Sfeerfoto van Joop
Joop
Joop

Shell en ExxonMobil spanden VVD’er Kamp voor hun karretje na zware aardbeving Groningen

Oliegiganten zaaiden twijfel over gevaren gaswinning
Joop

De bezem door de woonsubsidies: meer woningbouw en eerlijke woonlasten

  •  
30-06-2016
  •  
leestijd 7 minuten
  •  
huur

© cc foto: the_riel_thing

Het plan van de PvdA voor de sociale woningbouw is een typisch staaltje ‘too little too late’
Woonakkoord De verkiezingen komen er weer aan en afgelopen week kwam de PvdA met een plan om de kiezer te paaien als de partij die out of the blue het hele huurwoningenstelsel wil veranderen. Ik waardeer de poging, maar enig cynisme is hier wel op zijn plaats.
Door het drie jaar terug gesloten woonakkoord tussen PvdA, VVD, D66, ChristenUnie en SGP werd immers de situatie op de markt voor sociale huurwoningen ernstig verslechterd. Woningcorporaties werden gedwongen hun woningen te verkopen, te bezuinigen op het bouwen van woningen of de huur te verhogen. En dat laatste mocht dan alleen op zo’n manier dat de toch al zo geringe doorstroming op de markt van sociale huurwoningen verder geblokkeerd werd.
Het plan van de PvdA Maar we laten we dit cynisme voor de goede orde eens varen, om het plan op zich te kunnen bekijken. Op het eerste gezicht lijkt het sympathiek: de PvdA wil de huursubsidie afschaffen, en in plaats daarvan alle huren inkomensafhankelijk maken. Verder willen ze subsidie voor de armere woningbouwverenigingen om te bouwen, en de verplichting voor gemeenten om dit bouwen af te dwingen.
Dat klinkt redelijk en sociaal. Maar er zitten twee enorme gevaren aan. Ten eerste is er het gevaar dat de subsidie niet op de goede plaats terecht zal komen, en slecht beleid gaat compenseren. Ten tweede het gevaar dat woningbouwverenigingen zullen proberen om alleen kapitaalkrachtige huurders aan zich te binden. Die brengen immers meer op. En dit kunnen zij bovendien makkelijk monitoren, omdat zij een databank van het inkomen van al hun huurders bijhouden. Vanuit privacy-overwegingen is dat natuurlijk ook al hoogst ongewenst.
Daarbij zullen we later in dit artikel nog zien dat dit plan de fundamentele problemen met het systeem niet oplost. Dit moet beter kunnen. Maar hoe? Om een oplossing te bedenken is het natuurlijk nuttig eerst eens te verzinnen wat er nu eigenlijk mis gaat. Er zijn op de huurwoningenmarkt drie grote problemen:
Te weinig woningen Het eerste probleem is dat er te weinig betaalbare huurwoningen worden gebouwd. Dit komt vooral omdat het voor een investeerder bijzonder onaantrekkelijk is een goedkope huurwoning te bouwen, omdat de terugverdientijd daarvoor gewoon te lang is.
En dit hangt er weer mee samen, dat van goedkope huurwoningen de prijs, overigens met de beste bedoelingen, kunstmatig laag wordt gehouden. Op een zogenaamde vrije sectorwoning daarentegen is de terugverdientijd superkort, omdat de prijs die voor zo’n woning gevraagd kan worden erg hoog is. Maar naar die woningen is de vraag weer minder groot, want mensen die zo’n huur kunnen betalen zijn veel voordeliger uit als ze kunnen kopen. Hierdoor worden over-all weinig woningen verhuurd.
De PvdA wil dit compenseren door gemeenten te verplichten te bouwen, maar het onderliggende probleem wordt met dit plan helaas niet opgelost.
Geen middensegment Het tweede probleem is het verschijnsel dat er geen huurwoningen zijn in het middensegment. Dit komt doordat als een woning goedkoop is, de huur beschermd is, en deze niet fors kan stijgen. De woning heeft immers een maximale huur, die bepaald wordt door het zogeheten puntensysteem. Duurdere huurwoningen vallen niet onder die huurbescherming, zodat wanneer een woning duurder wordt, de huur plotseling zeer fors kan stijgen. Er zijn dus in praktijk vrijwel alleen heel goedkope en heel dure huurwoningen op de markt. Middenhuren zijn er bijna niet.
In het plan van de PvdA wordt zover ik kan zien dit probleem niet genoemd of bestreden.
Geen doorstroming Een derde probleem komt door het beleid van de afgelopen kabinetten, en dan met name het huidige kabinet. De politiek heeft namelijk het idee gehad dat sociale huurprijzen moeten stijgen, als antwoord op probleem 1.
Maar een oplossing bieden doet dit nog niet, omdat de prijzen erg langzaam stijgen. Daarbij komt er juist een probleem bij, want de prijzen stijgen voor zittende bewoners veel langzamer dan de prijzen van vrijgekomen huizen. Dit leidt ertoe dat zittende huurders als ze willen verhuizen plotseling veel meer gaan betalen voor een gelijkwaardige woning. Daardoor stokt de doorstroming: mensen die in een sociale huurwoning zitten, blijven om begrijpelijke reden lekker zitten, ook als ze eigenlijk wel degelijk een ander huis zouden willen. Ook scheefwonen wordt hiermee gestimuleerd.
Omdat ook de aanpassingen die de PvdA voorstelt zeer geleidelijk zullen moeten worden ingevoerd, om geen enorme inkomensschommelingen te krijgen, wordt dit probleem in het plan op korte en middellange termijn helaas alleen maar groter.
Het centrale probleem Wat is nu het leidmotief achter al deze problemen? Dat is niet moeilijk aan te wijzen. Wat verstorend werkt, is dat huurwoningen bijzonder veel kunnen verschillen in prijzen, terwijl die prijzen niet samenhangen met de werkelijke waarde van de woning, en in praktijk ook niet perfect samenhangen met de beurs van de bewoners. Gelijkwaardige woningen kunnen voor mensen met dezelfde beurs enorm in woonkosten verschillen. Dit valt ook niet uit te leggen, en de prijsverschillen blokkeren ook de doorstroming.
