De ontwrichtende nalatenschap van vertrekkende vastgoedinvesteerders

Wat ooit sociale huur was, wordt nu een financieel mijnenveld voor starters. Grote (buitenlandse) verhuurders verkopen hun woningen en ponden hun bezit in Nederland uit, maar laten lage VvE-reserves, uitgesteld onderhoud, slecht verzekerde VvE’s en oplopende (financiële) risico’s achter.

In deze wooncomplexen werd onderhoud jarenlang beperkt. Dak, gevel, installaties en verduurzaming bleven liggen. Bedrijfseconomisch logisch voor beleggers binnen gereguleerde huren, maar de rekening wordt nu doorgeschoven naar particuliere kopers.

Starters kopen appartementen vaak voor een bedrag van €250.000–€300.000 en krijgen daarbij automatisch een aandeel in een VvE. Met vaak een verborgen schuld van tienduizend of veel meer euro’s per woning. Groot onderhoud kan de maandbijdrage snel op €400–€500 of nog hoger brengen. Een grens die veel middeninkomens niet meer kunnen dragen.

Ouderdomsclausules, asbestclausules en “as is, where is”-bepalingen verleggen het risico juridisch vrijwel volledig naar de koper. Achterstallig onderhoud en asbest dat past bij de leeftijd van het gebouw, is zelden succesvol aan te vechten.

Opstalverzekeringen dekken schade door achterstallig onderhoud vaak niet. Slecht onderhouden wooncomplexen krijgen hogere premies of beperkte dekking. Zonder verzekering geen hypotheek; bij grote schade kan de rekening direct bij de VvE en eigenaren belanden.

Het probleem is inmiddels politiek deels op de radar. Pieter Grinwis van de CU stelde Kamervragen over financieel ongezonde VvE’s. Hij wees op situaties waarin VvE’s te weinig reserve hebben opgebouwd en groot onderhoud of verduurzaming moet worden uitgevoerd terwijl de maandelijkse bijdragen voor leden al hoog zijn. Grinwis vraagt de regering onder meer hoe zij ervoor wil zorgen dat huishoudens niet worden geconfronteerd met plotselinge, onbetaalbare kosten en welke maatregelen er kunnen worden genomen om de financiële gezondheid van VvE’s te waarborgen.

Het financieel risico van achterstallig en slecht onderhoud verschuift stap voor stap: Van oorspronkelijk de woningcorporaties naar de grote buitenlandse vastgoedbeleggers, die nu weer uit Nederland vertrekken. Met de laatste stap in dit doorschuifproces; van belegger naar starter.

Zonder veel strengere wettelijke onderhoudsreserveringsnormen, technische nulmetingen bij verkoop en waarborgen rond verzekerbaarheid, wordt de rekening van het vrijmaken van de markt van voormalige sociale huurwoningen onder premier Rutte, in 2026 neergelegd bij wie haar het minst kan dragen. Particuliere eigenaren/bewoners en starters.

Deze nalatenschap van het vrijmaken van de markt van sociale huurwoningen toont aan dat het urgent is om dit probleem politiek structureel aan te pakken. Voordat een hele generatie starters financieel volledig gaan vastlopen.