Joop

Voer strengere regels in voor beleggers die huizen opkopen

  •  
21-09-2021
  •  
leestijd 5 minuten
  •  
416 keer bekeken
  •  
huizen

© cc-foto: mel_88

Normale huizenkopers worden tegen zichzelf in bescherming genomen, terwijl beleggers nu vrij spel krijgen.
Dat er iets mis is op de woningmarkt zal iedereen duidelijk zijn, maar de sleutel vinden en die vervolgens gebruiken blijkt moeilijk. Deze markt is in de loop de jaren door de overheid gereguleerd aan de kant van de kopers en de sociale huurders, maar gedereguleerd aan de kant van de beleggers en de huurders in de vrije markt. Juist dat zorgt er voor dat steeds meer woningen in handen komen van die beleggers en dat steeds meer wenskopers meer geld kwijt zijn aan hun huur dan dat een hypotheek ze had gekost. En dit is niet zozeer de schuld van die belegger, maar van het systeem dat de overheid heeft gecreëerd. De overheid wil de kopers namelijk beschermen tegen een onverantwoord hoge hypotheek, maar niet tegen een onverantwoord hoge huur. Daarmee geeft de overheid beleggers de kans om hoger te bieden, want die kunnen zonder dat zij vergelijkbare beperkingen kennen op het krijgen van een hypotheek, makkelijk een hoger bod doen. Dit met meer dan de variabele kosten als huur, plus de opbrengsten van de gestegen huizenprijzen in het vooruitzicht. Dat is teruggerekend een gemiddeld nettorendement van 18,6% per jaar.
De inrichting van de woningmarkt heeft er dus voor gezorgd dat de beschikbare aflossing van de starters wordt gebruikt voor extra rente-inkomsten voor de bank, extra rendement voor beleggers en extra overdrachtsbelasting. De betreffende huurders zien er niets van terug. Diezelfde huurders mogen als starters geen extreem bod doen op hetzelfde huis, want dan moeten we ze tegen zichzelf beschermen. Ondanks dat dat na 40 jaar een afgelost huis geeft. Huurders met dezelfde kosten hebben na 40 jaar niets. De huurders worden juist geconfronteerd met de hoger wordende huizenprijzen en huurprijzen, waardoor hun probleem om een huis te kopen of huren potentieel steeds groter wordt. Al met al een bescherming die slecht uitpakt voor diegenen die geen huis weten te bezitten.
Het meer laten lenen is niet de oplossing, want dat drijft alleen de prijs verder op. Dat is alleen in het voordeel van de huidige bezitters van woningen. Nieuwe kopers moeten hierdoor alleen extra veel rente en aflossing gaan betalen voor hetzelfde huis dat zij door de gestegen prijzen nu nog slechter kunnen bemachtigen. De kopers die een huis verkopen hebben namelijk nu nog meer eigen vermogen om over te bieden. Om het probleem op te lossen wordt nu gefocust op bijbouwen en een zelfbewoningsplicht. Op zichzelf een vooruitgang, dus vooral doen. Maar de achterliggende ongelijkheid wordt daar niet mee aangepakt. Meer aanbod zorgt voor meer vraag en dat gaat in principe naar de mensen die het meeste kunnen betalen: de beleggers. Die gaan vervolgens de huizen opkopen die niet onder de zelfbewoningsplicht vallen.
De ongelijkheid ontstaat door het gebrek aan regels die wij aan beleggers opleggen. De bank geeft een hypotheek, mits zij voldoende eigen vermogen er in stoppen om het risico weg te nemen. Dus een lening voor ongeveer 75% van de waarde omdat het pand minder waard wordt met huurders erin. Een belegger kan na 13 jaar van de opbrengsten en verhoging van zijn 1e hypotheek een 2e pand kopen met hypotheek. Na 20 jaar kunnen de twee panden verkocht worden. Ten opzichte van het geïnvesteerde vermogen is maar 1,7% vermogensrendementsheffing en 2,3% overdrachtsbelasting per jaar betaald. Dat zorgt voor een teruggerekend gemiddeld nettorendement van 18,6% per jaar op de investering. Niet slecht verdiend als verantwoorde kleine belegger!