Verder wordt er tussen sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen een onnatuurlijk gat geschapen. En tenslotte zijn de woningen met een lage huur voor de bouwers uiteindelijk niet rendabel. Dat laatste kan gecompenseerd worden met subsidie en dwang, maar de onwil blijft: die instrumenten blijken telkenmaal niet voldoende om corporaties tot bouwen te dwingen, laat staan particuliere investeerders.
Een betere oplossing voor de markt Dit probleem zou veel beter opgelost kunnen worden door precies de omgekeerde strategie te volgen als welke de PvdA voorstelt. Hoe? Stel een standaard maximale huurprijs in voor alle woningen in Nederland in, één die niet samenhangt met de huurder of de historie, maar puur met de kwaliteit van de woning, naar aanleiding van een puntensysteem. Dit moet dan gelden voor alle woningen. Dus ook voor de vrijesectorwoningen die nu boven de huurgrens liggen. Dit zorgt voor een gelijk speelveld in huren, en dat bevordert doorstroming.
De maximale huurprijs moet bovendien zo hoog zijn, dat binnen een redelijke tijd de bouw van een nieuwe woning terugverdiend wordt. Hierdoor wordt bouwen weer aantrekkelijk. De maximering zorgt ervoor dat de prijs niet vijftig keer over de kop gaat vanwege de schaarste, waardoor de schaarste zelf weer rendabel wordt. Om ervoor te zorgen dat de winst van deze maatregel meteen komt, zullen die nieuwe huren niet stapsgewijs, maar in één keer voor de gehele woningmarkt moeten worden ingevoerd.
Een socialere oplossing Voor de linkse vrinden die dit alles nu met stijgende verontwaardiging hebben gelezen: dit was het marktgerichte (noem het zo je wilt gerust het neoliberale) gedeelte van het plan. Het moge duidelijk zijn dat met deze maatregelen de huren van vooral goedkope woningen bijzonder zullen stijgen. De vrije sectorwoningen worden qua huur aan de andere kant meer aan banden gelegd. Er ontstaat een gelijk speelveld, maar degenen die nu nog een lage huur betalen, betalen de prijs.
Het sociale component van deze regeling moet hem vervolgens zitten in het (fors) verhogen van de huursubsidie, die voor zittende huurders in eerste instantie de financiële klap volledig op moet vangen. Door aanpassingen kan de huursubsidie vervolgens eerlijker en socialer gemaakt worden: scheefwoners gaan meer inleveren, mensen die nu geen sociale huurwoning kunnen krijgen en te duur wonen krijgen meer. Maar dit kan dan geleidelijk om al te grote inkomensschommelingen te vermijden, terwijl het de doorstroming niet in de weg zit.
Bovendien wordt de privacy beter gewaarborgd dan nu het geval is. De administratie van de huursubsidie is er nu al, bij de belastingdienst, en er hoeft daarvoor dus niet iets nieuws te worden ingericht. Het drie jaar geleden ingevoerde systeem dat de woningbouwverenigingen een administratie bijhouden van de hoogte van de inkomens van haar huurders kan worden afgeschaft.
Koopwoningen Het verhogen van de huursubsidie kost natuurlijk geld. Nu hebben we net de huren verhoogd, dus het ligt voor de hand dat de verhuurders dan ook voor de kosten opdraaien. Dit dempt echter het enthousiasme om woningen te bouwen weer. Gelukkig ligt er een kans om elders veel geld voor financiering los te krijgen. Wanneer de huursubsidie een algemene woonkostensubsidie wordt, kan deze ook toegepast worden op eigenaren van koopwoningen, en op den duur vervangend zijn voor de hypotheekrenteaftrek.
In plaats van een omgekeerd inkomensafhankelijke woonsubsidie ,wat de HRA nu is, wordt deze op den duur volledig inkomensafhankelijk. Daarvoor zullen er nog heel wat jaren harmonisatie nodig zijn, maar deze harmonisatie levert wel geld op naarmate hogere inkomens in toenemende mate weer naar draagkracht gaan betalen voor hun woning.
Het geld was er altijd al, maar wordt nu eerlijker verdeeld, met als bijkomend gevolg dat bouwen weer aantrekkelijk wordt en de doorstroming sterk wordt bevorderd. Ander bijkomend voordeel is dat het kunnen betalen van een koopwoning op deze manier in de toekomst veel minder afhankelijk wordt van het hebben van een vast contract. Kopen wordt dus minder risicovol, en daarmee mogelijk voor meer mensen.
Draagvlak Het is de PvdA te prijzen dat ze tenminste wil proberen na te denken over een radicale hervorming van het huidige systeem. Wat ze voorstellen is echter een beweging precies de verkeerde kant op: in hun voorstel wordt de woningmarkt eerder meer dan minder verstoord, en verdwijnen de schadelijke grenzen in de subsidiëring niet. Als je de woningmarkt graag op zijn kop wil zetten, doe het dan ook goed. Dit is symptoombestrijding, en niet eens zo effectief ook.
Helaas kennen andere partijen niet veel vruchtbaardere voorstellen. Wat VVD en D66 willen – feitelijk streven zij naar liberalisatie van alle huren – lost één probleem op de lange termijn op (de onwil om te bouwen), maar andere problemen (de doorstroming en beschikbaarheid van woningen voor dat deel van de markt waar de nood nu juist het hoogst is), worden er juist groter door.
De SP wil vooral meer geld voor woningbouwverenigingen om te bouwen en lagere huren, maar de centrale problemen worden ook in hun voorstellen niet aangepakt. En waar het geld hiervoor vandaan moet komen, blijft vooralsnog helaas onduidelijk. Natuurlijk is deze partij weliswaar voor het aftoppen van de hypotheekrentaftrek, maar ook hier stellen ze geen fundamentele veranderingen voor. Terwijl die veranderingen wel nodig zijn om het systeem eerlijk en sociaal te maken, en het bovendien goed te laten functioneren qua bouwen en doorstroming.
De PvdA heeft gesproken, maar andere partijen hebben nog tot de verkiezingen om iets beters te verzinnen. En uiteindelijk wordt het beleid natuurlijk daarna pas bepaald. Maar zolang woonsubsidies gekoppeld blijven aan de huizen in plaats van puur aan de portemonnee van mensen, blijft het aanmodderen.

