Sneller verduurzamen? Veel VvE’s kunnen de rekening nu al niet betalen

De overheid wil dat Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) sneller verduurzamen. Maar veel VvE’s hebben onvoldoende geld om de rekening te betalen.

De internetconsultatie over het wetsvoorstel Versnelling verduurzaming en onderhoud VvE’s is inmiddels gesloten. Een belangrijk onderdeel is een lagere stemdrempel: besluiten over onderhoud, verduurzaming en financiering zouden met 50 procent plus één kunnen worden genomen. Ook moet het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dertig jaar vooruitkijken, in plaats van tien.

Dat kan besluitvorming versnellen. Maar een meerderheid in een vergadering vult geen reservefonds.

Het financiële probleem is ouder dan de energietransitie
Bij oudere appartementencomplexen moeten daken, gevels, kozijnen, galerijen en installaties worden vervangen. Bij veel oudere complexen is sprake van achterstallig onderhoud, onvoldoende reserves, asbestproblematiek en onvoldoende verzekering.

Die problemen zijn niet veroorzaakt door de energietransitie. Ze bestonden al voordat zonnepanelen, warmtepompen en isolatie hoog op de overheidsagenda kwamen. Toch dreigt de discussie over verduurzaming deze financiële werkelijkheid van veel VvE’s naar de achtergrond te drukken.

De rekening verdween niet door uitponden
Een deel van het probleem hangt samen met het uitponden van voormalige sociale huurwoningen. Waar een complex vroeger grotendeels eigendom kon zijn van een belegger of woningcorporatie, is het eigendom na verkoop door beleggers versnipperd geraakt over tientallen of honderden particuliere eigenaren.

Maar het gebouw blijft hetzelfde, oud. Een slecht dak blijft een slecht dak en achterstallig onderhoud verdwijnt niet wanneer een woning van eigenaar wisselt. Uiteindelijk komt linksom of rechtsom de rekening bij de gezamenlijke appartementseigenaren terecht.

Daar had veel eerder aandacht aan moeten worden geschonken. Niet alleen de overheid, maar ook VvE-belangenorganisaties, bestuurders, beheerders, en VVE juristen hadden eerder kunnen signaleren dat uitponden van oudere complexen vanzelfsprekend ook een financieringsprobleem oplevert van een geruisloos doorgeschoven onderhoudsschuld van beleggers naar particuliere eigenaren. Vaak starters!

50 procent plus één betaalt geen rekening
Een lagere stemdrempel kan een besluit versnellen, maar schept geen oplossing voor het tekort aan geld. Een dertigjarig MJOP maakt toekomstige kostenramingen inzichtelijker, maar vult het reservefonds niet. Dat moeten de eigenaren gezamenlijk doen. En een subsidie neemt niet automatisch alle kosten van achterstallig onderhoud of asbestsanering weg. Het verzacht de financiële pijn een beetje.

Een besluit kunnen nemen is iets anders dan een besluit kunnen betalen
Voor een financieel gezonde VvE is verduurzaming een prima investering. Voor een financieel kwetsbare VvE kan verduurzaming bovenop noodzakelijk onderhoud een fikse bedreiging voor de betaalbaarheid van het wonen worden.

Niet iedere eigenaar kan duizenden of tienduizenden euro’s per woning extra opbrengen. Wie verduurzaming wil versnellen, moet daarom eerst de financiële staat van deze VvE’s serieus in kaart brengen. Hoe groot zijn de reserves? Welk onderhoud komt eraan? Hoe is het gebouw verzekerd? En wat kunnen individuele eigenaren daadwerkelijk betalen?

Uitstelgedrag onderhoud in VvE’s is te voorzien geweest
Het geld is bij de overheid op en het enige dat de overheid nog kan doen is goedkope financieringen en gerichte subsidies beschikbaar stellen. Maar ook in die situatie zal de rente en aflossing van voornoemde financiering door alle eigenaren wel zelf betaald moeten worden. Boven op de jaarlijks stijgende exploitatiekosten.

Jarenlang wegkijken van het effect dat beleggers hebben gehad op uitvoering van noodzakelijk onderhoud in VvE’s waar zij met hun stemmacht het onderhoudsbeleid dominant hebben bepaald. En het doorschuiven van onderhoud door hen naar de toekomst, zal een flinke impact hebben op het snel kunnen uitvoeren van verduurzaming in VvE’s.

Dit was bij het vrijmaken van de markt van sociale huurwoningen door de overheid te voorzien geweest als zij het verdienmodel van beleggers hadden getoetst aan wet- en regelgeving huur en verhuur. Waarin onderhoudskosten niet kunnen worden doorbelast aan huurders.