De opiniesite van BNNVARA met actueel nieuws en uitgesproken meningen

Nederland de volgende crisiskandidaat

Opinie

•

02-05-2013

•

leestijd 5 minuten

•

Sleuren hypotheekschulden Nederland de afgrond in?

Nederland als de eerstvolgende crisis kandidaat in euroland. Het Duitstalige online magazine Kopp Verlag wijdde er vorige week een artikel aan. Huizen staan leeg, er worden geen nieuwe auto’s meer gekocht, vele gemeentes en provincies staan financieel voor de afgrond. De belangrijkste oorzaak voor de slechte situatie waarin Nederland verkeert, is volgens het artikel de enorme omvang van de woninghypotheken -650 miljard euro- en het verlenen van hypotheken die de draagkracht van veel leners te boven gaan.

Hypotheek: van melkkoe tot last Tot voor kort viel het niet zo op dat de hypotheken te hoog waren doordat er geen aflossingen werden gevraagd en de rente laag was. In veel gevallen was er een beleggingsverzekering afgesloten waaruit na dertig jaar de hypotheek kon worden afgelost, omdat – zo verzekerden banken hun klanten- het gemiddelde jaarlijkse rendement op aandelen in de afgelopen vijftig jaar 12% was geweest en er geen reden was om aan te nemen dat dit gemiddelde in de toekomst lager zou komen te liggen.

Door de combinatie van aflossingsvrije hypotheek, lage rente, renteaftrek voor de belastingen en een voordelige beleggingsverzekering waren de maandlasten op te brengen, ook omdat het inkomen van beide partners werd meegenomen voor de bepaling van de hoogte van de hypotheek. Door de crisis zijn de meeste van deze voor de lener gunstige factoren echter veranderd in regelrechte bedreigingen. Aan de aflossingsvrije hypotheek komt een einde. Hypothecaire leningen moeten na dertig jaar zijn afgelost door terugbetaling van het geleende bedrag.

Door de financiële crisis is gebleken dat het ‘zekere’ gemiddelde rendement van 12% niet meer klopte en er werd een streep gehaald door deze –schijnbaar- goedkope aflossingsvariant. De renteaftrek staat onder druk. De voorwaarden waaronder rente kan worden afgetrokken zijn al verscherpt en ook de omvang ervan is beperkt. Als de overheid naar meer bezuinigingen gaat zoeken dan zou ook de renteaftrek nog meer kunnen worden uitgekleed.

Een huis voor de prijs van drie Tussen 1990 en 2012 zijn de prijzen van woningen drie keer zo hoog geworden als in 1990. Een vergelijkbare woning kostte in dat jaar 95.000 euro en in 2012 290.000. Als de prijsstijging van woningen gelijk zou zijn geweest aan het inflatiecijfer volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek, dan zou een vergelijkbare woning in 2012 150.000 hebben gekost (22 jaar inflatie van gemiddeld 2,1%).

Hoe komt het dat woningen zo exorbitant veel duurder zijn geworden? Voor een relatief klein gedeelte zijn de gestegen kosten het gevolg van een hogere kwaliteit van de bouw, maar daar staat weer een grotere efficiency in de bouwtechniek tegenover. De belangrijkste verklaring zit in de overspannen rendementsverwachting bij de partijen die bij de bouw zijn betrokken. Wie zijn dat? De grondeigenaar van de ruwe bouwgrond, de grondexploitant (in de meeste gevallen de gemeente) en verder de bouwer, leverancier van bouwmaterialen en de ontwikkelaar.

Het aandeel van de grondkosten in de prijs van de woning is bijvoorbeeld tussen 1990 en 2012 verdubbeld van 15% naar 30%. Maar ook de bouw- en bijkomende kosten zijn harder gestegen dan verklaarbaar vanuit de combinatie van inflatie en hogere kwaliteit.

Overdrijven is ook een kunst De nieuwbouw van woningen is in de afgelopen 5 jaar sterk teruggelopen. Toch droeg deze zelfs in de meest productieve jaren voor niet meer dan 4% bij aan het Bruto Binnenlands Product en moet de invloed van de nieuwbouw op de Nederlandse economie ook weer niet worden overtrokken. Ook de ‘enorme’ hypotheekschuld komt in een ander perspectief te staan als de rente hierover –verondersteld op gemiddeld 6%- wordt gekoppeld aan het inkomen van alle Nederlandse huishoudens.

