Starters, juich niet te vroeg als belegger Vesteda veel huurwoningen gaat verkopen

Afgelopen week kwam in het nieuws dat na het vertrek van veel beleggers uit Vesteda de commerciële woningbelegger voornemens is om veel huurwoningen te verkopen om haar financiële positie te verbeteren. De verkoop van woningen door grote vastgoedfondsen, zoals Vesteda, lijkt een kans voor starters om eindelijk een appartement te bemachtigen in een oververhitte woningmarkt. Vooral in steden waar Vesteda veel bezit, zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven komen appartementen op de koopmarkt.

Maar achter die ogenschijnlijke mogelijkheid schuilt een groot gevaar: wie een appartement koopt in een gebouw met achterstallig onderhoud en een financieel zwakke VvE, kan binnen enkele jaren geconfronteerd worden met tienduizenden euro’s aan onverwachte kosten. Wat op papier betaalbaar lijkt, kan al snel een miskoop blijken.

De verborgen rekening van het gebouw
Starters kopen niet alleen een appartement, maar ook een aandeel in het gebouw en de Vereniging van Eigenaren (VvE). Als onderhoud jarenlang is uitgesteld of als de reserves onvoldoende zijn, worden nieuwe eigenaren automatisch mede verantwoordelijk voor een forse onderhoudsschuld. Daken, gevels, liften of leidingen moeten dan vaak in één keer worden vervangen. Voor een starter kan dat betekenen dat een ogenschijnlijk betaalbaar appartement ineens tienduizenden euro’s extra kost.

De machtspositie van grote beleggers
In veel complexen bezit een belegger als groot-eigenaar nog een fors deel van de appartementen. Dat geeft hen vaak een dominante stem in de VvE. Professionele verhuurders hebben er financieel belang bij om onderhoud uit te stellen zolang het gebouw verhuurd blijft. Omdat lage VvE-bijdragen en minimale renovaties het rendement verhogen. Voor starters betekent dit dat noodzakelijke onderhoudsinvesteringen kunnen worden uitgesteld, maar dat uiteindelijk de rekening alsnog op hun bord belandt.

Slecht onderhouden én slecht verzekerd
Het risico wordt groter wanneer VvE’s financieel ondermaats er voor staan en ongezond zijn. Sommige hebben geen actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP), onvoldoende reserves of een opstalverzekering met een expliciete uitsluitingsgrond van dekking bij slecht en achterstallig onderhoud. Schade door lekkage, storm of brand kan dan volledig op de eigenaren afkomen. Starters, die vaak al maximaal lenen, lopen zo het risico op een financiële strop die hun draagkracht ver overstijgt.

De kat in de zak
Veel kopers richten zich vooral op de vraagprijs en de maandlasten, terwijl de technische staat van het gebouw en de financiële gezondheid van de VvE vaak minder aandacht krijgen. Juist daar schuilt het echte risico. Een appartement dat betaalbaar lijkt, kan in werkelijkheid een “kat in de zak” zijn wanneer het complex kampt met achterstallig onderhoud, lage reserves en een dominante belegger die onderhoud uitstelt.

Standaard verkoop clausules die financiële risico’s camoufleren
Verhuurders kunnen rechtmatig financiële risico’s doorschuiven naar potentiële kopers met verkoopbedingen en clausules. Zoals een ouderdoms-en/of  asbestclausule. Zelfs alle mogelijke financiële risico’s en verborgen gebreken zijn goed te ondervangen met de meest vergaande verkoopclausule van 'as is, where is'. Waarbij de koper automatisch alle risico’s overneemt van de verkoper.

Checklist voor starters bij aankoop van een VVE huurwoning

A. Controleer direct welke verkoopclausules van toepassing zijn. Dat geeft inzicht in welke financiële risico’s de verkoper doorschuift naar de koper. Bij de “as is where is” conditie weet je dat de kans op een miskoop groot is.
B. Controleer de VvE-financiën: vraag naar het reservefonds en de balans van de afgelopen jaren.
C. Bekijk het meerjarenonderhoudsplan (MJOP): zijn geplande renovaties realistisch en goed gedekt en is het reservefonds toereikend?
D. Onderzoek de opstal/ milieuverzekeringen: controleer of er een uitsluitingsbeding van slecht en achterstallig onderhoud is opgenomen en of de opstalverzekering schade door achterstallig onderhoud wel dekt.
E. Inventariseer de eigenaarsverdeling: hoe groot is het aandeel van de groot-eigenaar of andere beleggers? Dit bepaalt wie de besluiten in de VvE kan sturen.

Tijd voor transparantie
De verkoop van voormalige huurwoningen kan een belangrijke rol spelen bij het vergroten van het koopaanbod voor starters. Maar zonder volledige transparantie over onderhoud, reserves en verzekeringen, riskeren starters een financieel avontuur dat ze nauwelijks kunnen overzien. Woning kopen moet een stap vooruit zijn, geen verrassende rekening van decennia oude achterstanden.

Zonder scherp inzicht in de financiële en technische staat van een VvE dreigt de situatie dat veel jonge kopers te laat ontdekken dat hun droomwoning achteraf  een dure valkuil is geworden.