Het probleem van financieel ongezonde VvE’s is geen kennisprobleem, maar een geldprobleem

Het probleem is niet dat mensen het niet snappen, het is dat ze het niet kunnen betalen.

Er is een nieuw loket geopend: de VvE-helpdesk van Milieu Centraal. Recent geopend door de minister van Volkshuisvesting Elanor Boekholt-O'Sullivan. Bedoeld om Verenigingen van Eigenaars te ondersteunen bij achterstallig onderhoud en verduurzaming. Het klinkt daadkrachtig en betrokken. Maar wie iets langer kijkt, ziet vooral een bekende reflex: een complex probleem wordt beantwoord met advies, informatie en communicatie. Terwijl de echte oorzaken ongemoeid blijven.

20% van de VvE’s zijn financieel ongezond
Want laten we eerlijk zijn: Het probleem van financieel ongezonde VvE’s, is geen kennisprobleem. Het is een geldprobleem. Volgens cijfers van de Vereniging Eigen Huis verkeert ongeveer 20% van de VvE’s in financieel zwaar weer. Jarenlang is er te weinig gereserveerd voor onderhoud. Daken, gevels en installaties zijn op de pof “meegenomen naar later”. En dat later is nu. Tegelijkertijd moeten diezelfde gebouwen ook nog verduurzaamd worden. Een opgave die de kosten eerder verdubbelt dan dempt.

Een helpdesk kan uitleggen wat er moet gebeuren. Maar hij betaalt geen rekening.

De VvE als mini-democratie
Daar komt bij dat een VvE geen organisatie is die je even bijstuurt met een goed advies. Het is een juridische entiteit van een mini-samenleving, waarin besluiten afhangen van draagvlak onder eigenaren met uiteenlopende belangen en portemonnees. De ene eigenaar(vaak commerciële beleggers als groot-eigenaren) wil niets investeren want die is aan het uitponden, en andere eigenaren/bewoners willen juist investeren in isolatie en toekomstbestendigheid. Weer andere eigenaren hebben het liefst lage woonlasten en vrezen simpelweg de maandelijkse lasten niet meer te kunnen dragen. Het gevolg laat zich raden: uitstel, conflict en uiteindelijk nog hogere kosten.

Communicatie als schijnoplossing
In dat licht is de nadruk op “betere communicatie” bijna cynisch. Alsof bewoners niet begrijpen dat een lekkend dak gerepareerd moet worden. Alsof ze niet zien dat energierekeningen stijgen. Het probleem is niet dat mensen het niet snappen, het is dat ze het niet kunnen betalen, of er samen met een groot-eigenaar die aan het uitponden is er niet uitkomen.

Wie wordt er echt geholpen?
De VvE-helpdesk adresseert dus vooral de bovenlaag van het probleem. Hij helpt de beter georganiseerde, al enigszins actieve VvE’s om stappen te zetten. Maar de groep waar de problemen het grootst zijn , vaak kleine, slecht georganiseerde verenigingen met minimale reserves,  wordt er nauwelijks door bereikt. Of erger: krijgt advies dat financieel simpelweg niet uitvoerbaar is.

Van structureel probleem naar individuele schuld
Ondertussen stapelen de risico’s zich op. Achterstallig onderhoud is niet alleen een individueel probleem van appartementseigenaren. Het raakt de kwaliteit van de woningvoorraad, de veiligheid van gebouwen en de voortgang van de energietransitie. En toch blijft de aanpak opvallend vrijblijvend.

De impliciete boodschap van de helpdesk is bovendien ongemakkelijk: De verantwoordelijkheid ligt bij de VvE zelf. Wie het niet redt, had blijkbaar beter moeten plannen of eerder hulp moeten zoeken. Daarmee wordt een structureel probleem, jarenlang gedoogd beleid van te lage reserveringen en te weinig sturing, vertaald naar individueel falen.

Dat is niet alleen onjuist, maar ook politiek handig om het falend overheidsbeleid te maskeren.

Zonder ingrepen blijft het probleem bestaan
Wie echt iets wil veranderen, zal verder moeten gaan dan loketten en advieslijnen. Denk aan strengere handhaving op minimale reserveringen, betere toegang tot collectieve financiering en waar nodig  minder vrijblijvendheid in besluitvorming. Want zolang onderhoud en verduurzaming afhankelijk blijven van vrijwillige overeenstemming binnen vaak kwetsbare VvE’s, blijven uitstel en onder-investeringen, rationele uitkomsten.

De ongemakkelijke conclusie
De ongemakkelijke waarheid is dat we hier de grenzen zien van een systeem dat volledig leunt op zelforganisatie. Dat werkt zolang alles goed gaat. Maar niet wanneer de rekening zich opstapelt en adequate wet en regelgeving en goed en effectief toezicht volledig ontbreekt.

De VvE-helpdesk is daarom slechts een pleister op een structurele wond. Nuttig voor wie al onderweg is, maar geen antwoord voor de groep waar het echt misgaat. Dat zijn er méér dan de geschatte 20% financieel ongezonde VvE’s.

En juist daar zou het beleid zich op moeten richten.