Sfeerfoto van Joop
Joop
Joop

Coronavirus is begonnen aan najaarsoffensief, aantal besmettingen neemt razendsnel toe

Duitsland scherpt maatregelen aan
Joop

Sociale huurder als melkkoe

  •  
21-03-2018
  •  
leestijd 3 minuten
  •  
5652597687_1fd6ae0aca_o

© CC-foto: CorporatieNL

Begin deze maand publiceerde de Woonbond de winstcijfers van woningcorporaties om aan te tonen dat veel corporaties de financiële ruimte hebben om huren te verlagen. Corporaties én corporatiekoepel Aedes reageerden als door een wesp gestoken.
De kritiek uit corporatieland begon met het gebruik van de term ‘winst’. wij noemen een positief resultaat op de winst en verliesrekening namelijk winst. Die winsten zijn zo hoog omdat de huurprijzen enorm zijn verhoogd, er op kosten (personeel, onderhoud) is bezuinigd en de investeringen fors zijn teruggedraaid.
In de afgelopen 5 jaar zijn de huren in de sociale huursector met 17% gestegen. Dat is iets meer dan twee maandhuren extra per jaar. Terwijl het gemiddelde inkomen van de bewoners  daalde. Een deel van de huurders heeft recht op huurtoeslag, maar dat compenseert niet de gehele stijging.  En natuurlijk zijn er ook veel huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Inmiddels kan een half miljoen hurende huishoudens niet meer rondkomen.
Ondertussen hebben corporaties, ondanks de historisch lage rentes, bar weinig geïnvesteerd.  Dat komt onder andere doordat zes pas op de plaats maakten in verband met de verhuurderheffing, een heffing die verhuurders over de waarde van hun sociale woningen moeten betalen aan het Rijk. Aedes beweert terecht dat het geld bij de corporaties niet op de plank blijft liggen en zal worden ingezet voor volkshuisvestelijke doelen zoals verduurzaming, woningverbetering en nieuwbouw. De Woonbond is daar voor, maar corporaties moeten de huurder daar niet bij uit het oog verliezen. De relatie met wat huurders kunnen betalen is nu zoek. Behalve de overheid (verhuurderheffing) lijken ook corporaties de sociale huurder als melkkoe te beschouwen.
Ondertussen beweert Aedes dat de huurders van sociale huurwoningen toch maar mooi boffen, omdat corporaties doorgaans een lagere huur vragen dan de kostprijs van het wonen. Dat is een hardnekkig misverstand. Woningen die in de jaren 70, 80, 90 van de vorige eeuw zijn gebouwd voor 160.000 gulden of (veel) minder, blijken geldmachines. Ze zijn allang afgelost door de huurbetaling, maar de huurder blijft fors betalen.
De opbrengsten uit sociale verhuur worden benut om de leningen af te lossen, ook van de foute, dure projectontwikkeling die corporaties in het begin van deze eeuw handen vol geld heeft gekost. De opbrengsten uit de sociale verhuur zullen worden ingezet voor de verduurzamingsoperatie van de gehele woningvoorraad van de corporaties. De opbrengsten uit de sociale verhuur zullen worden besteed voor de nieuwbouw in het zogenaamde middenhuursegment met huurprijzen van 700 tot 950 euro. De opbrengsten uit sociale verhuur worden benut voor de betaling van de verhuurderheffing. En de opbrengsten worden aangewend waarvoor ze contractueel bedoeld zijn, namelijk voor woningonderhoud, dienstverlening en leefbaarheid. Laat daar nou sinds de invoering van de verhuurderheffing flink op bezuinigd zijn. De rekening voor de sociale huurder blijft groeien, maar hij krijgt er minder voor terug.
Wij zijn het er mee eens dat er grote investeringen nodig zijn in de corporatiesector.  Op veel plaatsen zijn er te weinig woningen. Nederland moet werken aan de energietransitie.  En de woonkwaliteit laat bij veel huurwoningen te wensen over. Maar de sociale huurder hiervoor eenzijdig de rekening te blijven presenteren is een doodlopende weg. Gezien de miljarden winst kan er geïnvesteerd worden én kunnen de huren omlaag.
Onze oproep is ook een moreel appel aan de corporatiesector. Er zijn zeker corporaties die heel bewust met de betaalbaarheid van het wonen bezig zijn. Wij hopen dat hun aantal toe zal nemen. Want het is tijd voor een sociale wederopstanding van de corporatiesector.
Dit artikel is geschreven door Woonbondvoorzitter Ton Selten en directeur Ronald Paping.

Praat mee

Heb je een vraag, suggestie of wil je gewoon iets kwijt? Dat kan hier. Lees onze spelregels.

avatar

Reacties (52)