Normale kopers krijgen alleen een hypotheek als deze in een bepaalde verhouding staat tot hun inkomsten, waarbij zij verplicht moeten aflossen. Beleggers krijgen een hypotheek mits deze betaald kan worden van de inkomsten uit de verhuur van het pand en hoeven daarbij niet af te lossen. Er wordt alleen een maximum aangehouden van 75 tot 80%. Als de beleggers dus aannemelijk kunnen maken dat zij huurders kunnen vinden dan krijgen zij 75% van de waarde geleend zonder dat zij echt inkomen hoeven te hebben. Zij moeten alleen die andere 25% en de transactiekosten kunnen ophoesten. Hier worden de kopers dus tegen zichzelf beschermd en krijgen de beleggers vrij spel. Wie er wel of geen hypotheek mag krijgen volgens de regels is dus zwaar in het voordeel van de beleggers.
Voor beleggers regels stellen voor het verkrijgen van een maximale lening voor de aankoop van een huurwoning verkleint dit verschil. Door huurinkomsten voor maximaal 50% te laten meetellen voor beleggers en maximaal 50% aan hypotheek aan te laten gaan moeten deze beleggers ineens 2x zoveel meenemen voor de aanschaf. Ze kunnen dan dus effectief maar de helft van het aantal woningen kopen. Het gemiddelde nettorendement zakt dan terug naar 8,2% bij het aanhouden van 1 woning.
Met deze maatregelen wordt de regulering van de woningmarkt in balans gebracht. Niet alleen de kopers worden beperkt in wat zij mogen lenen om de eigen woning aan te schaffen, maar ook de beleggers worden dat. Beiden kunnen immers de prijzen opdrijven als ze onbeperkt mogen lenen. Één van beide beperken zorgt er voor dat de ander als enige de prijs kan opdrijven en dus effectief alles kan opkopen. De beleggers zijn op zichzelf al de sterkere partij omdat deze voor het inkomen uit mogen gaan van inkomen dat hun huurders opbrengen en dus niet door hunzelf gegenereerd wordt. Het is daarom niet meer dan logisch om de beleggers meer te beperken dan de starters.
Dit alles reguleert alleen de spelers die op de markt toetreden of extra beleggingspanden willen aanschaffen. Het helpt niet de huidige huurders waarvoor nu geen koopwoning beschikbaar is. Om hen te helpen zou een simpele oplossing toegevoegd kunnen worden. Geef (bestaande) huurders het recht om hun huurhuis over te kopen voor de marktwaarde, mits zij hiervoor een hypotheek kunnen krijgen. Iemand in een sociale huurwoning heeft hier niets aan, want die zou in principe niet in staat moeten zijn de hypotheek te betalen. Maar iemand die gedwongen huurt betaalt in werkelijkheid de kosten van de hypotheek al, maar dan als huur. Of in veel gevallen waar deze niet anders kon zelfs meer huur dan de werkelijk hypotheekkosten. Als deze het recht hebben om hun huurhuis te kopen van de beleggers dan zijn zij ineens ook starters geworden, want ze kunnen zich de hypotheek veroorloven.
Het enige echte nadeel dat de beleggers dan hebben is dat zij een zak geld hebben en opnieuw op zoek moeten naar een investering. Mocht deze koop onvoldoende dekking geven om de overdrachtsbelasting terug te verdienen dan zou de staat deze terug moeten storten. Voor de staat komt dit neer op het met terugwerkende kracht zijn van een koop door starters i.p.v. een beleggers. De beleggers moeten dan wel van zijn hypotheek af kunnen zonder boeterente. Dit zou geen probleem moeten zijn voor de banken, want de hypotheekrente voor een beleggers is substantieel hoger dan die voor een particulier, dus blijkbaar is een dergelijk risico al afgeprijsd. En gemiddeld genomen komt er gewoon weer een hogere hypotheek bij een bank bij.
Dus breng de woningmarkt in balans door koper en belegger op een gelijke manier te reguleren!

