De sluiproute waarmee vastgoedbeleggers hun probleemwoningen lozen

Asbest, lege VvE-kassen en rot onderhoud: dankzij het “As is, Where is” juridisch beding mag het allemaal.

In steeds meer Nederlandse steden komen voormalige sociale huurwoningen op de markt die door woningcorporaties of professionele verhuurders worden afgestoten. Wat op het eerste gezicht lijkt op een kans voor starters blijkt bij nadere inspectie vaak een risico met verstrekkende financiële en gezondheidsgevolgen. De oorzaak ligt niet alleen in de staat van de woningen zelf of het wooncomplex. Maar vooral in de manier waarop ze worden verkocht: onder het keiharde beding “As is, Where is”.

Dit beding, dat in essentie betekent dat de koper het pand accepteert zoals het er staat, zonder enige garantie, wordt een juridisch schild voor verkopers die hun verantwoordelijkheid afschuiven. In theorie is het een bekend concept in vastgoedtransacties; in de praktijk wordt het steeds vaker misbruikt.  Als route om probleemvastgoed met verborgen gebreken door te schuiven naar nietsvermoedende kopers.

De tijdbommen onder deze woningen
Het gaat bij deze verkopen niet om cosmetische mankementen of een te moderniseren keuken. Het gaat om structurele en potentieel gevaarlijke problemen die jarenlang zijn genegeerd:

• Asbest in plafonds, schachten, daken of leidingen, waarvan sanering duizenden tot tienduizenden euro’s kost.
• Achterstallig onderhoud dat decennia teruggaat, waardoor een ogenschijnlijk “betaalbare woning” verandert in een financieel bodemloze put.
• Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die financieel ongezond zijn, met lege of minimale reserves, conflicten, niet-betalende leden en onrealistische meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s)
• Slechte en soms zelfs ontbrekende dekking op de opstalverzekering door achterstallig onderhoud, waardoor schade bij brand of storm neerkomt op de schouders van de VVE, eigenaren en koper.

Het zijn problemen die de professional, de corporatie, de belegger, jarenlang zelf had kunnen en moeten aanpakken maar bewust doorschuift. Zeker nu buitenlandse vastgoedbeleggers definitief uit Nederland vertrekken.

De machtspositie van de verkoper en de naïviteit van de koper
De verkopende partij weet als geen ander wat de staat van de woning is en het gebouw waar de woning zich in bevindt. De technische dossiers, onderhoudsjaren, eerdere schademeldingen, asbestinventarisaties — ze liggen allemaal intern beschikbaar. Toch verschuilen deze partijen zich achter juridische clausules die iedere verantwoordelijkheid van de hand wijzen.

Kopers daarentegen hebben zelden toegang tot dezelfde informatie. Een bouwkundige keuring ziet lang niet alles, zeker niet verborgen asbest, constructieve gebreken of bestuurlijke chaos binnen de VvE. De informatie-asymmetrie is enorm. Het gevolg? De risico’s worden niet eerlijk verdeeld. De winst uit verkoop wordt gepakt door de partij met kennis en macht; de kosten van jarenlange verwaarlozing landen bij de particulier die dacht een kans te grijpen op de woningmarkt.

Wat zegt dit over ons woningbeleid?
Woningcorporaties en vastgoedbeleggers hebben een maatschappelijke opdracht. Dat betekent niet alleen betaalbare woningen verhuren, maar ook vastgoed op een verantwoorde manier beheren én afstoten. Door probleemwoningen met een As is, Where is-clausule op de markt te dumpen, ontduiken zij de maatschappelijke verantwoordelijkheid die bij hun positie als grooteigenaren met doorslaggevende stemmacht hoort.

Ook de overheid draagt hierin verantwoordelijkheid:

• Waarom wordt verkoop van dergelijk probleemvastgoed niet strenger gereguleerd?
• Waarom mogen VvE’s met ernstige financiële tekorten niet transparanter worden beoordeeld of zelfs tijdelijk onder toezicht worden geplaatst?
• Waarom is er geen verplichte, onafhankelijke asbestinventarisatie met bijbehorende kosten van sanering bij verkoop van woningen gebouwd vóór 1994?

Zolang deze vragen niet worden beantwoord, blijft de woningmarkt niet alleen ongelijk, maar ook onveilig. Niet alleen voor de nieuwe eigenaren maar voor alle leden van een VvE die achterblijven met de chaos en financiële puinhoop in dit soort VvE’s.

Transparantie is geen luxe, maar noodzaak
|Het is tijd dat we het As is, Where is-beding bij corporatie- en verhuurdersverkoop niet langer accepteren als standaardpraktijk. Transparantie over gebreken, realistische onderhoudsplannen en eerlijke risicoverdeling moeten centraal staan.

Voor de verkoper: omdat maatschappelijke verantwoordelijkheid niet ophoudt bij verkoop.
Voor de koper: omdat een huis geen gokspel mag zijn.
Voor de samenleving: omdat veilig, gezond en betaalbaar wonen een basisrecht is.

Geen juridische uitweg voor partijen die van door henzelf veroorzaakte problemen af willen.