Henk van Rossum
Henk van Rossum22 mrt. 2018 - 13:21

De Nederlandse woningmarkt is voor het overgrote deel een socialistische planeconomie. Uiteraard met de daarbij horende chronische tekorten (ouderen onder ons herinneren zich nog de lange wachtrijen voor de winkels in het voormalige Oostblok) en uit de hand lopende prijzen. Voor huurwoningen geldt dit dan in het quadraad. De Nederlandse overheidsbureaucraten zijn erin geslaagd de huurprijzen tot duizelingwekkende hoogte te laten stijgen. Dat begint al bij de bouemwgrobd die gekocht moet worden van een monopolist, meestal de gemeente. Dan eeuwig wachten op een bouwvergunning tegen hoge kosten uiteraard. In een vrije markt zou de huur van een tussenwoning hooguit 150 Euro bedragen. En die huur zou ueder jaar moeten dalen in plaats van stijgen omdat een woning verouderd en daardoor steeds minder waard wordt. Zoals dat met alle tweedehandse dingen het geval is. Ik durf de stelling aan dat 90% van de huurprijs van een huurwoning uit belastingen bestaat. De helft van het bouwmateriaal is belasting , 2/3 van de loonkosten zijn belasting, dan komt er 20% BTW overheen. Vervolgens een peperdure beheersinstantie met hoge salarissen en dito afkoopsommen voor bestuurders, vervolgens komt daar dan nog de verhuurdersheffing bovenop. Maar ik snap wel waarom de overheden de arbeiders en middenstanders nog een beetje verder uit wil melken. Het geld is op, de overheid wordt steeds duurder en groter, bij de multi's kunnen ze niks halen en de schuldenbergen worden groter. Men doet alles om het instorten van het kaartenhuis nog wat uit te stellen. Maar Nederland gaat evengoed dezelfde kant uit als Venezuela ook al duurt het wat langer. Zie de hongersnood die ook in Nederland steeds grotere vormen aanneemt en de toegenomen aantal voedselbanken.

1 Reactie
Wiewatwaar2
Wiewatwaar226 mrt. 2018 - 9:46

In de naoorlogse periode waren er wachttijden maar daar stonden lage huurprijzen tegenover. Die waren juist gereguleerd om de prijzen van nu te voorkomen. Nu we commercie en overheid gemengd hebben zijn er zowel lange wachttijden tegelijk met hoge huurprijzen.

Minoes&tuin
Minoes&tuin22 mrt. 2018 - 5:51

Hier verhuren ze nog woningen die in 1951/1952 zijn gebouwd. Die woningen kostten toen 30.000 gld. Het enige dat ze hebben gedaan is onderhoud, buitenkant schilderen, centrale verwarming aangelegd,en bij sommige huizen isolatiespul in de spouwmuren gespoten. Die woningen zijn al tig maal afbetaald, inclusief de 'verbeteringen.'

2 Reacties
Piet de Geus
Piet de Geus22 mrt. 2018 - 23:20

In de Gouden Bocht van de Herengracht verhuren ze panden die vanaf 1612 zijn gebouwd voor de hoofdprijs. Je zou toch zeggen dat die al tig maal zijn afbetaald...

Minoes&tuin
Minoes&tuin23 mrt. 2018 - 12:29

Daar hebben mensen ook helemaal niets aan verdiend!

Karingin
Karingin21 mrt. 2018 - 21:58

Welke idioot heeft ook die verhuurdersheffing bedacht? Laat me raden, VVD-er Henk Kamp. Waarom denken die mafkezen toch altijd dat alles met dat soort regelingen is op te lossen? Je ziet de consequenties van mijlenver aan komen.

1 Reactie
Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 9:44

Het perverse van deze tijd: huurders die over het algemeen tot de arme helft van NL behoren betalen een heffing om de kopers (die over het algemeen tot de rijke helft van NL behoren) weer boven water te tillen en om huizenwaardestijgingen voor hun te creëren. Ook de lage rente werkt zo: werkt ongunstig voor huurders (arme helft v/d NL-bevolking) die het alleen van pensioen moeten hebben, maar werkt gunstig voor iedereen die een hypotheek en studieschuld heeft (meestal de rijke helft van de NL-bevolking). In beide gevallen een transfer van de arme helft van Nederland naar de rijke helft van Nederland. I Amerika (of Latijns-Amerikaanse junta's in de jaren '80) hadden de verhuurdersheffing niet kunnen bedenken. Nederland wel. Dan heb ik het niet over de VVD of D'66 maar ook over kabinetten waar de sociaal-democratische partijen bij zitten (ik durf geen namen te noemen). II Het meeste 'geniale' is dat Nederland zijn Willem Drees imago zowel intern (naar veel kiezers toe) en extern (buitenland) zo zorgvuldig in stand weet te houden. Het kost me daarom moeite om geen PR-associaties te krijgen als Kamerleden van rijke partijen met de fiets naar het Binnenhof komen of andere volkse dingen doen....

Wiewatwaar2
Wiewatwaar221 mrt. 2018 - 19:01

1) Newspeak: het mag geen winst meer worden genoemd. Rutte (met alle VVD light partijen) was er ook op gebrand om te voorkomen dat Nederland een belastingparadijs genoemd zou worden. Machtigen en rijken weten genoeg van massapsychologie. Als je de werkelijkheid anders en rooskleuriger voorsteld dan heb je minder kans dat mensen je aanspreken op steeds schevere eigendoms- en inkomensverhoudingen. 2) 'Beloften' (zie reactie Aedes) zijn voor de armen en have not's, maar wetten (zie wat o.a. CDA met de woningwet vanaf de jaren '90 heeft gedaan) en garanties voor de rijken en de 'have's'.

Piet de Geus
Piet de Geus21 mrt. 2018 - 16:31

"Ze zijn allang afgelost" En met zulk rekenwerk mag je voorzitter en directeur worden van de Woonbond? Hebben die woningen geen (groot) onderhoud nodig? Zijn er geen beheerskosten? Moet er niet een percentage worden gereserveerd voor leegstand, incasso, een extra onderhoudsbeurt nadat een huurder die de tent heeft uitgewoond vertrekt en dergelijke?

23 Reacties
Wiewatwaar2
Wiewatwaar221 mrt. 2018 - 19:04

Als corporaties zo leeg zouden lopen op alle financiele en technische ellende die je omschrijft dan zouden ze eigenlijk niks overhouden, precies één van de punten van de Woonbond. Ik kan nog meer sectoren noemen waar producenten schermen met onvoorstelbare kosten en dat ze er echt nauwelijks op verdienen. Totdat er weer een miljonairsfair is.....