Praat mee

Heb je een vraag, suggestie of wil je gewoon iets kwijt? Dat kan hier. Lees onze spelregels.

avatar

Reacties (23)

Phil2
Phil222 sep. 2021 - 13:17

Er moet vooral als de donder meer gebouwd worden. Maar de meeste plannen zullen wel 2--5 jaar in beslag nemen. Dus zal de woningkrapte wel aanhouden, en daarmee de huizenprijzen nog altijd stijgen. Dezelfde prijsinflatie doet zich voor op de aandelenmarkt. Goedkoop geld (lage rente) op zoek naar rendement is de oorzaak.

1 Reactie
Berend22
Berend2222 sep. 2021 - 17:11

Er is geen woning tekort, https://www.ad.nl/wonen/woningtekort-spectaculair-gedaald-door-corona~a6c7b717/ Dus bijbouwen is symptoom bestrijding.

OpelGT69
OpelGT6922 sep. 2021 - 10:59

Gedoe in de marge. Het probleem zijn niet de beleggers maar de overheid. De overheid zit volledig aan de knoppen als het gaat om plannen, vergunningen verlenen en regelgeving voor bouw van nieuwe huizen. De hoge prijzen zijn gevolg van vraag en aanbod. Als het aanbod niet toeneemt zullen prijzen verder stijgen, met of zonder beleggers. De huidige regelgeving, voorwaarden en kosten maakt het goedkoop bouwen voor lage huren en instappers volkomen oninteressant.

2 Reacties
Berend22
Berend2222 sep. 2021 - 13:30

Onzin de verhouding tussen het aantal huizen en het aantal huishoudens is even groot als 10 jaar terug. Er is dus geen tekort aan woningen, in ieder geval niet meer dan 10 jaar terug toen de prijzen nog normaal waren. Het zijn dus toch de beleggers. Dit is ook goed te zien in R’dam waar het percentage beleggers in een wijk recht evenredig is met de prijsstijging van de huizen.

OpelGT69
OpelGT6922 sep. 2021 - 14:21

Berend2: Ja en hoeveel van die huishoudens bestaan uit gezinnen of mensen die gedwongen samen in 1 huis blijven wonen omdat ze geen zelfstandige woonruimte kunnen krijgen. Het aantal huishoudens nu is oninteressant, het aantal potentiele huishoudens als er voldoende woningen waren is waar het om gaat. Precies wat Pieter Omtzigt zegt: Beleid op basis van KPI die niet de essentie van het probleem zichtbaar maken leidt tot verdere verslechtering. Maar politicy kunnen wel met die indicatoren mooi weer spelen. De overheid had veel eerder rente aftrek en huursubsidie moeten afbouwen. Dat had een dempende werking op de prijsontwikkeling gehad. Ik zelf ben één van de gelukkigen die in 92 een huis heeft laten bouwen dat nu bijna volledig is afbetaald. Een pensioen pot van 400k. In 92 had ik de luxe dat ik nog een bouwkavel kon kiezen bij de gemeente. Gebrek aan vraag naar nieuwbouw woningen. Wel een rente van 5,6% toen.

Kwant2
Kwant222 sep. 2021 - 9:51

Dit stuk schetst aardig de problematiek. Onze maatschappij is verslaafd geraakt aan stijgende huizenprijzen. Dit stuk gaat met name om kleine beleggers, maar het probleem zit meer in de grote beleggers, niet de private banken voor de rijken maar juist de pensioenfondsen en verzekeraars. Die zijn afhankelijk van veilige beleggingen om de (te lage) dekkingsgraden hun solvency II verplichtingen mee te halen. Een groot deel van dat kapitaal zit (direct en indirect) in de huizenmarkt, wat een hoog en relatief veilig rendement haalt. Het is eigenlijk een groot piramidespel wat afhankelijk is van dat jonge mensen instappen en daarmee oude mensen spekken. Dat is op zich prima voor zolang de jonge mensen kunnen instappen, en zelf als ze ouder zijn van dezelfde belofte gebruik kunnen maken. Maar dat is niet helaas niet meer zo. De oplossing is relatief simpel, er moet meer woonruimte komen. Het moet aantrekkelijk worden voor ouderen om te verhuizen naar fijne, kleinere woningen die geschikt zijn voor ouderen en het liefst buiten de dure gebieden liggen. Dit is natuurlijk niet voor alle ouderen mogelijk (niet alle ouderen zijn huiseigenaren, laat staan dat ze hun huis hebben afgelost) maar vaak blijkt schuiven binnen de huizen van de corporatie ook een optie. En daarnaast dus bijbouwen, zoveel huizen voor senioren als voor starters. De vraag is eigenlijk; hoe gaan we ervoor zorgen dat er draagvlak is voor als 80% van de nederlands (de mensen die al een huis hebben) een beetje moeten inleveren om 20% van de nederlanders (die een huis zoeken) enorm te helpen. Het segment van huizen dat nu het duurst aan het worden zal dan stoppen met stijgen, als je net een huis hebt gekocht is dat redelijk catastrofaal.. Dus is de politieke wil er uberhaupt? Als we naar andere landen kijken waar hetzelfde aan de hand is, dan zie dat er allerlei barrieres opgeworpen worden. Laat staan de corruptie die in nederland speelt als het om het navigeren van de bestemmingsplannen gaat...

