Financieel zwakke VvE’s zijn vatbaar voor aantrekken te dure bestuurders en beheerders

Juist de financieel zwakste Verenigingen van Eigenaars (VvE's) blijken steeds vaker afhankelijk van professionele beheerders en externe bestuurders. Dat is op zichzelf begrijpelijk: verenigingen met achterstallig onderhoud, onvoldoende reserves en complexe besluitvorming hebben vaak extra ondersteuning nodig.

De probleem-VVE als speciaal verdienmodel
Veel middelgrote en grote financieel ongezonde VvE's besteden zowel het beheer als het bestuur uit. Daarmee ontstaan twee betaalde functies die jaarlijks vele duizenden euro's kosten. Tegelijkertijd blijven onderhoudsachterstanden bestaan, groeien de financiële problemen en blijven reserves vaak onvoldoende om noodzakelijk onderhoud uit te voeren.

Volgens onderzoeksbureau Matrixian voldoet de helft van de VvE’s niet aan de wettelijke spaarnorm van hun reservefonds. Een significant deel van de VvE’s is dus financieel zwak, kwetsbaar en vatbaar voor een goed renderend verdienmodel van aan te trekken beheerders en externe bestuurders.

Een vakdiploma is niet vereist
De VvE-sector vertegenwoordigt gezamenlijk miljarden euro's aan vermogen. Dat vraagt om minimale eisen van vakbekwaamheid waaraan beheerders en bestuurders moeten voldoen, permanente scholing en nog belangrijker;  een onafhankelijke certificering.

En aan al deze eisen wordt in de sector opmerkelijk genoeg niet voldaan. Het zijn niet-gecertificeerde functies zonder onafhankelijk toezicht op de kwaliteit van dienstverlening aan wie de VVE sector miljarden aan gezamenlijk vermogen toevertrouwd. Een wel heel opmerkelijke vaststelling in 2026.

Een branchevereniging van beheerders BVVB probeert het imago van beheerders te verbeteren met een eigen keurmerk. Wel op basis van een methode van “de slager keurt haar eigen vlees”. Dat keurmerk is meer een promotie-instrument dan een onafhankelijk kwalitatief hoogwaardig systeem van minimale kennis en opleidingseisen die de  vakbekwaamheid van de beroepsgroep in de sector goed gaat borgen.

Weinig inzicht in uren en prestaties
Een groot probleem bij het contracteren van beheerders en externe bestuurders is het gebrek kennis van de eigenaren in de VvE over de juridische inhoud van offertes van deze functionarissen. Veel VvE's betalen een vaste jaarvergoeding voor beheer en bestuur, zonder inzicht te hebben in de werkelijke omvang van feitelijk bestede uren.

Een controle door de VVE kascommissie behelst niet standaard een urenspecificatie van ingediende facturen van de bestuurder en beheerder. Leden van een kascommissie zijn eigenaren die vaak geen financiële controle ervaring hebben en veelal steekproefsgewijs financiële data controleren. Appartementseigenaren kunnen daardoor moeilijk beoordelen hoeveel werkzaamheden feitelijk zijn verricht, welk effectief uurtarief wordt gehanteerd en of de kosten in verhouding staan tot de geleverde prestaties.

Juist bij financieel kwetsbare VvE's zou maximale openheid vanzelfsprekend moeten zijn. Iedere euro die aan beheer en bestuur wordt uitgegeven, kan immers niet worden besteed aan onderhoud of reservevorming.

De verkeerde prikkel
Wanneer de inkomsten van beheerders en externe bestuurders grotendeels vastliggen door bijvoorbeeld standaarddiensten aan te bieden voor een vaste prijs en daarnaast voor extra werkzaamheden een relatief hoog uurtarief in rekening kan worden gebracht, ontbreekt een directe financiële prikkel om een VvE ook daadwerkelijk beter en gezonder te maken. De gemaakte afspraken met bestuurder en beheerder zijn namelijk vaak niet gekoppeld aan harde objectief verifieerbare en duidelijke  prestatieafspraken.

Toch zou dat nu juist het VvE doel moeten zijn: voldoende reserves opbouwen, onderhoud tijdig uitvoeren, risico's beperken en de vereniging uiteindelijk minder afhankelijk maken van externe ondersteuning.

Een beheerder of bestuurder moet in 2026 niet alleen meer beoordeeld worden op eenvoudige administratieve werkzaamheden die via software simpel uitgevoerd kunnen worden, of het organiseren van vergaderingen. Maar vooral op de financiële ontwikkeling van de VvE in de context van achterstallig onderhoud en een daaraan gekoppelde onderverzekering opstal. Die prestatie-indicatoren moeten centraal staan bij de beoordeling van bestuur en beheer in een financieel zwakke VvE.

De vraag die rijst is of het huidige systeem voldoende prikkels bevat om financieel kwetsbare VvE's daadwerkelijk sterker te maken. Of dat sommige verenigingen onbedoeld vooral uitgroeien tot een goed renderende structurele omzetbron voor de partijen die hen zonder dat er een vakdiploma vereist is, begeleiden.

Hoogste tijd dat het kaf van het koren wordt gescheiden en de overheid certificering van beheerders en externe bestuurders verplicht gaat stellen.