Jan de Kort
Jan de Kort21 mrt. 2018 - 19:42

@Piet Je reactie impliceert dat jij dat rekensommetje al hebt gemaakt. Laat maar zien dan.

Klaas Punt
Klaas Punt21 mrt. 2018 - 21:38

Piet, in mijn stad zie ik alleen maar bordjes : Te koop, op woningen die in mijn beleving bij de sociale woningvoorraad beheren. Die krijpt dus al gedurende lange tijd. Ik woon in een wijk die eind jaren '70 uit de grond gestampt is. Een deel woningwetwoningen, een deel vrije bouw. De kosten van bouwrijp maken van de grond is denk ik welmopgebracht door de vrije bouw, lijkt mij redelijk en logisch. Verder zie ik dat de corporatiewoningen uitgebreid onderhoud hebben gehad, schilderwerk, nieuwe daken en ramen. Al met al wat je van een goed beheer verwacht. En denk ik dat de reserveringen reeds lang gebeurd zijn. Ik denk dat als ze de huizen verkopen er een veelvoud van de stichtingskosten gebeurd wordt. Maar uiteraard nog minder woningen te verhuren. Al met al denk k dat de Woonbond best gelijk heeft en dat je veel te somber bent. Maar een punt staat als een paal boven water, er moeten meer huurwoningen beschikbaar komen, een beleid dat al vele jaren tegengewerkt wordt door de VVD cs.

Piet de Geus
Piet de Geus21 mrt. 2018 - 22:37

"Je reactie impliceert dat jij dat rekensommetje al hebt gemaakt." Dat hoef ik helemaal niet te doen. Dat kun je namelijk terugvinden in de jaarrekeningen van de woonstichtingen. Daar zouden huurdersbelangenvertegenwoordigers eens een kijkje kunnen nemen, om met een beter onderbouwd verhaal te komen.

Piet de Geus
Piet de Geus21 mrt. 2018 - 22:48

"De kosten van bouwrijp maken van de grond is denk ik welmopgebracht door de vrije bouw" In de jaren 70 was dat nog maar helemaal de vraag. Toen werden namelijk veel zogenaamde premie-koopwoningen gebouwd. Ook die werden gesubsidieerd. Slechts het betere deel van de koopwoningen moest de kosten ophoesten. "Maar een punt staat als een paal boven water, er moeten meer huurwoningen beschikbaar komen" Het grote probleem ligt ergens anders: de beschikbaarheid van goedkope koopwoningen. Daar is geen systeem voor. Die premie-koopwoningen uit de jaren 70 zijn namelijk door de eerste eigenaren verkocht voor marktprijzen, dus weg was de goedkope koopvoorraad. Dat systeem blijft zich maar herhalen: politieke partijen eisen bij nieuwbouw een percentage goedkope huurwoningen en een percentage goedkope koopwoningen. Alleen verdwijnen de laatsten zodra de eerste kopers weer vertrekken. De enige rem daarop is dat vaak de eis wordt gesteld dat je er tenminste een paar jaar moet blijven wonen, om te voorkomen dat ze al met winst worden verkocht voordat de eerste koper er in is getrokken. Ik heb nog van niemand een goed plan gehoord om duurzaam een voorraad goedkope koopwoningen te behouden. Eigenlijk zie je alleen bij volkstuinverenigingen dat zo'n soort systeem is ontwikkeld. Daar is een bestuurscommissie die kijkt hoe het tuintje en de opstallen erbij liggen en die op basis daarvan een redelijke verkoopprijs bepaalt, om te voorkomen dat het naar de hoogste bieder gaat en algauw voor veel mensen onbetaalbaar wordt. Wellicht is het een idee om op dezelfde basis koopwoningverenigingen op te richten? Al zullen kopers de kans op winst niet graag mislopen.

Klaas Punt
Klaas Punt21 mrt. 2018 - 23:53

Piet, jij gaat er vanuit dat koop prioriteit heeft boven huur. Dat zal voor een aantal inwoners gelden, anderen willen liever huren. Je eerste huis kopen kost je wel een paar slapeloze nachten, zelfs als je van alle kanten gesubsidieerd wordt. Mijn eigen voorkeur ging ook uit naar huur. Maar nadat ik het land 2 jaar verdedigd had was de boodschap bij de gemeente evenzogoed, 5 jaar wachten makker. Toen alles uit de kast en een huis gekocht en hoewel later bleek dat dat huis in 2 jaar tijd zo'n 50% boven de nieuwprijs was gekomen ( wist ik niet dus) heeft mij dat zeker na een half mensenleven geen windeieren opgeleverd. Maar in de huidige tijd, geen vaste baan, afhankelijk van beider werk, uit elkaar gaan, ik denk dat je echt wel een paar keer moet nadenken voor je een huis koopt. Ja hier blijkt de oude z.k.