1 Reactie
Ewout Klück
Ewout Klück22 sep. 2021 - 16:44

Bijbouwen is zeker nodig, maar zal nooit snel genoeg gaan. Het gaat mij om het oneerlijk voor kunnen dringen bij de koop van hetzelfde huis door beleggers die wel geld kunnen lenen en hoge huren kunnen vragen. Wat betreft de solidariteit. Zolang je je huis niet hoeft te verkopen is een lichte daling niet zo erg. Ik betaalde eerder rond de 6% rente, nu rond de 2%. Dan kan je dus nog zo'n 4% daling per jaar aan voor dezelfde kosten. Het probleem is natuurlijk als het sneller gaat dan de aflossing. Want dan komt je huis onder water en moet je die paar procent nog even opzij leggen. Dit terwijl de meeste juist meer zijn gaan lenen voor de duurdere prijs van hetzelfde huis en dus minder over hebben om opzij te leggen. De mensen die het huis al langer hebben gaan gewoon terug naar de waarde van een jaar eerder, voor hun maakt dat niets uit.

Berend22
Berend2222 sep. 2021 - 8:54

Raar eigenlijk . Als je geluk had kocht je in de de goede tijd een paar huizen en wordt je nu slapend rijk. Gefaciliteerd door een politieke stroming die het toch vooral heeft over hard werken en succes is een keuze.

PJH2
PJH222 sep. 2021 - 8:15

Grappig, een artikel over te dure huizen met een plaatje van Appingedam erbij (hoewel verkocht op pixabay als Amsterdam). Juist in Appingedam zijn huizen nog redelijk betaalbaar. Ik weet: lichtelijk off topic, maar ik wilde even reclame maken voor Appingedam :)

Hallo5
Hallo522 sep. 2021 - 7:08

Het is natuurlijk heel zielig dat startende rijken in de wielen gereden worden door de rijken die al jarenlang dik profiteren van villasubsidie. Treurig dat het zover moet komen voordat de rijken gaan nadenken over maatregelen om te voorkomen dat ze elkaar in de wielen rijen. Het streven van de ondernemer Kluck lijkt te zijn dat alle rijken een villa met subsidie moeten kunnen bemachtigen. Ook de jonge rijken die nog geen cent gespaard hebben en die geen €100.000 vrij van schenkbelasting hebben gekregen van hun rijke ouders om die vrij van vermogensbelasting in de villa met subsidie te steken. En de studielening als spotgoedkope villalening op de bank zetten zoals 50% van de rijke studenten doet is blijkbaar ook niet gelukt. Zo zielig.

2 Reacties
Ewout Klück
Ewout Klück22 sep. 2021 - 17:01

Het zijn juist de startende middeninkomens die nu geholpen moeten worden, teveel inkomen voor sociale huur, te weinig vermogen om over te bieden. De echte rijken kunnen zich altijd inkopen met overbieden. Het gekke is, hoe minder voordelen we de starters geven hoe makkelijker ze een huis kunnen kopen. Ze kunnen dan namelijk minder bieden wat de prijzen laat dalen. Daardoor krijgen ook de mensen die een huis verkopen en een nieuwe kopen minder voor hun oude huis. Daardoor kunnen zij dus ook minder goed overbieden en dus dalen de prijzen nog meer. Dus die 100k afschaffen is (los van de ongelijkheid die dan verdwijnt) gemiddeld voor de starters beter. Daardoor hebben ze met minder geld meer kans op hetzelfde huis. Maar we moeten er ook voor zorgen dat de beleggers het huis niet voor ze weg kunnen stelen door over te bieden. Of het nu kleine beleggers zijn of dat het geld is van vermogensbeheerders of pensioenfondsen.

Hallo5
Hallo522 sep. 2021 - 18:14

''Het zijn juist de startende middeninkomens die nu geholpen moeten worden'' Hoezo? Als je teveel inkomen hebt voor sociale huur dan behoor je tot de rijke helft van Nederland. Zeg maar de PvdA doelgroep met een (gezins)inkomen van minimaal 1,5 maal modaal bruto en netto extra hoog door tweeverdienersubsidie en/of ZZP subsidie etc. Natuurlijk sta je als starter nog maar aan het begin van een lange villacarrière om met behulp van villasubsidie goedkoop te wonen en tegelijkertijd met aflossing een volledig belastingvrij vermogen op te sparen in een luxe villa. En heb je als starter de pech dat de rijken die al langer in een villa met subsidie wonen al veel meer vermogen hebben opgebouwd met behulp van villasubsidie en waarschijnlijk ook een hoger inkomen. En met die subsidiepoen gaan graaien op de woningmarkt. Als startende villasubisidieslurpers al geholpen zouden moeten worden dan stel ik voor dat daar een belasting voor wordt geheven bij de seniorvillasubsidieslurper om daar een startersfonds te bouwen. Zeg 50% van de jaarlijkse groei in overwaarde/WOZ Zeg maar een belasting zoals de villahypotheekcrisisverhuurbelasting die nu elk jaar weer bij sociale huurders wordt geheven en door commerciële woningcorporaties afgedragen aan de schatkist. Maar dan een belasting waar alleen villabewoners aan moeten betalen.

