Voorkom een huizencrash, gebruik een rekenrente voor de maximale hypotheek
© cc-foto: DennisM2
Praat mee
Heb je een vraag, suggestie of wil je gewoon iets kwijt? Dat kan hier. Lees onze spelregels.
Reacties (34)
Er zijn een paar zaken die elke rekenlogica redelijk zinloos maken. Met geld maak je geld. Mensen zullen altijd hun voordeel pakken. Hebberigheid gaat ten koste van rekenlogica. Dan kan je rekenen wat je wilt, er is altijd een weg omheen. Ook is het best handig om even op je gemak achterom te kijken. Is er ooit een moment in de geschiedenis geweest dat er geen woningnood was? De enige periode dat er met een minimaal winstoogmerk veel gebouwd is, is volgens mij na de oorlog geweest. Misschien daar eens naar terug kijken om te zien of er een les te leren is? Maar dan nog, wie moet er gaan bouwen? Als je doorbouwt zakken de prijzen, dus er is bij investeerders geen belang om veel te bouwen. Dan ben je een dief van je eigen portemonnee. Overheid bestaat eigenlijk niet meer, dus daar hoef je het ook niet van te hebben. De kerk heeft vroeger veel gebouwd, maar die bestaat ook niet meer. Particuliere investeerders zijn gecanceld, overal is ophef over, tja. Leer er maar mee leven, denk ik? We hebben het zelf veroorzaakt, en houden het zelf in stand?
Je maakt één grote fout in je redenering: er is geen sprake van een vrije markt. De overheid maakt bouwen erg moeilijk zo niet onmogelijk. Ik mag niet zomaar ergens een stuk weiland kopen en er een huis of een wijk op bouwen. Eerst moeten de binnensteden nog (veel) voller met (veel te) dure huizen. Er zijn projectontwikkelaars genoeg die voor een redelijke prijs vijfduizend huizen willen bouwen. Maar zolang dat systematisch ontmoedigt worden bouwen ze projecten van vijftien appartementen in de binnenstad (maar ze willen natuurlijk wel een tonnetje of twee winst per project!).
@Eirda, Ik begrijp je redenatie, maar zijn we het eigenlijk niet gewoon eens? Er is juist wel sprake van een vrije markt. Helaas. De bedragen die voor woningen gevraagd worden staan volledig los van de daadwerkelijke bouwkosten. De weerstand tegen bouwen is gunstig voor de projectontwikkelaars. Als de huiveringwekkende plannen om grond te onteigenen doorgaan, worden de marges nog groter. Het zou de roof van de eeuw zijn.
Beste naamgenoot, Ik denk niet dat je hiermee een oplossing biedt. Het probleem op de huizenmarkt zit hem volgens mij in de aanbodzijde. Er wordt simpelweg te weinig gebouwd. Daardoor moet een grotere groep kopers met elkaar concurreren. Zeker in de grote steden is dit het geval. Ook de beleggers concurreren hier mee. Enkel jouw voorstel zal leiden tot een nóg grotere groep die geen huis kan veroorloven. En zolang er maar genoeg kapitaalkrachtige kopers (=beleggers) overblijven zal de prijs niet dalen.
@Ewout Enige idee hoe bepaalde partijen deze huizen kopen ? Ze bellen een makelaar op en vragen hoeveel huizen die heeft en wat is de vraag som ? Makelaar zegt 15 huizen met totaalprijs 6 miljoen. Hij geeft 7 miljoen en de makelaar moet het onderling maar gaan verdelen. Het is een heel ander orde investeerder die NLD de afgelopen 5 jaar binnen is gelopen. Dit zijn geen banken of pensioenuitvoerders. Je zou dit probleem kunnen oplossen door de aanbodzijde enorm te vergroten en vervolgens moet je ook zorgen dat de huizenprijzen langzaam dalen door het aanbod structureel te vergroten en te blijven vergroten. Tevens moet je wel waakzaam zijn dat de prijzen niet te zwaar dalen anders krijg je leegstand, criminaliteit en gettovorming. Het wordt een behoorlijke balanceer oefening voor de overheid die geen track record heeft om goed te kunnen balanceren. Het gaat misgaan. Op het moment dat je staakt met bouwen is de markt weer interessant voor deze investeerder partijen omdat ze niet per se cash flow zoeken maar slechts non-depreciating asset classes. Cash Flow is een mooie bonus. Moeilijk probleem op te lossen. Niks geeft garanties op succes. Wat wel zou werken is de obligatierente 10 y tenor 3+% te krijgen maar dan krijgen we represaille en rebellie in Zuid Europese staten. De overheid staat schaakmat in deze maar het CPB beseft dit ook en daarom onderzoeken ze dit onderwerp ook vrijwel niet.