Piet de Geus
Piet de Geus22 mrt. 2018 - 1:02

"jij gaat er vanuit dat koop prioriteit heeft boven huur" Ik zie vooral een probleem in de koopsector: het is daar nog steeds niet gelukt om een relatief goedkoop segment in stand te houden. Dat maakt het voor mensen die een middenklassewoning huren moeilijk om de overstap naar koop te maken. Zeker zo moeilijk als de overgang van een sociale huurwoning naar een huurwoning met een middenhuur, die voor al die scheefwoners zorgt. Het is dus vooral een doorstromingsprobleem. En koop heeft inderdaad prioriteit, omdat huiseigenaren nu eenmaal anders met hun huis en met hun leefomgeving omgaan dan huurders. Niet allemaal individueel natuurlijk maar per saldo zijn de verschillen erg groot. Een voorkeur voor huur (buiten het sociale segment) heeft overigens veel te maken met de verhuisboete: de overdrachtsbelasting. Dat maakt kopen extreem duur als je niet weet hoe lang je ergens gaat wonen voordat je weer ergens anders een baan krijgt. "Maar in de huidige tijd, geen vaste baan, afhankelijk van beider werk, uit elkaar gaan, ik denk dat je echt wel een paar keer moet nadenken voor je een huis koopt." Dat heeft toch echt te maken met de extra kosten die aan koop en verkoop zijn verbonden. Naast de kosten voor een makelaar zijn dat toch vooral die vermaledijde belastingen. Een waardestijging of -daling speelt veel minder een rol: dalen de huizenprijzen dan geldt dat immers niet alleen voor het huis dat je verkoopt maar ook voor het huis dat je koopt. Je kunt je nog steeds een vergelijkbare woning elders permitteren. Wat scheiden of je werk verliezen betreft: dan kunnen de huurlasten je net zo goed nekken. En ook dan zit je na een verhuizing met de kosten van een nieuwe vloerbedekking, een nieuw behangetje en dergelijke. Dat heeft of je nu koopt of huurt te maken met verstandig met je financiën omgaan en je nooit rijk rekenen door op het maximum te gaan zitten wat je je qua huur of hypotheek kunt permitteren. In beide gevallen zul je een buffer aan moeten leggen om tegenvallers op te vangen, waarbij je je af kunt vragen in hoeverre de kans op een scheiding of ontslag een onverwachte tegenvaller is of iets wat je statistisch gezien gewoon moet incalculeren. En wat dat laatste betreft zijn kopers weer in het voordeel t.o.v. huurders. Want als huiseigenaar leer je heel snel dat je moet reserveren voor onderhoud en dat je daarnaast een ruime pot 'onvoorzien' moet hebben voor als het dak lekt of de riolering verstopt raakt. Als huurder heb je die sores niet (dan kan hooguit de koelkast of de wasmachine het begeven) maar dan leer je dus ook niet om te anticiperen op tegenvallers, terwijl de kans op tegenvallers in deze onzekere tijden steeds groter wordt. Het maakt nogal een verschil of je een tijdelijke tegenvaller op kunt vangen of dat je daardoor meteen in de schuldsanering terecht komt. Wat dat betreft kunnen die slapeloze nachten voordat je aan een koophuis begint uiterst heilzaam uitwerken. Je bent in ieder geval een stuk beter af dan die gekkies die zonder na te denken tegen elkaar opbieden boven de vraagprijs.

Minoes&tuin
Minoes&tuin22 mrt. 2018 - 6:23

Klaas Punt Hier is de wachtlijst om en nabij de 10 jaar en voor mensen met een laag inkomen en een huur van 575 tot 670 komt er helemaal niets leeg. dat zijn veelal ontzettend kleine flatjes waar je je kont niet kunt draaien. Het aanbod is heel laag. Veel wordt door de corporaties zelfs niet eens meer verhuurd op inschrijving maar via loting. Dan kun je weleens heel erg lang moeten wachten. Er wordt heel veel gebouwd aan koop, vooral veel- dure koop, dure senioren-huizen, villa-wijken. Daar gaat de grond naartoe en op de mooiste plekken. Hele voorheen voor eenieder toegankelijke natuurgebieden worden ervoor verkocht. Die huizen gaan allemaal naar de hoogste inkomensgroepen waarvan de meeste kopers van buiten de gemeente kopen. Er wordt zo hier en daar ook flink gesjoemeld waardoor starters-woningen ineens een stuk duurder blijken uit te vallen, die worden automatisch toegewezen aan mensen die allerlei extra's willen en dat vooraf opgeven dat de woning fors duurder maakt, zodat mensen die als eerste inschrijven, voor wie de woningen eigenlijk bedoeld zijn, bij voorbaat worden afgewezen. Er zijn binnenkort huizen klaar die nu al geheel en al gemeubileerd aangeboden worden als huurhuis, dus ook hier al beleggers-item. Dankzij D66 die naar ik hoop na fors verlies niet de restzetel alsnog zal verwerven, ik houd mijn hart vast. Zij gaan er prat op een tweede Wassenaar te worden, tja trots uitgesproken door de wethouder, voor de goede orde een vrouw... Daar passen dus geen goedkope huurhuizen in.

Minoes&tuin
Minoes&tuin22 mrt. 2018 - 6:28

core; ,dat vooraf opgeven, wat de woning fors duurder maakt

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 9:18

Ik vind dat Jan de Kort gelijk heeft. Je laat niks zien, en als het je gevraagd wordt doe je een algemene verwijzing. Veronderstellingen dat vertegenwoordigers van huurdersverenigingen incompetent zijn overtuigen me niet zo. (ik ben me er wel van bewust dat het liberalen wel overtuigd: die hebben een allergie tegen losers, paupers etc.. en die geur hangt natuurlijk wel om huurders heen.)

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 9:46

@Piet de Geus: Ik vind dat Jan de Kort gelijk heeft. Je laat niks zien, en als het je gevraagd wordt doe je een algemene verwijzing. Veronderstellingen dat vertegenwoordigers van huurdersverenigingen incompetent zijn overtuigen me niet zo. (ik ben me er wel van bewust dat het liberalen wel overtuigd: die hebben een allergie tegen losers, paupers etc.. en die geur hangt natuurlijk wel om huurders heen.) [betreft herstelplaatsing: verwijzing/@Piet de Geus vergeten....]

