wonen hiermee duidelijke stappen zet naar een toekomstige aansluiting op het warmtenet, dat eventueel nog meer dan 10 jaar op zich laat wachten. In de tussentijd verandert er voor de bewoners eigenlijk vrij weinig, aangezien zij afhankelijk blijven van de centrale ketel, daarmee onzekerheid rondom de lekkages en het hoge verbruik en daarmee hoge kosten.

Visserijbuurt: van onderzoeksrapporten naar gevaarlijke realiteit
Op 8 oktober was er alleen tijd voor de presentatie van Haag Wonen, ondanks dat de bewoners vele onderwerpen zelf hebben ingediend. Het was ook de eerste keer dat de afvaardiging vanuit de Visserijbuurt dhr Baba weer even zagen, toen hij hen kwam begroeten en aangaf niet bij de bijeenkomst te kunnen zijn, maar wel een goede bijeenkomst te wensen. Een goede bijeenkomst werd het niet; er werd dus alleen gesproken over de presentatie en feitelijk wat Haag Wonen belangrijk vond, de onderwerpen van de bewoners werden de facto genegeerd. Op het laatst moest 1 van de bewoners Haag Wonen eraan herinneren dat zij het ook over de resultaten van de onderzoeken wilden spreken. Daar was echter geen tijd meer voor en werd een stapel documenten meegegeven, zonder uitleg/toelichting.

Wat opviel: meerdere documenten staan bol van de AVG-lekken. Dat is saillant omdat Haag Wonen in een van de documenten, de Q&A, juist heeft aangegeven een aantal onderzoeken niet met de vertegenwoordigers te kunnen delen vanwege de AVG-wet. Overigens was dit niet de eerste keer dat Haag Wonen zich niet aan de AVG-wet hield; Haag Wonen had zelf de beslissing gemaakt dat de 2 verloren huurcommissiezaken van maart in 1 zaak bij de kantonrechter terecht moest komen. De documenten die de deurwaarder aan de huurders overhandigde, bestonden onder andere uit kopieën van de ondertekende huurcontracten van de desbetreffende huurders.

Die stapel documenten waren de resultaten van diverse (bureau) onderzoeken en het moet gezegd worden: Haag Wonen lijkt de bewoners in de Visserijbuurt in gevaar te brengen. Uit drie rapporten komen namelijk drie grote problemen naar voren omtrent de mechanische ventilatie, waterleidingen en elektra. Dit is uiteraard niet alles, maar dit is wel het meest gevaarlijke van wat de bewoners in de documenten gevonden hebben.

➢ Probleem 1: Sinds 2014 wordt al over de -niet werkende- mechanische ventilatie geklaagd, maar er werd nooit iets aan gedaan wat uiteindelijk ook zou werken. Een onderzoek met een camera werd voor het eerst ingezet en wat bleek: de kanalen ten behoeve van de mechanische ventilatie zijn door gruis en zelfs bakstenen beschadigd. Daardoor zijn ook gaten in de buizen ontstaan en zijn er dus 2 redenen waarom de mechanische ventilatie niet (goed) meer werkt. Mechanische ventilatie hoort immers lucht aan te zuigen om zo te zuiveren, niet in ruimtes te blazen en dat is precies wat er wel bij enkele huizen gebeurde. Het wordt een groter probleem wanneer je beseft dat deze kanalen mede bestaan uit asbest, wat door Haag Wonen in 2021 door een medewerker over de mail is erkend en bevestigd. Aangezien de mechanische ventilatie al sinds 2014 kuren heeft, zou dit kunnen betekenen dat Haag Wonen diens bewoners mogelijk al meer dan 11 jaar aan asbestdeeltjes in de woningen blootstelt en tot op heden geen aanstalten geeft dit op te lossen.

➢ Probleem 2: Een ander onderzoek werd gedaan naar de staat van de waterleidingen. Wat bleek: de koperen waterleidingen zijn met een leeftijd van 50 jaar aan het einde van hun levensduur en moeten vervangen worden. De waterleidingen zijn niet geïsoleerd en daarmee lekt er veel warmte uit de warmwaterleidingen weg. Dat deze warmwaterleidingen direct naast de koudwaterleidingen lopen en daarmee deze koudwaterleidingen opwarmt tot een temperatuur waar legionella zich kan ontwikkelen, helpt uiteraard ook niet bij de gezondheid.

Koud water is pas echt koud wanneer de kraan in sommige gevallen langer dan 1 minuut stroomt. Het warme water voor bijvoorbeeld de douche is qua temperatuur dusdanig instabiel dat er mensen zijn die bijna een brandwond opgelopen hebben doordat het water van aangenaam naar heet ging, zonder zelf aan de knoppen gezeten te hebben.

➢ Probleem 3: Onderzoek heeft uitgewezen dat er in meerdere woningen nog elektriciteitskasten hangen die door een expert op het gebied van elektronische installaties afgekeurd zijn en bovendien zijn er een hoop kasten te zwak om bijvoorbeeld de overstap naar elektrisch koken te maken. Een nog groter probleem is dat de de aardlekschakelaar te laat inschakelt en dat het meermaals is voorgekomen dat bewoners onder stroom gestaan hebben omdat 1 van de ruimtes überhaupt niet was aangesloten op de aardlekschakelaar.

Daarnaast is het zo dat niet alle vragen van de bewoners beantwoord zijn. Haag Wonen heeft zelf vragen bedacht, om deze vervolgens zelf (slecht) te beantwoorden en zijn de eisen uit het zwartboek (deadline beantwoording was gesteld op 1 oktober) niet of niet volledig van een antwoord voorzien. Haag Wonen: wat beloofd wordt verschilt van de werkelijkheid.

