Verduurzaming van VvE’s met uitgeponde woningen is een wassen neus

Particuliere appartementseigenaren betalen de rekening van het uitponden.

Nederland moet verduurzamen. Ook VvE’s moeten aan de slag. De overheid stimuleert dat met subsidies, adviezen en financieringsregelingen.

Voor veel oude appartementencomplexen staat verduurzaming qua kosten echter niet bovenaan de VvE-agenda. Niet omdat eigenaren niet willen verduurzamen, maar omdat hun gebouwen eerst technisch en financieel op orde moeten worden gebracht.

De erfenis van het uitponden
In de afgelopen vijf jaar zijn ongeveer 114.000 huurwoningen uitgepond: verkocht aan particuliere kopers, vaak starters. Daarmee veranderde de samenstelling van veel VvE’s. Huurwoningen werden koopwoningen en de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van het wooncomplex verschoof steeds meer van beleggers naar particuliere eigenaren.

Tegelijkertijd kampen veel VvE’s met achterstallig onderhoud en te lage reserves. Denk aan asbest, slechte daken, betonrot, gevelproblemen en andere noodzakelijke werkzaamheden.

In complexen waar beleggers en verhuurders jarenlang een dominante positie binnen de VvE hadden, kon onderhoud worden uitgesteld. De daaruit ontstane onderhoudsachterstand wordt vervolgens onderdeel van de gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle eigenaren. Zo kan een onderhoudsschuld die in het verleden is opgebouwd, uiteindelijk bij de huidige particuliere eigenaren terechtkomen.

Het Warmtefonds helpt, maar lost niet alles op
Het Nationaal Warmtefonds biedt financieringsmogelijkheden voor verduurzaming en onderhoud die kunnen worden gecombineerd. Maximaal 50 procent van de lening mag aan onderhoud worden besteed, met een maximum van €25.000 per woning. De VvE moet daarnaast energiebesparende maatregelen uitvoeren.

Daarmee is het Warmtefonds geen algemeen fonds voor achterstallig onderhoud.

Als een wooncomplex eerst voor honderdduizenden of zelfs miljoenen euro’s moet worden opgeknapt, blijft de vraag hoe dat wordt betaald wanneer de financiële draagkracht van de eigenaren beperkt is.

Een lening is geen subsidie
Een lening vergroot de financiële ruimte, maar neemt een gebrek aan financiële draagkracht niet weg. Rente en aflossing moeten uiteindelijk wel worden betaald.

Wie onvoldoende vermogen heeft kunnen opbouwen voor noodzakelijk onderhoud, kan dat probleem niet onbeperkt oplossen door meer schuld aan te gaan. Veel eigenaren in dit soort VvE’s hebben een laag of middeninkomen en beschikken niet over de financiële ruimte om grote extra bijdragen op te brengen.

Verduurzaming is geen onderhoud
Verduurzaming is een investering in de toekomst. Achterstallig onderhoud is een rekening uit het verleden die nog betaald moet worden. Die twee kunnen technisch worden gecombineerd, maar financieel zijn het totaal verschillende problemen.

Een lekkend dak kun je niet verduurzamen. Je moet het eerst repareren. Hetzelfde geldt voor asbest en betonrot, ernstige gevelproblemen en andere noodzakelijke herstelwerkzaamheden.

Geef vastgelopen VvE’s een uitweg
De overheid moet onderscheid maken tussen financieel gezonde VvE’s zonder grote onderhoudsachterstanden en VvE’s die door jarenlang achterstallig onderhoud financieel zijn vastgelopen.

Gezonde VvE’s kunnen gebruikmaken van het Warmtefonds. Vastgelopen VvE’s hebben eerst een realistische financieringsfaciliteit nodig om het gebouw te herstellen. Daarvoor zijn goedkope, langlopende financieringen en andere publieke faciliteiten nodig om eerst de kwaliteit van oude wooncomplexen structureel te verbeteren.

Met de kennis en wetenschap van nu had VVD minister Blok de markt van sociale huurwoningen nooit vrij moeten geven en latere ministers hadden niet moeten wegkijken bij het uitstellen van noodzakelijk onderhoud door beleggers en verhuurders in gemengde VvE’s. Die vervolgens bij het uitponden ongehinderd een achterstallige onderhoudsschuld aan nieuwe eigenaren konden doorschuiven.

Dat gedrag verplicht om als overheid méér te doen dan het beschikbaar stellen van de gecombineerde financieringsfaciliteiten voor duurzaamheid en onderhoud door het Warmtefonds.

Een lening voor verduurzaming lost geen betonrot op. Een lening voor isolatie repareert geen lekkend dak.

Daarom eerst het gebouw financieel en technisch gezond maken. Daarna verduurzamen.