Piet de Geus
Piet de Geus22 mrt. 2018 - 10:01

"Je laat niks zien" Doe niet zo mal. Iedereen die weleens de verantwoordelijkheid voor een woning heeft gehad of ook maar een beetje na kan denken snapt dat de kosten van een halve eeuw oude woning niet liggen in het afbetalen van de aanschafprijs. En iedere huurder die daaraan twijfelt kan heel simpel de jaarrekening van zijn woonstichting inkijken om te zien wat de uitgavenposten zijn. Een simpele richtlijn voor huizenbezitters is dat je driehonderd euro per maand voor onderhoud moet reserveren. Dat betreft dan een goed onderhouden rijtjeswoning. En dat is zonder verbeteringen, puur voor het in stand houden. En ook nog eens gebaseerd op het deels zelf doen, waar bij een verhuurder uiteraard geen sprake van is: daar wordt al het werk betaald verricht.

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 11:29

Helaas laat je nog steeds niks zien waarmee je je beweringen t.a.v. de Woonbond staaft. Je herhaalt je zelf alleen maar door aan te geven wat iedereen al weet en wat helemaal de discussie niet is: woningbezitters, dus ook corporaties hebben onderhoudskosten. Wat wil je daarmee aantonen? Ik zou nog kunnen aanvoeren dat de 300 euro die je gegoogled (geeft niet, ik google ook) hebt slaat op het gemiddelde van het KOOPWONINGENbestand (dus ook met woningcategorieën als twee onder een kap, of beter) maar daar wil ik je niet teveel in uitdagen. Want het zou je alleen maar meer kunnen verleiden om je daar, samen met de woningcorporaties, achter te verschuilen.

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon22 mrt. 2018 - 12:25

Piet heeft weldegelijk een punt. Woningen in de sociale sector worden veelal eens in de 30-40 jaar grondig gerenoveerd en aangepast. Vaak zijn dit enorme investeringen die kunnen oplopen tot een substantieel deel van de herbouwwaarde. Deze kosten worden slechts gedeeltelijk doorberekend in de vorm van huurverhogingen.

Piet de Geus
Piet de Geus22 mrt. 2018 - 14:13

"Wat wil je daarmee aantonen?" Ben je nu echt zo dom of doe je maar alsof? De Woonbond doet alsof de kosten erop zitten als de aanschafprijs is afgelost en dat er dan alleen maar winst wordt gemaakt. Dat is onzin. De onderhoudskosten nemen juist enorm toe en hoe goedkoper een woning is gebouwd, des te zwaarder tellen de onderhoudskosten. Doorgaans is er de afgelopen halve eeuw ook nog een grondige renovatie overheen gegaan, is de boel geïsoleerd en ga zo maar door. En dan komen de beheerskosten er ook nog eens overheen.

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 14:15

Bedankt voor de voorlichting over het onderhoud. Ik ben er mee bekend. Ook ben ik er mee bekend dat als het eindelijk tijd is voor huurders om hun lange termijn onderhoud te krijgen het 'moeilijk moeilijk moeilijk' is. Renoveren niet rendabel, nieuwbouw beter. Oplaponderhoudkwesties etc. etc.. Of er zijn inderdaad verbeteringen maar dan krijgen huurders dat weer 'netjes' in de huurprijs verrekend. Ik zie weer dat patroon in de reacties dat er mooie zaken worden beloofd en voorgesteld, maar dat het in de praktijk een heel ander verhaal is.

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 14:27

Verder: je doet hetzelfde als de corporaties: zeggen dat je eigenlijk te kort komt vanwege de veel te lage huuropbrengsten (volgens de corporaties) maar tegelijk hebben ze geld op de plank liggen.

Piet de Geus
Piet de Geus22 mrt. 2018 - 17:53

"tegelijk hebben ze geld op de plank liggen" Moet ik je ook nog uit gaan leggen wat reserveringen zijn? Tijdens de kredietcrisis hebben de woningbouwverenigingen de reserves moeten verhogen, omdat een groot deel in de gevarenzone verkeerde.

Wiewatwaar2
Wiewatwaar223 mrt. 2018 - 10:59

Reserveringen, onderhoud, verhuurdersheffing. Nee, ik wist helemaal niet van deze verplichtingen van woningcorporaties af. Wellicht kun je nog meer kosten opvoeren waar ik niet van weet, zoals dat ze bij ernstige lekkages een loodgieter moeten laten komen ;-)

Minoes&tuin
Minoes&tuin23 mrt. 2018 - 14:28

Piet de Geus Ikzelf kreeg in 1990 een nieuwbouwhuis. Ik heb op de bovenverdieping een aparte ruimte waar zijn aangelegd; afvoerbuizen, watertoevoerbuizen voor een 'eventueel toilet', verder niets. Wil ik daar een toilet hebben en dat verwachten ze, er is nl geen andere toilet boven (dat in 1991) moet ik zelf een toiletpot kopen, reservoir, muren en vloer betegelen en de hele bijkomende mikmak. Op de badkamer was ruimte genoeg voor een 2e toilet .Dat alles mag ik doen voor de volgende huurder en waarschijnlijk de punten. Zelfs snoeren naar bestaande stopcontacten heb ik moeten laten doortrekken vanaf de meterkast, ook die van de oven, je steekt op veel plaatsen de stekker in een compleet leeg stopcontact. Idem dito aansluitingen voor TV, , zelf kabels moeten laten doortrekken. Dan woon je er nog niet. Op de meest onzinnige dingen wordt bezuinigd. Zaken die werkelijk niets kosten als je het direct bij de bouw laat doen. Dit had ik nooit eerder meegemaakt.