Het totale bedrag dat aan annuïteitenhypotheken met een looptijd van 30 jaar wordt betaald bedraagt 35 miljard en het totale besteedbare inkomen van Nederlandse huishoudens is 240 miljard, de betaalde jaarlijkse hypotheekrente en aflossing is macro-economisch dus 15 % van het totale inkomen en dat is niet alarmerend.

De gemiddelde Nederlander bestaat niet De problemen die er zijn komen echter doordat er niet zoiets is als een ‘gemiddelde’ Nederlander, want 72% van de Nederlandse huishoudens heeft een besteedbaar inkomen van minder dan 40.000 euro. Als het huishoudelijk besteedbaar inkomen bijvoorbeeld in een individuele situatie 30.000 euro is, dan zijn de nettolasten voor een annuïteitenhypotheek van 290.000, rente 6% en een looptijd van 30 jaar 16.000 euro per jaar en dat is dus meer dan de helft van het besteedbare inkomen. Voeg hieraan toe de snel oplopende werkloosheid, waardoor het inkomen van steeds meer huishoudens hard terugloopt en het beeld van dreigende catastrofe is compleet.

Heeft de auteur van het Kopp Verlag artikel dan gelijk? Wel in het opzicht dat de Nederlandse economie vooral een consumptie-economie is en dat als de besteedbare inkomens door belastingverhogingen, premies, beperking van de renteaftrek, werkloosheid en – wellicht – verlaging van de lonen gaan teruglopen het paard achter de wagen wordt gespannen en dat daardoor minder wordt geconsumeerd en de economie verder inzakt. Deze negatieve spiraal van minder consumptie, meer werkloosheid, meer bezuinigingen, minder besteedbaar inkomen enz. leidt tot met Griekenland vergelijkbare toestanden.

Er is echter een groot verschil tussen Nederland en landen zoals Griekenland en Spanje. Nederland is – althans op papier – nog steeds schatrijk. Aan spaargeld bezitten de Nederlandse huishoudens gezamenlijk 373 miljard euro en aan effecten komt daar nog eens 89 miljard euro bij. Maar Nederland spant de kroon op het gebied van pensioenreserves. In totaal bezitten de 7,4 miljoen Nederlandse huishoudens niet minder dan 1,2 duizend miljard euro aan pensioenkapitaal. Vermogen dat tot dusver voor het grootste deel werd belegd in het buitenland.

Als de pensioenfondsen nu eens op grote schaal, laten we zeggen voor 300 miljard euro woninghypotheken gingen herfinancieren en voor de lening niet meer vroegen dan de rekenrente (nu 1,9%) met een kleine opslag, bijvoorbeeld totaal 3%. Dat zou bij veel huishoudens die nu ‘onder water staan’ of dat dreigen te komen een enorme verlichting geven! Het maakt die huishoudens onafhankelijk van banken met hun doorverkoop praktijken (securitisatie). Dit zou een enorme boost voor de economie kunnen betekenen en de negatieve spiraal zou er door doorbroken kunnen worden. Het is echter slechts het begin van een werkelijke verbetering, want de Nederlandse economie moet hoognodig structureel worden versterkt. Over hoe dat zou kunnen worden bereikt kunt u meer lezen in ‘Geld komt uit het niets’.

Dit artikel verscheen ook op het weblog van Ad Broere. Volg Ad ook op Twitter

Meer over:

opinie, economie

Praat mee

onze spelregels.

0/1500

Bedankt voor je reactie! De redactie controleert of je bericht voldoet aan de spelregels. Het kan even duren voordat het zichtbaar is.

Reacties (14)

Sorteren op:

