Een opstalverzekering beschermt niet tegen jarenlang achterstallig onderhoud

Een appartement kopen is voor veel starters al een enorme financiële stap. Hypotheek, energiekosten, belastingen en de maandelijkse VvE-bijdrage moeten allemaal worden opgebracht.

Recent heeft Vereniging Eigen Huis via Radar een aantal punten genoemd waarop kopers moeten letten. Een lage VvE-bijdrage klinkt aantrekkelijk. Totdat blijkt dat er jarenlang te weinig is gereserveerd voor onderhoud en de verzekering een grote schade niet volledig dekt. Dan betaalt de nieuwe eigenaar de rekening.

In veel VvE’s wordt noodzakelijk onderhoud uitgesteld, omdat een hogere bijdrage moeilijk ligt tijdens de ledenvergadering. Zeker wanneer eigenaren vooral naar hun maandelijkse woonlasten kijken. Het resultaat is voorspelbaar: schilderwerk wordt uitgesteld, gevels worden later aangepakt, installaties worden langer gebruikt en noodzakelijke reserveringen worden vooruitgeschoven. Totdat er iets misgaat. Dan blijkt plotsklaps dat een verzekering niet hetzelfde is als volledige financiële bescherming.

Opstalverzekering is geen dekkingsgarantie voor alle schade
‘We zijn toch verzekerd?’ Dat is misschien wel de gevaarlijkste gedachte in een VvE. Een collectieve opstalverzekering dekt schade binnen de grenzen van de polisvoorwaarden. Dat betekent niet dat iedere schade automatisch wordt betaald. De oorzaak van de schade, de omstandigheden en de voorwaarden van de polis kunnen bepalend zijn.

Ook achterstallig onderhoud kan bij de beoordeling van een schade een belangrijke rol spelen. En bij oudere gebouwen komt daar soms nog asbest bij. Saneringskosten worden niet automatisch vergoed alleen omdat er een verzekerde schade is.

De polisvoorwaarden bepalen wat wel en niet wordt uitgekeerd. Dat kan bij een groot complex om enorme bedragen gaan.

De rekening verdwijnt niet
Wanneer de verzekeraar niet alles vergoedt, is het tekort niet ineens weg. Dan komt het bij de VvE terecht. Dat kan betekenen dat iemand die zijn eerste appartement kocht, enige tijd later in de VvE wordt geconfronteerd met een forse extra bijdrage voor problemen die al jaren bestonden.

De oude eigenaar profiteerde van lage maandlasten. De belegger kon verkopen voordat het achterstallige onderhoud moest worden betaald. En de nieuwe eigenaar? Die koopt een betaalbare woning en ontdekt soms pas later dat er een veel grotere rekening achter schuilgaat. Totdat de rekening komt.

Een MJOP is geen garantie
Ook een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) klinkt geruststellend. Maar een MJOP is geen verzekeringspolis en geen garantie dat er voldoende geld beschikbaar is wanneer een groot probleem zich daadwerkelijk voordoet.

De belangrijkste vraag in elke VvE waar jarenlang onderhoud is verwaarloosd is dan ook: waarvoor zijn we eigenlijk verzekerd? En waarvoor juist niet? Die discussie staat nog veel te weinig op de vergaderagenda van VvE’s waar beleggers woningen uitponden en de woonlasten gemiddeld laag zijn.

Transparantie vóór de koop
Wie een appartement koopt, moet kunnen weten waar hij financieel aan begint. Niet alleen wat de VvE-bijdrage is en de omvang van het reservefonds. Maar ook hoe het gebouw ervoor staat, welk onderhoud is uitgesteld en welke belangrijke risico’s de collectieve verzekering wel en niet afdekt.

Want een appartement kan op papier weliswaar betaalbaar zijn maar financieel een onzichtbaar mijnenveld. Daarom zouden VvE’s hun verzekeringsdekking periodiek moeten bespreken voordat de schade ontstaat. Bestuurders moeten niet alleen vertellen wat verzekerd is. Maar vooral wat niet verzekerd is.

Ernstige verzekeringsrisico’s kunnen niet onbenoemd blijven
Professioneel, eerlijk en transparant bestuur houdt in dat ernstige verzekeringsrisico’s benoemd worden en niet worden genegeerd. Ook al wil de meerderheid van eigenaren lage woonlasten behouden.

De kop in het zand houden breekt altijd op als het om onderhoud en verduurzaming gaat. Wie een appartement koopt, koopt niet alleen vier muren en een hypotheek. Je koopt namelijk ook een aandeel in alles wat de vorige eigenaren bewust hebben laten liggen.