Beste Ewout, de column staat bol van feitelijke onjuistheden ten aanzien van de rekenregels om de maximale hypotheek te kunnen bepalen. Je zou je hier eerst eens goed in kunnen gaan verdiepen, voordat je iets aan het papier toevertrouwd.
Ik ben geen bank of hypotheekadviseur, dus dat de getallen net wat complexer zijn in de werkelijkheid geloof ik graag. Met willekeurig zeggen dat het verhaal niet klopt als de getallen net niet kloppen komen we nergens. Anton, kun je mij met de juiste getallen en berekeningen aantonen dat de verhoudingen niet kloppen? Of blijft het verhaal met de juiste getallen en berekeningen gewoon overeind?
Ik heb niet gezegd dat de getallen niet kloppen. De rekenregels uit je column kloppen niet Ewout. Het voert te ver om hier een hele uitleg over de GHF te geven, daarom neem ik twee voorbeelden. Je stelt bijvoorbeeld: "Wilt u een lineaire aflossing, omdat u dan in totaal minder betaalt, dan kunt u minder lenen." Dit is onjuist. Behoudens maatwerk, dient de geldverstrekker te toetsen alsof er annuïtair wordt afgelost. De hoogte van de lening is dus niet afhankelijk van de aflossingsvorm. Een tweede voorbeeld is dat je concludeert dat een starter aflossingsvrij zonder rente aftrek meer kan lenen, dan op basis van aflossen met rente aftrek. Dit is onjuist. De toetsing vind plaats alsof er volledig afgelost wordt en de ruimte wordt zelfs beperkt, doordat een niet aftrekbaar deel getoetst wordt in BOX 3. Ergo er kan met een niet aftrekbaar aflossingsvrij deel juist minder geleend worden. Overigens wordt er al gebruikt gemaakt van een een rekenrente. Deze geldt als de rente korter dan 10 jaar wordt vastlegt. Deze rente wordt door de AFM elk kwartaal vastgesteld en staat nu op 5%.
Beste Anton, bedankt voor de uitleg. Met die nuancering zou je dus uitkomen op uitbreiding van de rekenrente vanaf 10 jaar rentevast. Alleen niet in een klap van 1,5% naar de genoemde 5%, want dan is de crash direct bij invoering. Maar gewoon in stapjes naar een gewenst niveau brengen en de huizenprijzen onafhankelijk maken van rentestijging, rentevaste periode en hypotheekrenteaftrek. En wellicht ook direct het niet weerlegde aflosverschil tussen generaties wegnemen ivm het effect op een verschil in de maximale lening. Blijkbaar hadden ze bij invoering wel door dat er geen stimulans moet zijn om risico te nemen met korte rente en hadden ze niet door dat dit risico ook bij 10 jaar vast kan bestaan. Tevens hadden ze niet door dat de marktrente teveel invloed heeft op huizenprijzen bij extreem lage rentestanden. Deze problemen blijken nu wel aanwezig, dus oplossing daarvan lijken mij nog steeds gewenst.