ColorHugo9492 mei 2013 - 18:30

Interessante materie, ik denk dat Ad Broere NL te rijk rekent. Leidend is hoe rijkdom in NL is verdeeld inzake spaargelden , pensioenreserves en hypotheekschulden. In welk prijssigment zijn prijzen het hardst gedaald percentueel? De middenklasse en daaronder leveren nu hard in. Als iedereen ( overheid, banken, particulieren en bedrijven ) nu geen geld uitgeeft wegens bezuinigen en sparen/ beleggen dan valt er een gat in consumptieve bestedingen en investeringen in de economie. Om pensioenfondsen met minimale hypotheek provisie te laten investeren in een nu risicovolle hypotheek/OR markt? Pensioenfondsen zijn contract aangegaan met degenem die ze van pensioen voorzien. Al problemen genoeg met vergrijzing en te lage rekenrente. Werkeloosheid neemt schrikbarend toe in NL, ZZP ers, MKB zien hun opdrachten slinken en prijsspiraal gaat naar beneden. Spaartegoeden worden aangesproken als buffer. Vorig jaar nog goed gedraaid als artiest, sinds januari 2013 beleef ik een behoorlijke vraaguitval, neerwaardse prijsspiraal ( klanten haken af op prijzen.. ) anuleringen en faillissementen. Alle zijlen bijzetten. Banken zitten in diepe diepe schulden crisis. EUrozone zit in diepe solidariteits, schuldencrisis met grote onevenwichtigheden. Periferi komt in geen 10 jaar op concurrentieniveau van Duitsland. Nog geen politiek ( democratie/ solidair ) en monetair ( one size austerity fits none ) licht in de EUrocrisistunnel. Link naar Duits artikel: http://info.kopp-verlag.de/hintergruende/deutschland/f-william-engdahl/der-naechste-krisenkandidat-in-euro-land-die-niederlande.html

RadiusLuns2 mei 2013 - 18:30

Zelden zo een artikel met zoveel dubieuze stellingen gelezen, maar dat past wel in heterofiel van Kopp-Verlag. Maar het allerstomste is de laatste alinea, waarin gesuggereerd wordt pensioenfondsen tegen rekenende hypotheken te laten financieren. Dat zou het einde zijn van het beste pensioensysteem ter wereld. De pensioenen zouden meer dan gehalveerd moeten worden op termijn. Ordinaire diefstal! Pensioenfondsen beheren het uitgesteld loon van de deelnemers en daar moeten de Staat en alle andere niet belanghebbenden vanaf blijven met hun hebzuchtige tentakels. De prijzen van woningen zakken door de vraaguitval vanzelf weer naar een reëel niveau, zoals dat ook begin jaren tachtig gebeurde. Wie in de problemen komt door te hoge lasten is daar in de eerste plaats zelf voor verantwoordelijk en voorzover de bank te hoge leningen heeft verstrekt moeten ze die ook maar afboeken. De marge op hypotheken is nog nooit zo hoog geweest voor de banken. De gemiddelde Nederlander besteedt nog steeds evenveel geld aan zijn auto als aan zijn woning. Dus de keuze lijkt me niet zo moeilijk. En bij een wat oplopende inflatie verdwijnt de schuld uiteindelijk als sneeuw voor de zon.

rbakels2 mei 2013 - 18:30

Dat zal die eurosceptische zeikerds leren, als wij onze hand moeten ophouden bij andere EU landen. Dat is ruim dertig jaar geleden trouwens ook al eens gebeurd.

JoopSchouten2 mei 2013 - 18:30

'Deze negatieve spiraal van minder consumptie, meer werkloosheid, meer bezuinigingen, minder besteedbaar inkomen enz. leidt tot met Griekenland vergelijkbare toestanden.' In Griekenland is er een dorp die in de primaire levensbehoeften kan blijven voorzien door het bartersysteem.: http://www.youtube.com/watch?v=RI38zFz9WTM&feature=player_embedded Wat ik niet wist is dat het is geïnspireerd op de Freigeldtheorie van Silvio Gesell. De circel is rond.

opmerker2 mei 2013 - 18:30

" Het maakt die huishoudens onafhankelijk van banken met hun doorverkoop praktijken " Als pensioenfondsen die hypotheken overnemen van de banken dan zal dat niet zonder afkoopsom aan die banken gaan. Tenzij de banken er van overtuigd zijn dat ze geen winst op hun lopende hypotheken kunnen maken en heel veel geld ineens nodig hebben.

Rode druppel2 mei 2013 - 18:30

Ik ga er al lange tijd van uit , dat de financiele markten in zullen storten. Dan worden onze pensioenen grotendeels weggevaagd. Dus mijn voorstel is de pensioenen vrij te maken. Iedere deelnemer kan dan zijn pensioengeld opvragen en zijn leningen af betalen. Of proberen veiliger weg te zetten. Tevens levert dat de schatkist zoveel geld op dat de staatsschuld in een keer afgelost wordt.