Minoes&tuin
Minoes&tuin23 mrt. 2018 - 15:14

Piet de Geus Nu wordt die helemaal mooi. Mijn ouders hebben zo'n huis uit 1950 in eigendom gekregen in 1952. Andere mensen huurden en huren nog steeds precies datzelfde huis van de woningbouwcorporatie. Daarom weet ik ook precies wat die huizen gekost hebben in 1952 en precies wat de corporatie eraan deed en anderen die het in eigendom hadden betaalden en de hoogte van de huur. In 50 jaar is er aan die huizen aankoop 30.000 gld in 1952 ( 15.000 euro nu ongeveer) door de corporatie niet meer gedaan dan verwarming aangelegd, beneden dubbele beglazing ( geen grote ramen) volspuiten van de spouwmuren, en het normale schilderonderhoud aan de buitenkant al zijn ze m.i. wel toe aan nieuwe 'geïsoleerde' daken i.v..m. energiebesparing, dat moet ik erbij zeggen, maar is nog niet gebeurd. Maar los daarvan. Die huizen waren in 2003, al 23 jaar afbetaald en nu dus al 38 jaar. Een bedrag van 30.000 gld kostten ze in 1952, was in 1982 volledig afbetaald volgens de gangbare 30 jarige aflossingshypotheek waarvan de kosten steeds lager werden met de jaren. Het was zelfs waarschijnlijk minder want de corporatie heeft ze in 1950 voor minder laten bouwen neem ik aan dan waar ze die huizen in 1952 voor verkochten. Die huizen worden nu nog verhuurd, die staan er nog precies hetzelfde bij daar is niet meer aan 'gerenoveerd' En nu wil jij beweren dat ze daar amper iets aan verdienen? Vanwaar dat dédain.

Minoes&tuin
Minoes&tuin23 mrt. 2018 - 15:18

Aanvulling; En wat zal die afbetaling geweest zijn dat bedrag van 30.000 gulden indachtig, pinots in die tijd.

Piet de Geus
Piet de Geus24 mrt. 2018 - 1:59

"Daarom weet ik ook precies wat die huizen gekost hebben" Maar je ouders hebben dat huis niet verhuurd. Dus ze hadden geen beheerskosten voor onderhoud en administratie, hoefden geen rekening te houden met tussentijdse leegstand en tussentijdse opknapbeurten om het weer verhuurbaar te houden. En je ouders hadden vast ook wel iets aan hun geld willen verdienen. Ze zijn vast heel bescheiden en nemen dus in ruil voor al die sores genoegen met evenveel als wanneer ze het op de bank hadden gezet. Mag jij uitrekenen hoeveel er nu op de zilvervlootrekening zou staan als daar in 1952 30.000 gulden op zou zijn gezet... "30.000 gld in 1952 ( 15.000 euro nu ongeveer)" Je klinkt als mijn oma: die klaagde dat alles zo duur was geworden en dat een brood vroeger anderhalve cent kostte. Ze hield geen rekening met de inflatie... "niet meer gedaan dan verwarming aangelegd, beneden dubbele beglazing ( geen grote ramen) volspuiten van de spouwmuren, en het normale schilderonderhoud aan de buitenkant" Ik zou zeggen reken de kosten even na. En dat zijn dan alleen de kosten waarvan je resultaat ziet in de kwaliteit van de woning. Iedere maand weer zijn er ook kosten die wat dat betreft helemaal niks opleveren: administratie, percentage leegstand, contact met huurders, inspectie, bemiddeling bij conflicten, procedures om mensen die het te bont maken eruit te krijgen enzovoorts. Dan bestaat er ook nog zoiets als belastingen. "Een bedrag van 30.000 gld kostten ze in 1952, was in 1982 volledig afbetaald volgens de gangbare 30 jarige aflossingshypotheek waarvan de kosten steeds lager werden met de jaren." Je blijft maar naar jezelf toe rekenen. Alleen de aanleg van cv en de isolatie heeft al meer gekost dan de aanvankelijke prijs, die jij omrekent naar 15.000 euro. Vraag je ouders eens wat zij sinds 1952 hebben betaald aan OZB, verzekeringen, aflossing (want dat is wel iets meer dan 30.000 gulden als ze een hypotheek hadden) en onderhoud (gebaseerd op de prijs van uitbesteding aan een professional, dus voor een schilderbeurt niet alleen verf en kwasten rekenen). Daarbij valt die 30.000 gulden echt in het niet. En zij hebben er zelf het woongenot van gehad. Dat geldt natuurlijk niet als ze die woning aan een ander hadden verhuurd. Dan hadden ze het geld voor al die kosten (inclusief hun tijd omgerekend naar de kosten van arbeidsuren) kunnen besparen en op diezelfde zilvervlootrekening waar in 1952 al 30.000 gulden op stond (toen omgerekend zo'n 15.000 euro) bij kunnen schrijven. Maak nu de echte rekensom: hoeveel zou er nu op die zilvervlootrekening staan als al dat geld er gedurende die jaren op zou zijn gezet en een bescheiden rendement had opgeleverd op basis van rente op rente. Denk je dat de aanschafkosten van die woning ook maar in de buurt van de 10% zouden komen? Dan mag je echt je handen dichtknijpen met een woningbouwvereniging, want die maakt geen winst en hoeft dus zelfs dat bescheiden rendement (dat in de loop der jaren zo vreselijk optelt) niet te maken. Behalve dan over geld dat ze moeten lenen.

jantje
jantje21 mrt. 2018 - 15:41

Wij wonen in een dorp in Groningen. En het bevalt prima. Er zijn tuintjes voor en opzij van het huis en er achter hebben we nu gras gezaaid. We hebben een garage en fiets schuur op het perceel staan. En er is een stuk bos achter het huis. Drie slaapkamers, een ruime woonkamer/ keukenruimte. Goede bereikbaarheid van o.v. en ontsluiting naar de N33. Dat alles voor nog geen 500 euro. De dakgoten worden regelmatig schoongemaakt, onderhoud van CV ketel en andere grote werkzaamheden. En we wonen op afstanden van +/- 30 km vanaf de Stad, en Duitse grens. Meer reclame ga ik niet maken want dan wil iedereen hier naar toe.. Het is hier echt goed wonen. En wil je hier toch naar toe, neem dan de eigenaardigheden van de dorpsbewoners op de koop toe. Gain gesoes en gewoon mitdoun met alles.