Interessant betoog om een rekenrente voor de maximale schuld in te voeren. Ik moet zeggen er zelf op gekomen te zijn. Voor degene die niet weten hoe een rente werkt die een bank je vraagt (veel weten het niet want 90%+ sluit een hypotheek met advies af) De rente bestaat uit - CoC (cost of capital) - Dit zijn als het ware de kosten die de bank heeft om over het geld te beschikken (dit hangt af van de looptijd, je zou de swap rate moeten bekijken wat voor kosten hieraan heersen. Deze is vanaf 0.28%% voor de 10 y tenor (meest voorkomende duur) - Risk premium (Risicopremie is voor de kans dat je je hypotheek niet terugbetaalt en de bank je huis met verlies moet verkopen (loss given default) voor een NHG hypotheek is dit ongeveer 0,03-0,05 % en voor een niet NHG rond de 0,15% -Prepayment Charge ( Als je te vroeg verhuist mag je kosteloos aflossen en verliest de bank wat van je toekomstige rente en dit gaan ze in de prijs verdisconteren ) 0,15%% - Liquidity charge (Hypotheken zijn geen obligaties, geld of aandelen en als ik 100.000 huishoudens een hypotheek verstrekt en ik zou het direct willen omzetten in geld zal het me iets kosten. Reken hier 0,2% ongeveer voor. Als er een krediet crisis zich aandient schiet dit omhoog. - Kosten (De bank besteedt vaak onderhoud van de portefeuille aan een derde partij en die doet vaak het onderhoud nog steeds als je hypotheek wordt doorverkocht (merk je vaak niks van) 0.15% - Winst (tja, dat moet ook nog :) Meestal rond de 0.3% Rente = 1.28% Tussen verstrekkers onderling zal er nog concurrentie voor kosten en winst zijn. Verder speelt marketing ook een rol (als je market naar wat ouderen is je pre-payment risico ook lager en kan je scherper in de prijs zitten) https://www.hypotheekrente.nl/rente/10-jaar-rentevast/100/#overzicht Een rekenrente zou deze hele prijsbalans verstoren omdat het Maximale bedrag niet kan worden beïnvloed door concurrentie. In wezen zouden partijen dan alleen kunnen concurreren op maandlasten. Ik zou moeten nadenken of dit negatieve effecten zou hebben om de markt-prijs balans. Verder zou je ook moeten beseffen dat door rentedalingen huizen nominaal voor de koper niet duurder worden. Het is slechts een verschuiving van kapitaal tussen geldverstrekker en verkoper. De koper betaalt in beide gevallen over de looptijd hetzelfde bedrag. Het probleem ontstaat pas als de rente erg zou gaan stijgen. Hoe realistisch is dit scenario ? De rente wordt voornamelijk bepaalt door de grote leners aan de lange kant van de curve. Aan de korte kant kan de ECB invloed uitoefenen. De rente is laag maar de vraag naar kapitaal is ook erg laag. Kan je je iets bedenken dat een grote extra vraag kan veroorzaken wat structureel van aard is ? Ik niet. Een stijging naar 5%, zou die plaatsvinden, zou dan ook gepaard moeten gaan met 5-6%% inflatie en 2% is al moeilijk genoeg geweest voor de ECB.
Nou heb een rondje gelopen en ben op een groot bezwaar gekomen. De mensen die huizen willen kopen met een hypotheek die kostendekkend is om vervolgens in het huis te gaan wonen zijn niet de enige spelers in het spel. Er zijn ook nog andere spelers zoals investeerders en die zijn cash rich en hoeven geen schuld aan te gaan het huis te verkopen. Wat is het probleem dan nu ? Stel je hebt een inkomen die een hypotheeklast toelaat van 2000 euro voor 550.000 euro. Als we een rekenrente hiervoor invoeren zegt de overheid je mag tot 1200 euro en dus 330.000 euro (fictief, het zal echt afhangen van het verschil tussen marktrente en rekenrente). In wezen mag je dus een veel lagere hypotheek krijgen maar...alle andere kandidaat-woningbezitters ook dus de markt is vereffend...nu komt het interessante. De investeerder is niet geraakt en die kan dus gewoon iets boven de 330.000 euro bieden. In wezen heb je zijn aspiraties meer vastgoed te accumuleren goedkoper gemaakt want je hebt zijn concurrenten buitenspel gezet. Dit voorstel is wel doeltreffend. Schulden voor woningbezitters worden sowieso lager maar het woningbezit onder particulieren idem dito. Die mogen de 2000 euro aftikken voor hun huur aan de investeerder die het huis die zij wilde kopen heeft gekocht voor 400 k. Verder. Woningbezit en pensioentegoeden (wordt niet gerekend bij vermogen in Nederland) zijn toch een van de weinige zaken wat particulieren kunnen doen om hun positie te verbeteren. Hadden we niet een probleem met vermogensongelijkheid enzo ? Als dat inderdaad een probleem voor je was...is dit voorstel niet heel goed.