steppewolf2 mei 2013 - 18:30

Nou ben ik echt een absolute leek op financieel gebied, heb ook gelukkig geen hypotheek, maar wat mij ontgaat is dat ik aan de ene kant hoor dat banken voor een half % kunnen lenen bij de ECB, en aan de andere kant dat Nederlandse banken moeilijk aan buitenlandse leningen kan komen voor de hypotheekmarkt, waardoor onze hypotheken hoger moeten zijn dan in het buitenland. Dan denk ik als simpele ziel:waarom lenen onze banken dan niet bij de ECB en herfinancieren ze de hypotheekschulden. Kunnen ze 1% vragen, maken ze al 100% winst en zijn alle hypotheken betaalbaar.Maar mijn simpele redenering zal vast niet kloppen. Wat me wel duidelijk is is dat onze regeringen de afgelopen 20 jaar compleet verzaakt hebben op dit gebied. Al die overbetaalde experts en toezichthouders hebben schijnbaar geen rekening gehouden met de mogelijkheid van het ontstaan van de huidige situatie. En dat is eigenlijk best wel dramatisch, dat onze politici uit lafheid, en angst voor electoraal verlies hebben geweigerd om dit probleem goed aan ons uit te leggen en aan te pakken toen het nog behapbaar was. Ongeschikte leiders dus, waarvan 1 nog steeds aan de macht, onze Mark Rutte met zijn verkiezingsleus "handen af van de kypotheekrente". Dank u premier en VVD, voor zoveel incompetentie!

lembeck2 mei 2013 - 18:30

M.a.w. de huurders worden moedwillig verder verarmd en afgeknepen, maar de mensen met een hypothecaire lening in een door de overheid zo overdreven veel geprezenkoopwoning, zorgen ervoor dat ons land onderuit gaat? Terwijl de huurders elke maand netjes betalen en zolang dat lukt, geen schulden hebben met leningen op de huizenmarkt. Snap ik dus niks van, maar het voelt aan, zoals ik schreef. Gettebabbel.

Bouwman22 mei 2013 - 18:30

Schrijver denkt vermoedelijk dat de pensioenfondsen op rozen zitten. Niets is minder waar; ze hebben te weinig in kas om de pensioenen te indexeren en moeten zelfs korten. Het rendement is hoog, zo'n 8 percent, maar niet hoog genoeg. Dan gaan ze natuurlijk niet tegen een minimale rente hypotheken verstrekken. .

neutralist2 mei 2013 - 18:30

Goed stuk, ik geloof dat het waar kan zijn. Dat dit allemaal nog maar een voorspel is op de echte crisis. Rechts extremisme steekt inmiddels de kop overal op, nu ook in Engeland. Het ziet er nog steeds niet goed uit.

insignia2 mei 2013 - 18:30

hypotheekverstrekken behoort niet tot de taak van de pensioenfondsen. Punt uit. Als de overheid wil dat pensioenfondsen een deel van hun geld in hypotheken steken dan moet zij 2 zaken doen : 1. het geheugen schonen van de fondsen vwb de verliezen op de Amerikaanse hypotheekmartkt , en 2. een goudgerande lening uitschrijven waarin pensioenfondsen kunnen deelnemen voor bijv. die 300 miljard (tegen 4%).

[verwijderd]2 mei 2013 - 18:30

Wanneer men voor de problemen van het huidige geldsysteem een oplossing zoekt heeft men twee keuzes: 1. BEZUINIGEN d.w.z. minder schuld = minder geld in omloop = minder geld om uit te geven = minder werk. 2. MEER GELD IN OMLOOP d.w.z. nog hogere schuld. Dit is dus zelfs geen gebed zonder end meer. In de volgende video wordt het probleem goed en zeer beknopt weergegeven: http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=lrQX4CF6Bxs#! Ergo Je kunt beter uit gaan kijken naar oplossingen op een ander niveau: Transitie en een nieuw paradigma.

2 Reacties

lembeck2 mei 2013 - 18:30

Dat is een duidelijk verhaal. Het moie is dat het anders KAN en ik denk ook dat het anders MOET. Nu hopen dat 'ze' in Den Haag en Brussel en de VS mee willen gaan. Iets zegt me dat ze dat pertinent niet willen. Ergo: patstelling van gigantische proporties. Brrr

0 Rapporteren

JoopSchouten2 mei 2013 - 18:30

Wat vind je hiervan Anja?: http://www.bartering.nl/over_bartering/index.php?tab=1&menu=1 (Dit idee is gebaseerd op Silvio Gesell's 'Vrijgeld'.)

0 Rapporteren