De lokale fracties van de SP, GroenLinks, D66 en de Haagse Stadspartij hebben niet stilgezeten en hebben schriftelijke vragen aan het college gesteld. Deze zijn inmiddels door de wethouder beantwoord en heeft hierbij ook informatie ingeroepen van Haag Wonen. Wat blijkt? Haag Wonen heeft zich beter bij het college voorgedaan dan zij zich in werkelijkheid gedragen. Waar Haag Wonen bijvoorbeeld in vraag 9 zich presenteert als een eerlijke partner die per casus wil gaan kijken, hebben de bewoners in de eerder genoemde Q&A een harde nee ontvangen. Zij moeten zich gelukkig prijzen dat Haag Wonen de NIBUD-normen over 4 jaren gaat toepassen, dat is in de ogen van Haag Wonen genoeg coulance. Op vraag 10 geven zij aan dat zij niet weten wat de exacte opbrengsten van de zonnecollectoren zijn, terwijl zij eerder in 2 afzonderlijke momenten wel over exacte cijfers beschikten.

Zo werd er een presentatie in februari 2025 gegeven in het kantoor van Haag Wonen, waar men aan gaf dat er zo’n 50% bespaard aan gasverbruik zou zijn geweest. In huurcommissiezaken, uitgesproken in maart 2025, werd gesproken over 30 à 40% besparing ten opzichte van de jaren zonder de warmtecollectoren (laatste jaar: 2018). Nu weten zij het opeens niet. Haag Wonen en cijfers blijken sowieso niet echt een geweldige combinatie. Zij hebben dit immers ook gedaan met de hoeveelheid m³ gas die nodig is om 1m³ warm water in de centrale ketel te maken. Dit is van 4 à 5 m³ gas in een presentatie van Haag Wonen naar 7 à 8 m³ gas in een huurcommissie zaak gegaan. In de Q&A spraken zij opeens over 14,7m³ gas per 1 m³ warm water en schoven de verantwoordelijkheid hiervoor op ISTA af. Kortom: Haag Wonen strooit vaker met cijfers, mogelijk om een mistbank op te werpen, terwijl er een onderbouwing achterblijft.

Oproep aan Haag Wonen, gemeente en kabinet: kom in actie
Al met al: Haag Wonen laat flinke steken vallen wanneer het aankomt op onderhoud van de woningen. Schiet tekort wanneer het aankomt op verantwoordelijkheid te pakken. Dat zij ondertussen voor de buitenwereld mooi weer speelt, is pijnlijk voor de vele getroffen huurders van Haag Wonen. Dit probleem gaat veel verder dan de Visserijbuurt en het Weigeliaplein alleen. Ik heb de laatste tijd vaker berichten voorbij zien komen dat woningcorporaties er met de pet naar gooien wanneer het aankomt op onderhoud. Er kan immers geen goede sier mee worden gemaakt, terwijl het wel (veel) geld kost.

Ik heb dan ook een aantal oproepen:

Voor Haag Wonen: los alle problemen op. Niet alleen in de Visserijbuurt, maar al het bezit waar de huurders al jarenlang ageren tegen problemen met hun woning. Zo goed en zo snel mogelijk. Luister écht naar de bewoners in plaats van via sneaky wegen de kritische bewoners buitenspel te zetten en zodoende de eigen plannen zonder al te veel moeite langs een juridisch machteloze en nieuw in te stellen klankbordgroepen te krijgen.

Voor de gemeente Den Haag: Op 29 oktober werd door de wethouder Engberts aangegeven dat hij zijn ambtenaren onderzoek laat doen naar hoe de gemeente handhavend kan gaan optreden tegen Haag Wonen met betrekking tot de Visserijbuurt. Een grote stap die niet snel genomen wordt. Hulde! Dit is een mooie stap waarmee Haag Wonen gaat merken dat zij niet boven de wet staan en zij gewoon te zorgen hebben voor een veilige en gezonde woonomgeving. Misschien is er in de toekomst nog wel wat anders mogelijk. We horen vaak dat de corporaties eigenaar zijn van de grond en dat zij daarmee in feite kunnen doen wat zij willen, als het maar voldoet aan het geldende bouwbesluit.

Echter. Om überhaupt te kunnen bouwen, moeten er nog wel vergunningen door onder andere de gemeente worden afgegeven. Nu zou je, potentieel, extra eisen kunnen stellen waar de partij zoals een woningcorporatie met diens voorstel aan moet voldoen. Om een voorbeeld te geven: momenteel is het wettelijk niet toegestaan om een bouwvergunning af te wijzen op het niet hebben van een sluitend sociaal plan of het verwaarlozen van ander bezit. De gemeente zou bij de landelijke politiek kunnen lobbyen om de wetgeving dusdanig aan te passen dat er extra voorwaarden aan de voorwaarden gesteld kunnen worden. Zo krijgen de gemeenten meer te zeggen over hoe de stad eruit komt te zien. Dat niet alleen, ook heb je meer invloed op de zekerheid van de eigen bewoners.

Voor het nieuwe kabinet: zorg ervoor dat de woningkwaliteit van de huidige woningen in de sociale voorraad op een respectabel niveau wordt gebracht en gehouden, waar het gezond en aangenaam is om in te wonen en te verblijven. De bouw van nieuwe huizen is zeer belangrijk, maar dat zijn goed onderhouden woningen ook. Met de verhuurdersheffing is er door landelijk beleid een grote oorzaak gevonden in problemen waar de huurders nu veelal mee te maken hebben.