2 Reacties
punt2
punt222 mrt. 2018 - 6:30

Met nog een prachtige cd winkel in de buurt, Novacek, een der laatsten...

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon22 mrt. 2018 - 10:36

@ Rob Roy Cd's? Je bedoelt van die zilverkleurige kunststof schijfjes die je in zo een speler moet stoppen? Mooi dat er nog winkels bestaan waar je deze kunt kopen.

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon21 mrt. 2018 - 15:15

Scheefwoners, huurders met een midden een hoog inkomen, zouden relatief het meeste profiteren van een generieke huurverlaging. Dit kan toch niet de bedoeling zijn? Bij veel corporaties is het staand beleid om doorstroming te bevorderen. Verlagen van de huur werkt juist contraproductief, iedereen blijft dan zitten waar hij zit. Neuwbouw sociale huurwoningen kunnen niet kostendekkend kunnen worden geexploiteerd, Ook hiervoor zullen de sociale verhuurders huurpenningen van het bestaande woningbestand moeten aanwenden.

6 Reacties
Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 9:32

1) als er teveel winst wordt gemaakt, woekerwinst, dan moet dat ongedaan gemaakt worden richting degene over wiens rug de winst wordt gemaakt. 2) als huurders eenmaal een woning hebben is het moeilijk om er een huur/inkomensbeleid op los te laten als corporatie. De huurtoeslag lijkt me dan een beter instrument om ervoor te zorgen dat de woonlasten voor minima niet te hoog worden.

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon22 mrt. 2018 - 10:25

@ Wiewatwaar 10.32 Het frame dat corporaties woekerwinsten zouden maken is onjuist. Na het invoeren van de verhuurdersheffing zijn de reserves van de sociale verhuurders flink afgeroomd. De huuroverschotten uit oudere complexen worden o.a. gebruikt voor financiering van nieuwbouw en de exploitatie van nieuwere complexen. Huurverhogingen hebben voor de primaire doelgroep, huishoudens met lage inkomens, beperkte consequenties omdat deze grotendeels door een hogere huurtoeslag worden gecompenseerd, woonlasten gaan slechts marginaal omhoog. Bij mijn weten kunnen corporaties geen maatwerk leveren door met flankerende regelingen deze huishoudens hierin tegemoet te komen.

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon22 mrt. 2018 - 10:27

financieel tegemoet te komen

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 11:49

@Gadfly: ik heb zelf ook een hekel aan framing. Daarom juich ik het toe dat de woonbond gericht naar het verschil kijkt tussen opbrengsten en uitgaven. Je gaat niet in op het doorberekenen van de verhuurdersheffing op de huurder. Ik ben me ervan bewust (in het licht van jouw uitleg) dat volgens de Rijksoverheid en de woningcorporaties alle hervormingen op de woningmarkt sinds de jaren '90 met sociale intenties zijn gedaan. In het licht van de enorme huurverhogingen ben ik echter blij met onderzoeken zoals deze.

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon22 mrt. 2018 - 12:45

@ Wiewatwaar "Je gaat niet in op het doorberekenen van de verhuurdersheffing op de huurder." Een corporatie heeft simpelweg geen andere keuze, anders komen ze in de rode cijfers. Er is niets mis met een dergelijk onderzoek. Maar voorstellen van de Woonbond moeten niet leiden tot onverantwoorde douceurtjes aan huurders.

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 14:31

"Een corporatie heeft simpelweg geen andere keuze, anders komen ze in de rode cijfers". Zeg jij dat of zeggen corporaties dat?

watsgebeurt
watsgebeurt21 mrt. 2018 - 15:08

Woningen die in de jaren 70, 80, en 90 van de vorige eeuw zijn gebouwd voor 160.000 gulden of (veel) minder, blijken geldmachines van de corporaties. Dat klopt, die zijn afgelost. Maar toch ben ik wel benieuw wat nu de oplossing is. Ik lees en hoor overal dat er goedkope woningen moeten komen. Deze moeten het liefst in de grote steden worden gebouwd, danwel in de aanhorige gemeenten. Maar een huis bouwen kost veel geld. Een huis nu bouwen kost meer dan in de jaren 70,80, 90 etc. Lonen stijgen, dus werknemers kosten meer, grondstoffen stijgen etc. etc. Stel een huis bouwen kost 150.000 exclusief grond. Waarom zou een bijstandtrekker dit mogen huren voor stel 450 euro en iemand die net boven het minimum verdient moet er wel het volle pond voor betalen. Kan iemand mij uitleggen hoe dit systeem zou moeten werken en hoe dit eerlijk is tegenover de mensen die net iets meer verdienen dan het sociale minimum want deze moeten wel overal het volle pond betalen. In een duurder wordende economie is het simpelweg niet realistisch om iemand maar in de stad te houden in een huurwoning van een paar honderd euro, terwijl de werkelijke waarde vele malen hoger is. Zo 'n werknemer is dan verplicht uit de stad te vertrekken en gaat in het buiten gebied wonen, met alle milieu en file gevolgen als eind uitkomst. Je kan toch niet huizen ban 80/100m2 voor een appel en ei blijven aanbieden, ergens is dat toch oneerlijk voor anderen?