Terecht opgemerkt dat de huizenkopers met een rekenrente lastig kunnen concurreren met beleggers. Die hebben immers geen echt inkomen waar aan wordt getoetst, hooguit de huurinkomsten. Die ongelijkheid is er alleen eigenlijk al, daar heb ik een eerder artikel over geschreven. Je zou beleggers bijvoorbeeld standaard maximaal 50% hypotheek moeten geven om dat enigszins recht te trekken. Tegen mensen met vermogen zonder hypotheek kan je alleen nooit op. https://joop.bnnvara.nl/opinies/voer-strengere-regels-in-voor-beleggers-die-huizen-opkopen
Partijen die cash rich zijn en het pand willen gebruiken voor verhuur kun je verder ook beperken door hun inkomsten te maximaliseren. Dit doen we al in de sociale huur, maar nog niet in de private huur. Daarnaast helpt de zelfbewoningsplicht. Helaas is er niet een maatregel die in een keer alles oplost. Maar met een stelsel van systeemwijzigen komen we er wel. Belangrijk is dat we het systeem opzetten vanuit de gebruikers. Waar zijn die bij gebaat? Een hoop hebben gewoon een koopwoning als meest voordelige oplossing. Een kleiner deel wil meer betalen voor de flexibiliteit en wil dus huren. Een ander deel kan zich geen woning veroorloven en heeft dus sociale huur nodig. Het de markt vrijelijk laten werken zorgt er voor dat de markt de kant op gaat waar de partijen met geld het meeste verdienen, niet waar de gebruikers baat bij hebben. Daarom zie je dat woningen nu van koop verschuiven naar private huur, terwijl de gebruikers een verschuiving de andere kant op wensen.
@Ewout Klück Je hebt hier en daar een paar slimmeriken die niet veel kapitaal hebben maar nog wel genoeg om wat vastgoed te kopen. Doorgaans hebben ze bij elkaar onder 2 Miljoen Euro en kopen wat panden op om vervolgens te renoveren en te verhuren voor hoge prijzen. Dit is een heel kleine groep. Vaak is er eentje bij die wat van bouw en renovatie af weet en andere vrij handige financiële jongens. Toen ik bij Optiver werkte hadden collega's van me zo een poule opgericht. De groep (de cash rich types) waar we het over moeten hebben zit anders in elkaar dan je denkt en hebben andere motivaties dan je denkt. Deze hebben bankrekeningen met couranten vaan 5000.000.000 miljoen + wat zo snel als mogelijk in non-depreciating assets moet worden gezet (dus non-cash). Ze zouden niet eens alles in NLD kunnen beleggen als ze zouden willen want ze kunnen meer kopen dan Nederland kan bieden. Door het beperken van de huurinkomsten raak je ze gewoon niet want het bezit van vastgoed die kan accumuleren in waarde is al een zinvolle investering. Huurinkomsten zijn mooi maar niet essentieel voor deze groep. Zelfbewoningsplicht wordt wel eens lastig want dan moeten we de woningcoöperaties opheffen. Je zal volgens Europese wetgeving niet de eerder genoemde partij ontheffen en de investeerders niet. Dat wordt een zaak bij het Europees hof waar je achter het net gaat vissen en gezien het kapitaal die ermee gemoeid is staat een batterij aan juristen in duur gestreepte pakken deze zaak direct aan te leggen. Tenzij je dit Europees wil aanpakken natuurlijk :) Woning, Kapitaal, Rechtspraak, Markt, EU. Allemaal best pittige materie :)
De zelfbewoningsplicht is gelukkig al door de kamer. Ik denk dat die wel stand houdt, want het gaat om een beperking van het recht van alle nieuwe kopers. Die mogen het niet gaan verhuren. Er is dus geen verschil met woningcorporaties en andere potentiële kopers. Het lijkt meer op een bestemmingsplan waarbij je al verworven rechten niet vervallen. Nu een zelfbewoner blijft een zelfbewoner. Wat mogelijk wel nog geregeld moet worden is een verbod op leegstand of een verplichting tot gebruik. Anders wordt het geld gestald en een woning onttrokken. Dat zou nog erger zijn voor de woningmarkt dan (te dure) verhuur.