voorburg2
voorburg222 sep. 2021 - 6:25

In Nederland woont nu 70% van de bevolking in een koophuis. Dat ligt veel hoger dan bijvoorbeeld in Duitsland, waar het 50% is. Blijjkbaar is huren daar veel aantrekkelijker. Een aantal huurregels zijn er in Duitsland die wij niet hebben. De huur mag per 3 jaar niet met meer dan 15% omhoog. Gemeentes kunnen met voorkeur huurwoningen kopen in bepaalde gebieden. Aan de andere kant: Zeer hoge overdrachtsbelasting. Geen hypotheekrente-aftrek. Hoge eigen inbreng. Tegelijkertijd zijn de koopprijzen in veel steden net zo astronomisch hoog als in Nederland. Als je hierboven nog eens bekijkt doen we alles goed in Nederland, op twee dingen na. Het drukken van de huurprijzen en het subsidieren van eigen woningbezit door middel van HRA. De HRA zal een dezer dagen sneuvelen, dat is wel zeker. Dan nog het puntensysteem verbeteren en doorvoeren tot grotere/duurdere woningen, en dan is iedereen blij.

1 Reactie
GHS
GHS22 sep. 2021 - 12:32

Teunbeunhaas: Mijn huiseigenhaar verkocht mijn appartement aan een investeerder. Gevolg: In 5 jaar tijd is de huur bijna € 65.-- per maand verhoogd. Laat de regering eerst maar eens de huurprijsverhoging voor minstens 10 jaar verbieden.

Freddy2
Freddy222 sep. 2021 - 4:46

Eigenlijk is het heel simpel. Maximale winspercentage berekenen op huur. Desnoods alleen maar huur door woningbouw verenigingen toestaan waarbij wel gelet wordt op dat zij de woningen goed onderhouden. Koopwoningen als beleggingen voor bedrijven verbieden. Ik ben over het algemeen gezien tegen verbieden van zaken, echter is wonen een primaire behoefte van mensen en daar mag je niet mee speculeren.

1 Reactie
Ewout Klück
Ewout Klück22 sep. 2021 - 16:32

Ook een interessant idee van een maximale winst Freddy. Ik zit er wel mee dat de meeste winst wordt gemaakt door de stijging van de huizenprijzen. Een belegger maakt een beperkte of geen winst op de kosten en opbrengsten door het jaar heen. Geheel verbieden zorgt er natuurlijk zeker voor dat ze niet meer voor kunnen dringen.

Karingin
Karingin21 sep. 2021 - 22:33

Dat klinkt allemaal best ingewikkeld. Breng gewoon het puntensysteem terug in de vrije sector en maximeer de huurprijzen, dan ben je al een heel end

1 Reactie
Kuifje3
Kuifje323 sep. 2021 - 7:50

@karingin: de meest simpele oplossingen zijn vrijwel altijd ook de beste oplossingen.

TwoTone
TwoTone21 sep. 2021 - 19:52

Oorzaak voor de al jaren continu afnemende koopkracht van pensioenen en de stijgende prijzen van vastgoed is het rentebeleid van de Europese Centrale Bank, welke sinds het verdrag van Lissabon een politiek verlengstuk is geworden van de Eu. Alle maatregelen die de laatste tijd worden geroepen zijn lapmiddelen. De oorzaak ligt elders en wordt helaas niet aangepakt.

3 Reacties
Karingin
Karingin21 sep. 2021 - 22:32

Nee, de oorzaak is de verregaande liberalisering van de woning- en arbeidsmarkt

Willem D2
Willem D222 sep. 2021 - 6:06

Nee Karingin het is “en en” Overigens is de hier op Joop zo geliefde EU economisch gezien vooral goed voor het groot kapitaal.

Kuifje3
Kuifje323 sep. 2021 - 7:54

@willem: inderdaad! Dankzij de eu lagere pensioenen, lagere uitkeringen, meer immigratie, hoge afdrachten, noem maar op. Het dooddoenertje wat je ertegenover hoort is geen oorlogen meer en meer welvaart. Dat is dankzij de EEG, maar niet dankzij de eu.

Thuiszitter
Thuiszitter21 sep. 2021 - 17:36

Met de vvd als grootste gaat dat niet gebeuren voorlopig.