Kabinet wil VvE’s verduurzamen, maar kijkt weg van de rot onder de vloer

Goede bedoelingen, verkeerde uitgangspunten.

Op 24 maart a.s. beantwoordt de minister van Volkshuisvesting Kamervragen van Pieter Grinwis (CU) over de verduurzaming van VvE’s. De kans is groot dat we dan opnieuw een bekend verhaal horen: subsidies, leningen en goede bedoelingen. Wat waarschijnlijk níet wordt gezegd, is dat een groeiende groep VvE’s allang niet meer kán verduurzamen. Niet omdat bewoners niet willen. Maar omdat de basis ontbreekt.

Via regelingen als de Subsidieregeling Verduurzaming voor VvE’s en financiering van het Nationaal Warmtefonds zet het kabinet stevig in op isolatie, warmtepompen en zonnepanelen. Dat klinkt daadkrachtig. Maar het gaat uit van een papieren werkelijkheid: die van de redelijk gezonde VvE.

De realiteit: achterstallig onderhoud en financiële leegte
In talloze oudere, gemengde VvE’s stapelen de problemen zich op. Daken met asbest. Betonrot in balkons. Funderingen die verzakken. Installaties die hun technische levensduur ver voorbij zijn. Tegelijkertijd zijn reservefondsen jarenlang uitgehold en blijken onderhoudsplannen achteraf vooral wensdenken. Dit zijn geen verduurzamingsvraagstukken. Dit zijn basisreparaties.

En toch wordt van deze VvE’s verwacht dat ze investeren in energiebesparing. Alsof je een warmtepomp installeert in een gebouw dat eerst gered moet worden.

De rekening van beleggers komt bij bewoners terecht
Wat het nog wranger maakt: de rekening komt vaak terecht bij de verkeerde mensen. Grooteigenaren , zoals bijvoorbeeld de buitenlandse vastgoedinvesteerder Heimstaden, hebben jarenlang kunnen profiteren van lage bijdragen en uitgesteld onderhoud. Bij verkoop verdwijnen zij uit beeld, terwijl de achterstallige kosten achterblijven.

Heimstaden vertrekt weer uit Nederland en is de afgelopen jaren begonnen met het verkopen van grote delen van zijn Nederlandse portefeuille. In meerdere gemengde VvE’s leidt dat tot spanningen: Woningen worden uitgepond, terwijl achterstallig onderhoud en onvoldoende reserves zichtbaar worden. De financiële last verschuift daarmee naar individuele eigenaren en bewoners, die geconfronteerd worden met forse bijdragen en noodzakelijke ingrepen waar zij geen invloed op hebben gehad.

Het systeem corrigeert dat niet. Het faciliteert het.

Lenen is geen oplossing meer
En dan is er nog het antwoord dat Den Haag steeds opnieuw geeft: Subsidies of lenen. VvE’s kunnen aankloppen bij het Warmtefonds maar dat voorkomt niet dat zo’n VVE daarnaast een lening moet afsluiten. Op papier logisch. In de praktijk onhoudbaar. De maandlasten kunnen in zo’n geval van achterstallig onderhoud in probleemcomplexen al snel oplopen tot 500 à 600 euro per appartement. Zonder dat verduurzaming nog is aangepakt.

Voor veel huishoudens is de combinatie van achterstallig onderhoud en verduurzaming simpelweg niet op te brengen.

Nog belangrijker: boven dat niveau haakt de markt af. Potentiële kopers kiezen eieren voor hun geld en zoeken een woning zonder financiële tijdbom. De waarde van appartementen in zwakke VvE’s komt verder onder druk te staan. Wat overblijft is een neerwaartse spiraal.

Tweedeling in de woningmarkt
En zo ontstaat een pijnlijke tweedeling. VvE’s die al gezond waren, verduurzamen verder met hulp van subsidies. VvE’s die het meest hulp nodig hebben, vallen buiten de boot en raken verder in verval.

Dat is niet alleen een probleem voor bewoners. Het ondermijnt ook de energietransitie zelf.

De hamvraag die de minister moet beantwoorden
De vraag aan de minister van Volkshuisvesting  is eenvoudiger en fundamenteler dan alle technische regelingen doen vermoeden: Erkent het kabinet dat een significante groep VvE’s eerst gered moet worden voordat ze verduurzaamd kunnen worden?

Zolang dat antwoord uitblijft, blijft het beleid steken in goede bedoelingen en halve oplossingen. Dan subsidiëren we de bovenlaag, terwijl de fundering wegrot.

Verduurzaming begint niet met ambities, maar met eerlijkheid over de staat van de woningvoorraad. Alles daaronder is politiek wensdenken.