De zelfbewoningsplicht door de kamer geld alleen voor nieuwbouw zoals je aangaf. De opname hiervan heeft dus een bestuursrechtelijke grondslag gekregen waar het eerder een privaatrechtelijke grondslag was. Doorgaans bij nieuwbouw is de gemeente een partij en kan deze een zelfbewoningsplicht opnemen in de akte omdat deze partij is...kijk maar op je akte van wie je de grond heb gekocht als je een nieuwbouw huis hebt (niet van de aannemer maar van het gemeentelijk vastgoedbedrijf). Ik zou als particulier ook als ik mijn huis verkoop zelfbewoningsplicht of vruchtgebruik of een huurder of wat dan ook erin kunnen opnemen. Het enige wat nu is veranderd dat het een bestuursrechtelijke grond heeft en geen contract privaatrechtelijke grond wat door een rechter moeilijker nietig zal worden verklaard, zelf als het je woongenot aantast. Zodra je zelfbewoningsplicht voor bestaande huizen waar de eigendomsrechten van de verkoper deze reeds in hebben reduceer je in waarde de eigendommen van privaten en hier zal de Europese rechter op toe zien dat je het niet doet al zegt jouw nationaal recht dat het wel mag. Wat je zou moeten doen is een uitzonderingspositie afdwingen in Europa wegens noodzaak, bla bla bla en hopen dat het je lukt maar ik denk dat deze kansen vrij laag zijn omdat uitzonderingsposities niet meer makkelijk worden gegund aan Nederland. Anti leegstandswetten of algemeen zelfbewoningsplicht krijgt in Europa een rode streep erover. Kansloos dit. Zal je alleen geld kosten en niks opleveren. Beter opereer je binnen bestaande kaders van de wet en sorteer je geen oplossingen die toch juridisch heel moeilijk stand te houden zijn op Europees vlak. Een voorstel is veel meer huizen bouwen en met meer bedoel ik ...echt meer. Honderden duizenden nieuwe per jaar.
Godsamme, wat ingewikkeld. Is er geen simpeler oplossing? De hypotheekwaardeaftrek afschaffen en alle huurinkomsten belaseten als inkomen. Huiseigenaren idem dito, overeenkomstig de geschatte huurwaarde van hun huis. Probeer me nu asjeblieft niet uit te leggen wat de rampzalige gevolgen zijn, want dat is alleen maar de demonisering van de -juist gewenste- effecten. Effe paniek, maar dat zet tenminste zoden aan de dijk.
''Al eens gehoord van huurwaardeforfait?'' Nee vertel eens Bou. Je bedoelt toch niet dat zakcentje dat in mindering wordt gebracht op de villahypotheeekrenteaftreksubsidie? Die is trouwens praktisch 0 als de villahypotheek is afgelost met subsidie. Dan rest ''alleen'' nog de villasubsidie vanwege vrijstelling van vermogensbelasting voor spaarcenten in de villa. Voor een villa van zeg €350.000 toch al snel elk jaar weer 1,2% subsidie dus elk jaar weer €4.200 netto subsidie voor de rijken. Nog afgezien van alle andere villasubsidies voor isolatie, zonnepanelen, warmtepompen etc. etc.
Waarschijnlijk nutteloos maar toch, speciaal voor kees: https://nl.m.wikipedia.org/wiki/Villa_(bouwkunde).
Je bedoelt dat ik duizend euro per maand belasting (fictieve huur) zou moeten gaan betalen voor mijn huis omdat ik de hypotheek heb afbetaald? (Ja, ik heb in de afgelopen dertig jaren een paarduizend euro belastingvoordeel gehad vanwege de HRA) Komt de minister dan ook mijn CV ketel vervangen, mijn schilderwerk doen, de boel eindelijk eens goed isoleren, de vloer vervangen door een geisoleerde met vloerverwarming, mijn dak vernieuwen, mijn straatwerk recht leggen, mijn kozijnen en voordeur vervangen, een nieuwe keuken en badkamer plaatsen? Of mag ik dat van die fictieve huurprijs aftrekken? Dan blijft het huidige huurwaardeforfait ongeveer over...
Nee, ik bedoel dat de huurwaarde opgeteld wordt bij je inkomen. En als je de genoemde verbeteringen hebt doorgevoerd zal die huurwaarde wel behoorlijk zijn gestegen. Bovendien maak ik meer meer zorgen om mensen die geen huis kunnen kopen en een knieperd zoals jij als huisbaas hebben -die die verbeteringen niet doorvoert- want die betalen dus hogere energiekosten en kunnen geen kant uit.
