De perverse prikkel van de hypotheekrenteaftrek

In 1747 was het schip van marinearts James Lind op volle zee toen er scheurbuik uitbrak. Paniek, iedereen kende de gevolgen: slappe en pijnlijke armen en benen, bloedend tandvlees en darmen. Vaak met de dood tot gevolg. Men dacht destijds dat scheurbuik een rottingsziekte was, die het beste bestreden kon worden met zwavelzuur. Toch probeerde Lind wat anders. Hij verdeelde de patiënten in paren, die allemaal iets anders voorgeschreven kregen. Voor één paar werd het citroenen en sinaasappels. Van alle patiënten knapten zij het snelste op. Ondanks deze klinische trial waren artsen niet overtuigd. Het duurde nog een halve eeuw voordat schepen veel fruit en groente meekregen.

De maatregel van de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit is begrijpelijk. Het doel is te voorkomen dat reclame de visie van patiënten op geneesmiddelen manipuleert. Dit zou de onafhankelijkheid van de gezondheidszorg bedreigen. Maar Jede Konsequenz führt zum Teufel , zei Goethe. En het onbedoelde gevolg van deze maatregel is, dat een marktkoopman zijn waar niet aan de man mag brengen met eeuwenoude wijsheid. Terwijl we allemaal weten dat gezonde voeding niet alleen scheurbuik buiten de deur houdt, maar ook kan bijdragen aan de preventie van hedendaagse welvaartsziekten.

Onbedoelde negatieve gevolgen Volgens John Grin, hoogleraar beleidswetenschap aan de Universiteit van Amsterdam, illustreert dit voorbeeld de kern van het verschijnsel ‘perverse prikkel’. Met alle goede bedoelingen bedenken we maatregelen die onbedoelde negatieve gevolgen hebben. Grin: “Het voorbeeld van de sinaasappelen is tamelijk ludiek, en moet met een enkelvoudige maatregel in de wet eenvoudig te repareren zijn. Veel moeilijker is het als perverse prikkels effecten hebben op een heel maatschappelijke systeem. Dan heeft die prikkel interacties tot gevolg gehad die je niet zo maar kunt stopzetten.”

Om het verschil uit te leggen tussen de sinaasappel en een systemische perverse prikkel noemt Grin de hypotheekrenteaftrek. Jarenlang hebben we de hypotheekrenteaftrek, ooit ingevoerd om het woningbezit onder alle inkomensgroepen te bevorderen, tot heilige koe verklaard. Tegelijkertijd bestond er in de markt een constructie, waarbij makelaars de centrale spelers waren. Grin: “Dat zijn de marktmeesters geweest van de woningverkopen; zij hadden rechtstreeks belang bij hoge prijzen, want ze kregen er een percentage van. Makelaars kijken naar huizen vanuit het marktmechanisme: ze praten over investeringen, hoe je kunt mee groeien met je huis.”

Daartegenover staan kopers, die een heel andere reden kunnen hebben om een huis te kopen. Grin: “Verschillende motieven uit verschillende werelden hebben voor het opdrijven van de woningprijs gezorgd. De woningmarkt lijkt een vrij gangbare markt van vraag en aanbod, waarbij de prijs schommelt rond een zeker evenwicht. In een ‘gewone’ markt van vraag en aanbod, zou een toenemende vraag leiden tot een tijdelijke stijging van de prijs. Daarna neemt het aanbod toe, waardoor de prijs weer daalt. Vaak blijken markten weerbarstiger. Ook de huizenmarkt wordt slechts deels bepaald door vraag en aanbod. Naast een eventuele hoge prijs, waardoor het aantrekkelijk zou zijn je huis te verkopen, bepalen levenskwesties als scholen, kinderen, werk, vrienden, buren, voorkeur voor bepaalde buurten ook of iemand zijn huis wil verkopen.

Neem een uiterst gewilde buurt als de Amsterdamse Jordaan, waar de prijzen voor kleine etages in nauwe, donkere straatjes afgelopen decennia extreem gestegen zijn. Dat komt doordat het huizenaanbod in de Jordaan maar beperkt kan stijgen, en mensen liever meer geld uitgeven voor een huis in de Jordaan dan bijvoorbeeld een huis in Nieuw Sloten. En kopers konden dat ook lang betalen, dankzij stijgende lonen, het feit dat banken steeds makkelijker, hogere en aflossingsvrije hypotheken verstrekten én door de hypotheekrenteaftrek.

Systeem van vraag en aanbod Hierdoor faalt het systeem van vraag en aanbod, en wordt de hypotheekrenteaftrek een van de perverse prikkels die de prijs heeft doen opdrijven. Dankzij de hypotheekrenteaftrek konden kopers meer betalen dan hun inkomen zou hebben toegestaan, en konden toch hun droomhuis in bijvoorbeeld de Jordaan bemachtigen in plaats van naar Nieuw Sloten te verhuizen, waar een huis gebouwd werd dat bij hun inkomen zou passen. Zo krijg je vanzelf een bubbel.

Dit is een extreem voorbeeld, maar ook in meer gewone buurten zijn de prijzen de laatste decennia idioot gestegen. Laten we vanwege het voorbeeld bij Amsterdam blijven. Deze stad kent een voortdurende instroom aan jonge mensen, die eigenlijk niet willen uitstromen, maar op den duur, vanwege gezinsuitbreiding, wel een ander, groter huis nodig hebben. Dat leidt tot schaarste, waardoor de prijzen omhoog gaan. In een goed werkende vraag- en aanbodmarkt zouden deze inwoners naar de omliggende gemeentes Purmerend of Diemen trekken, waar de prijzen lager liggen. Die trek zou een natuurlijke rem op de prijzen betekenen. Dat dit lange tijd zo weinig gebeurde, heeft te maken met eerdere genoemde mechanismen.”

De prijsstijging is een piramidespel geweest: zolang er nieuwe kopers gevonden werden voor steeds duurdere huizen, kon het systeem van prijsopdrijving voortduren. Ik ben er echter van overtuigd dat dit piramidespel langer gespeeld kon worden dankzij de hypotheekrenteaftrek, die zo een perverse prikkel werd.

Het meest perverse hieraan is dat iemand die veel verdient meer kan lenen, en zodoende meer subsidie kan krijgen. De hypotheekrenteaftrek is daardoor een mechanisme geworden dat de vermogensongelijkheid heeft vergroot, terwijl dit nooit de bedoeling is geweest.

Waardedaling Daar komt nog bij dat de dreigende vermindering van die aftrek voor een forse waardedaling van woningen heeft gezorgd, waardoor de waarde van een huis vaak onder het bedrag ligt dat de eigenaar heeft geleend, waardoor zijn huis zogenaamd ‘onder water’ is komen te staan. Zo zie je hoe venijnig een perverse prikkel werkt, en hoe lastig het is de prikkel stop te zetten.

Deze hypotheekprikkel is een essentieel element geworden in een heel systeem, sterker nog, de recessie van afgelopen jaren werd deels toegeschreven aan de ellende op de huizenmarkt. In samenwerking met andere mechanismen is de hypotheekrenteaftrek, ooit bedacht om eigen woningbezit te stimuleren, een perverse prikkel geworden, die in het recente verleden tot een exorbitante stijging van huizenprijzen en tot een vergroting van de vermogensongelijkheid heeft geleid.”

Volg Peter Henk Steenhuis ook op twitter.

Het laatste boek van Peter Henk Steenhuis is door het beeld, door het woord , dat hij samen met René Gude maakte.