VvE’s van voormalige sociale huurwoningen zijn slecht verzekerd

Een stille landelijke wooncrisis.

In heel Nederland dreigt een stille wooncrisis: VvE’s van voormalige sociale huurwoningen zijn op grote schaal onverzekerbaar, kampen met achterstallig onderhoud en hebben nauwelijks financiële slagkracht. Deze problematiek speelt in stadswijken, kleinere gemeenten en overal waar woningcorporaties of commerciële vastgoedinvesteerders, zoals Heimstaden, als grooteigenaren, een doorslaggevende stemmacht hebben in deze gemengd samengestelde VvE’s. Met een relatief klein aantal eigenaren/bewoners  en een meerderheid van huurders in het wooncomplex.

Verouderde gebouwen en verzekeringsuitdagingen
Veel van deze woningen zijn al meer dan 55 jaar geleden gebouwd  en technisch verouderd: daken, gevels, kozijnen, installaties en soms funderingen, zijn aan het einde van hun levensduur. Daarnaast bevatten ze asbest. Wanneer schade optreedt — lekkages, houtrot, betonrot of funderingsproblemen — weigeren verzekeraars vaak uit te keren, omdat achterstallig onderhoud standaard uitgesloten is in VVE-opstalpolissen. Waardoor de VVE zelf en de woningen van de eigenaren fiks zijn onderverzekerd tegen opstalschades. Of zelfs in het geheel niet verzekerd zijn! Het gevolg: premies rijzen de pan uit of polissen worden opgezegd, waardoor de VvE in een vicieuze cirkel terechtkomt:

Wanneer de verzekering geen schade dekt, moet de VvE de kosten zelf dragen. Dit put de beperkte reserves verder uit, waardoor noodzakelijk onderhoud uitgesteld wordt. Door het uitblijven van onderhoud verslechtert de technische staat van het gebouw nog meer , waardoor de verzekerbaarheid opnieuw afneemt en het probleem zichzelf alleen maar versterkt.

De rol van grooteigenaren
Grooteigenaren, zoals corporaties of commerciële verhuurders, hebben vaak veel stemrecht in de VvE, maar zien geen direct financieel voordeel in groot onderhoud dat niet kan worden doorberekend aan bewoners. Daardoor worden noodzakelijke renovaties en verduurzaming vaak uitgesteld. De bewoners — jonge starters met hoge hypotheeklasten of oudere eigenaren die “het uitzingen” dragen de risico’s en kosten.

Slechte boodschap wordt verzwegen en niet overgebracht
VvE-bestuurders en professionele beheerders van deze VvE’s durven de financiële ernst van de situatie vaak niet openlijk in de VVE te communiceren. VVE-beheerbelangenverenigingen zwijgen eveneens over het belangrijkste gevolg van slecht onderhoud, de fikse onderverzekering bij schade en de slechte verzekerbaarheid van een verloederd wooncomplex. Zo blijft een groot deel van de Nederlandse VvE-woningvoorraad financieel uiterst kwetsbaar. Zonder dat bewoners, eigenaren, beleidsmakers of financiers volledig doorhebben wat er speelt.

Het resultaat is een dubbele val: VvE’s zijn structureel slecht verzekerd én technisch en financieel niet in staat om achterstallig onderhoud weg te werken. Verduurzaming stagneert, woningwaarde daalt en de leefbaarheid van wijken komt onder druk te staan.

Landelijk ingrijpen is noodzakelijk
Als dit probleem genegeerd wordt, blijven vele tienduizenden huishoudens gevangen in een systeem waar geen verzekering, geen onderhoud en geen uitweg beschikbaar is.

De overheid ontkomt niet aan ingrijpende specifieke maatregelen:  Garanties voor opstalverzekeringen, structurele financiering voor achterstanden en herziening van besluitvormingsmacht in VvE’s zijn noodzakelijk om te voorkomen dat hele woonwijken onleefbaar worden.

Het stilzwijgen moet stoppen. Dit is geen lokaal incident; het is een systemisch volledig onderschat probleem dat de kwaliteit van een belangrijk deel van de woningvoorraad in Nederland bedreigt.