VvE's sparen op basis van cijfers die nauwelijks worden gecontroleerd

Een meerjarenonderhoudsplan biedt slechts financiële schijnzekerheid.

Wie een appartement koopt, betaalt maandelijks een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). Een deel daarvan gaat naar het reservefonds voor groot onderhoud: dak, gevel, schilderwerk, kozijnen, liften en installaties. Hoeveel daarvoor moet worden gespaard, wordt vaak bepaald aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Maar wie controleert of de bedragen in zo'n MJOP financieel betrouwbaar zijn?

Die vraag is urgenter dan ze lijkt.

Uit onderzoek van Atlas Research, uitgevoerd in opdracht van het WODC, blijkt dat de kwaliteit van MJOP's sterk varieert. Zo geeft ongeveer 40 procent van de ondervraagde VvE-leden aan dat hun plan niet minstens tien jaar vooruitkijkt. Bij 29 procent ontbreekt een raming van de totale kosten en bij 58 procent worden kosten niet gelijkmatig over de jaren toegerekend.

Het betreft hier geld van eigenaren dat ze maandelijks betalen ten behoeve van het reservefonds om het noodzakelijk onderhoud te bekostigen.

Een MJOP is geen financieel rapport
Een MJOP kan waardevolle informatie geven over de technische staat van een gebouw en het moment waarop onderhoud waarschijnlijk nodig is. Maar een technische conditiemeting en onderhoudsplanning is geen offerte en ook geen financieel rapport met gegarandeerde toekomstige bedragen.

Staat er bijvoorbeeld dat over tien jaar het dak moet worden vervangen voor €200.000, dan is dat een raming. Het bedrag is gebaseerd op aannames over onder meer materiaalprijzen, arbeidskosten, hoeveelheden en toekomstige prijsontwikkeling.

Over tien jaar kan de werkelijkheid aanzienlijk anders zijn.

Toch kunnen exacte bedragen in professioneel ogende tabellen gemakkelijk de indruk wekken dat ze betrouwbaar vaststaan. Voor veel appartementseigenaren is het vervolgens onmogelijk om te beoordelen waarom de ene deskundige €180.000 raamt en de andere €240.000.

Daar zit het probleem: de VvE betaalt een deskundige om onzekerheid te vertalen naar een bedrag, maar heeft vaak onvoldoende deskundigheid in huis om die vertaling zelf te controleren.

Ook belangenorganisaties zitten in deze markt
MJOP's worden aangeboden door commerciële advies- en inspectiebedrijven. Daaronder bevinden zich ook ondernemingen die verbonden zijn aan organisaties die zich presenteren als belangenbehartiger van VvE's.

Vereniging Eigen Huis heeft onder meer Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. en Eigen Huis Onderhoudsservice B.V.

Stichting VvE Belang heeft VvE Belang Service B.V., een commerciële onderneming die onder meer bouwkundig advies en MJOP's aanbiedt.

Dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn. Maar het maakt transparantie over onafhankelijkheid en financiële belangen wel belangrijk. Een VvE moet kunnen weten wie de opdracht uitvoert, welke rechtspersoon de factuur stuurt, welke methodiek wordt gebruikt en waarop de bedragen zijn gebaseerd.

Dertig jaar vooruitkijken
De overheid wil de wettelijke MJOP-horizon bovendien verlengen van tien naar dertig jaar. Dat kan vanuit onderhoudsperspectief verstandig zijn. Maar hoe verder de onderhoudsdatum in de toekomst ligt, hoe groter ook de onzekerheid over kosten.

De vraag is daarom niet alleen of een MJOP compleet is, maar ook hoe de onzekerheid van de financiële ramingen zichtbaar wordt gemaakt. Waarom €200.000 en niet €160.000 of €250.000? Welke prijsbron is gebruikt? Welk prijspeil? Welke indexatie? En wanneer wordt een grote toekomstige post opnieuw tegen actuele marktprijzen gehouden?

Een MJOP mag een schatting zijn. Maar een schatting moet herkenbaar blijven als schatting. Het reservefonds is geen theoretisch model. Het is een VVE-bankrekening met het spaargeld van appartementseigenaren.

Als de overheid VvE's straks dwingt dertig jaar vooruit te kijken, is het daarom hoog tijd voor minimale kwaliteitseisen aan MJOP's.

Niet alleen een bedrag, maar ook de onderbouwing. Niet alleen een planning, maar ook de onzekerheid. Niet de schijn van zekerheid, maar controleerbare onzekerheid.