8 Reacties
LaBou
LaBou 21 mrt. 2018 - 16:36

"Maar een huis bouwen kost veel geld. Een huis nu bouwen kost meer dan in de jaren 70,80, 90 etc. Lonen stijgen, dus werknemers kosten meer, grondstoffen stijgen etc. etc. Stel een huis bouwen kost 150.000 exclusief grond. Waarom zou een bijstandtrekker dit mogen huren voor stel 450 euro en iemand die net boven het minimum verdient moet er wel het volle pond voor betalen." Sinds wanneer wordt de hoogte van de huur bepaald door het soort inkomen dat iemand heeft? Voor zowel een voor iemand met een bjstandsuitkerinng als voor iemand met een inkomen net boven het minimum is de huur hetzelfde. En beiden hebben rechts op hhurtoeslag, gebaseerd op het inkomen en de hoogte van de huur.

mark3
mark321 mrt. 2018 - 18:16

@LaBou Toeslagen zijn zoals je zegt inkomensafhankelijk, veel gemeenten hebben echter diverse regelingen voor mensen in de bijstand. Maar als je net iets meer verdient heb je opeens geen recht op bepaalde potjes en kwijtschelding van diverse heffingen.

Henk van Rossum
Henk van Rossum21 mrt. 2018 - 19:04

De woningen bij mijn schoonmoeder in de straat zijn in de jaren '50 voor 12.000 gulden gebouwd. Ook nu kun je nog makkelijk een rijtjeswoning bouwen voor 60.000 Euro. En dat is dan alleen nog zo duur door de krankzinnige overheidseisen. Grond hoeft ook niet meer dan 20.000 te kosten. Er zit maar hooguit zo'n 20.000 Euro materiaal aan een tussenwoning. Beetje beton, stapeltje stenen en wat ramen.

Paddy3
Paddy321 mrt. 2018 - 19:36

@LaBou, zo werkt het dus niet. Als je net iets meer verdient om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, betaal je meer voor vrijwel dezelfde woning.

LaBou
LaBou 21 mrt. 2018 - 19:56

@Paddy: ik neem aan dat je direct gestopt bent met werken een een uitkering hebt aangevraagd.

Big guy Bane (4u)
Big guy Bane (4u)21 mrt. 2018 - 20:41

"Er zit maar hooguit zo’n 20.000 Euro materiaal aan een tussenwoning. Beetje beton, stapeltje stenen en wat ramen." Maak jij er zelf een huis van of bel je een aannemer?

watsgebeurt
watsgebeurt22 mrt. 2018 - 7:47

@laBou en Van Rossum, er is dus geen antwoord. Voor alle duidelijkheid, huurtoeslag maakt wel degelijk verschil voor iemand wat een huis netto kost. Dus dat ontkennen is kansloos. Huurtoeslag vanwege inkomen zorgt voor een scheve verhouding op de huurmarkt. Een huis bouwen kost EUR 20k, whahahaha. Ik kom niet meer bij. Gelukkig is de grond gratis, oh nee die moet de gemeente dan maar gratis beschikbaar stellen en de canon op nihil stellen. Een huis bouwen kost echt geen 20k met de huidige regelgeving. We wonen niet in India waar je zomaar wat kan neerzetten. Alles moet aan strikte (hoge) eisen voldoen. Blijkt maar des te meer dat veel mensen in een droom wereld leven waar alles leuk, lief en aardig is. In ieder geval ver weg van de realiteit. Ik wacht nog steeds op een reactie met inhoud die mij dit probleem kan uitleggen.

Wiewatwaar2
Wiewatwaar222 mrt. 2018 - 10:52

1) De EU heeft opgelegd dat corporaties alleen bij de arme categorieeën Nederlanders 'onder de prijs' woningen mogen leveren. De rest wordt gezien als staatssteun en marktverstoring. Dus niet klagen bij, bijvoorbeeld, de SP, maar juist bij marktgeorienteerde, en/of federalistisch ingestelde partijen. 2) het is ook echt de huurtoeslag. Achter de schermen is de huurtoeslag afgebouwd m.u.v. de bijstandgerechtigden (omdat maatregelen daar het meest in het oog zouden springen??). Met andere woorden: - de bovenste helft van Nederland kan meestal (een royaal) beroep doen op de hypotheekrente-aftrek. - Maar van de onderste helft van Nederland kan alleen de bijstandsgerechtige serieus beroep doen op huurtoeslag! Een groot deel van de (werkende) arme helft van Nederland kan dus nergens beroep op doen! Geen hypotheekrente-aftrek (geen vast contract, te weinig inkomen bij één inkomen) maar ook niet op huurtoeslag (want alleen mogelijk voor mensen die rond de bijstandsnorm leven). Draai dit terug en ook werkende armen (waar jij mee begaan bent) kunnen weer makkelijk corporatiewoningen betalen. 3) Inderdaad huizeninflatie wordt als vermogensvermeerdering gezien: de grootste blinde vlek in Nederland. Niemand zal het corporaties kwalijk nemen dat er minder huizen gebouwd kunnen worden met dezelfde hoeveelheid vermogen. Wel als corporaties het als excuus gebruiken om niet te of te weinig bouwen. Vanwege de lengte weid ik niet te veel uit.

Phil2
Phil221 mrt. 2018 - 14:31

Eén van de grootste en ergerlijkste misstanden, die bij woningbouwcorporaties (overigens ook bij RCO's). Niet goed van de zorgtaak kwijten en gelijkertijd wel speculeren en allerlei plannen geld in steken ter meerdere glorie van bestuurders, zoals we bij Vestia en zijn CEO Staal hebben kunnen zien en bij het ROC Leiden. Waar is de accountability? Waar is de juridische stok achter de deur?