Heimstaden verkoopt sociale huurwoningen gemiddeld met een forse winst

Wat een prachtig verdienmodel! Jarenlang huur ontvangen, noodzakelijk onderhoud laten liggen en vervolgens de woningen lucratief verkopen. Die opbrengst kan vervolgens worden gebruikt om opnieuw te gaan investeren. Onder meer in Nederlandse nieuwbouw. De onderhoudsproblemen in VvE’s ondergebrachte oudere wooncomplexen, waarvan de appartementen worden uitgepond verdwijnen ondertussen niet. Die blijven achter bij de Vereniging van Eigenaars (VvE), samen met de rekening.

De van oorsprong Scandinavische woningverhuurder Heimstaden wilde aanvankelijk uit Nederland vertrekken, maar heeft haar standpunt bijgesteld. Zij investeert hier opnieuw, maar dan in nieuwbouw. De opbrengsten komen onder andere uit de verkoop van voormalige oudere sociale huurwoningen. Terwijl deze belegger zijn vastgoed verzilvert, worden starters en zittende eigenaren opgescheept met een vaak omvangrijke achterstallige VvE onderhoudsschuld.

42,8 procent boven de boekwaarde
Volgens het jaarverslag 2025 van Heimstaden Bostad verkocht de onderneming in 2025 in Nederland 1.155 woningen tegen gemiddeld 42,8 procent boven de boekwaarde. Een hoog rendement. Omdat deze gemiddelde verkoopprijs aanzienlijk ligt boven de oorspronkelijk betaalde aankoopprijs in 2019. Toen kocht  Heimstaden 9544 appartementen, 2112 parkeerplaatsen en 12.100 m2 commerciële ruimte voor een totaalbedrag van 1,39 miljard euro. Per appartement is door Heimstaden in 2019 derhalve ruim € 145.000 betaald. Welke woningen veelal worden uitgepond voor een substantieel hogere prijs, boven de 200.000 euro.

Een woning gekocht, de ellende inbegrepen
Starters kopen een appartement in de hoop eindelijk betaalbaar te wonen. Vaak hebben ze vrijwel hun maximale hypotheek nodig en rekenen ze op beheersbare toekomstige maandlasten. Maar wat gebeurt er als de VvE jarenlang te weinig heeft gereserveerd en dak, gevel, galerijen of beton dringend herstel nodig hebben? Om nog maar te zwijgen als ook asbest moet worden verwijderd?

Dan kunnen de VvE-bijdragen fors stijgen, met daarbovenop mogelijk eenmalige bijdragen of gezamenlijke leningen. De totale woonlasten kunnen veel hoger uitvallen dan de koper kon voorzien. Voor een eigenaar die zijn financiële ruimte al grotendeels heeft benut, kan dat forse financiële problemen inhouden. De meerderheid in de VvE beslist over het onderhoudsplan en de financiering ervan. Aan welk besluit de minderheid in beginsel ook gebonden is. Zo kan een oorspronkelijk betaalbaar appartement achteraf een kat in de zak blijken: de onderhoudsrekening wordt pas na de sleuteloverdracht voor de koper echt voelbaar.

Heimstaden incasseert, starters betalen de rekening
Verkoopclausules, zoals een ouderdoms-, asbest- en niet zelfbewoningsclausule, welke op de verkoop van toepassing zijn, schuiven veel risico’s geruisloos door naar de koper. Die clausules worden niet voor niets toegepast. Door ouderdom is betonrot een normaal verschijnsel in zo’n wooncomplex. Evenals een toekomstige aanzienlijke latente kostenpost voor een asbestsanering. Als in de woning en het gebouw asbest aanwezig is en het reservefonds van de VvE laag is.

Dat is extra wrang voor voormalige huurders die hun woning kopen. Zij hebben mogelijk jarenlang huur betaald en moeten daarna meebetalen aan herstel van problemen die al tijdens het eigenaarschap van de belegger bestonden.

Een eigen woning kopen hoort een stap vooruit te zijn, geen bron van financiële zorgen. Heimstaden verkoopt zijn woningen en ontvangt daarvoor geld. Maar starters en andere eigenaren binnen de VvE blijven achter met de hoge kosten van jarenlang uitgesteld onderhoud. Als die kosten te hoog oplopen, kunnen hun maandelijkse woonlasten onbetaalbaar worden.

In 2019 heeft het SP Kamerlid Sandra Beckerman aan toenmalig minister Ollongren al haar zorgen geuit over de aankoop door Heimstaden van voormalige sociale huurwoningen. Met de kennis en wetenschap in 2026 kan slechts geconcludeerd worden dat deze transactie vanuit het belang van planmatig onderhoud en instandhouding van oudere wooncomplexen geen succes is geweest. Waar starters voor opdraaien.