En de schlemiel die zuinig geleefd heeft en braaf kort voor zijn pensioen zijn hele hypotheek volgens schema heeft afgelost? Diens huis komt in box3 en hij mag fijn elk jaar een stevig bedrag aan belasting over zijn zelfgekochte stenen betalen?
Leuk een rekenrente, maar voor een hypotheek heb je tenmiste 2 partijen nodig: degene die wil lenen en degene die een lening wil verstrekken. Degene die een lening wil verstrekken, wil hier aan verdienen plus een risico afdekken. De verstrekker leent hiervoor op de kaptiaalmarkt en leent dit aan de leningnemer (plus een marge). De kapitaalmarkt rente komt tot stand door vraag en aanbod. Op dit moment is deze rente laag, maar bij een stijgende rente zul je geen verstrekkers meer krijgen, want die kunnen aan de rekenrente niets verdienen. Een rekenrente voor hypotheken is derhalve niet haalbaar en een utopie.
De rekenrente is niet de rente die je betaalt het is de rente die wordt gebruikt om de maximale hypotheek te bepalen. Je betaalt de marktrente in mijn voorstel.
Drie partijen in Nederland: de belastingdienst die wat goochelt met huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek heeft flink wat invloed op de huizenprijzen.
Geld verdienen is goed in een kapitalistisch systeem, ongeacht of het met drugshandel, belastingontduiking of misbruik van (bewust gecreeerde) schaarste is.
Er is nog een middel tegen de hoge huizenprijzen. Verhoog het aanbod drastisch. Tegelijk denk ik dat we ook terug moeten naar de situatie dat lenen niet meer vanzelfsprekend is. Vrijwel heel Nederland zit tot zijn/haar nek in de schulden. De overheid lijkt het te stimuleren. Studentenleningen, leningen om je huis te kunnen isoleren, kopen op afbetaling en natuurlijk de hypotheken. Allemaal zo geregeld dat Jan en Ingrid Modaal toch voor 3,5 ton aan leningen op hun naam kunnen hebben. In de praktijk vaak tot de dood. Er zou meer oog moeten zijn voor deze moderne vorm van slavernij. Eerst gaat ~40% van je inkomen op aan belasting. Van het geld wat je dan over houd nog weer ~25-30% naar de banken die de leningen verstrekken. Tel daarbij de andere vaste lasten, ziekenkosten en belastingvormen (gemeentebelasting etc) en je houdt als middeninkomen nog een paar honderd euro over om maandelijks van te leven. Doen we het ons zelf aan? Ja, dat doen we. Maar hebben we veel keus? Dat ook weer niet. Huren in de vrije markt is slechter.
Gewoon geen huizen meer kopen. Dan gaat er ergens wel wat veranderen. Is even vervelend, maar je moet jezelf toch niet kapot laten maken door een gefrustreerde huizenmarkt. Zelf heb ik een koopwoning, maar ik deel deze met het jonge gezin van mijn zoon omdat huizen kopen niet te doen is, dan moet je het ook niet willen.
''Hier is geen sprake van bescherming van de consument tegen overkreditering.'' Dus als het fout gaat is dat de schuld van de overheid. Zoals alles wat fout gaat bij de rijken de schuld is van de overheid is tegenwoordig. Klimaatproblemen? Schuld van de overheid, of er maar even gelapt kan worden voor isolatiesubsidie van de villa, zonnepanelensubsidie voor de villa, warmtepompsubsidie voor de villa etc. Corona? Schuld van de overheid, of er maar even gelapt kan worden opdat er geen villa's gedwongen verkocht hoeven te worden. Villahypotheekcrisis? Schuld van de overheid, of er maar even gelapt kan worden (door sociale huurders middels de villahypotheekcrisisverhuurbelasting van elk jaar weer 2 miljard) Extreem regen en daardoor schade aan de villa in het stroomgebied van beken en rivieren? Schuld van de overheid, of er maar even gelapt kan worden. Verzakkende vila's in Groningen. Schuld van de overheid, of er maar even gelapt kan worden. Balkon van villa gevallen. Schuld van de overheid, of er maar even gelapt kan worden. etc. etc.