Praat mee

Heb je een vraag, suggestie of wil je gewoon iets kwijt? Dat kan hier. Lees onze spelregels.

avatar

Reacties (56)

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon1 jul. 2016 - 7:43

Het plan van de Pvda om de huren inkomensafhankelijk te maken betekent dat alle huurders inkomensgegevens zullen moeten verstrekken. Dan wordt ook inzicht verkregen in huishoudens die gelet op hun inkomen te goedkoop wonen. Deze huurders zouden m.i. een negatieve huurtoeslag moeten krijgen d.w.z. een substantiele opslag op de huurprijs. Dit zou de doorstroming van deze scheefwoners pas werkelijk bevorderen.

Minoes2
Minoes21 jul. 2016 - 0:03

In onze woonplaats staan woningen die zijn al ver voorbij de 30 jaar hypotheekvrij, sommigen zijn zelfs al 63 jaar oud. Die laatste zijn niet eens zo slecht, ruim en met grote tuinen. Die zijn ooit met gemeenschapsgeld, geld van de gemeenschap betaald en later zo overgeheveld naar de nu zelfstandig marktwerkende corporaties. Ga eens na hoeveel die woningen al hebben opgeleverd die zijn al meer dan 35 jaar hypotheekvrij. Daar hoor je nooit iets over.

4 Reacties
Minoes2
Minoes21 jul. 2016 - 0:12

Die zijn ooit met gemeenschapsgeld, geld van de gemeenschap moet zijn. Die zijn ooit met gemeenschapsgeld, geld van de GEMEENTE.....

Piet de Geus
Piet de Geus1 jul. 2016 - 8:12

Zeker nog nooit van onderhoud gehoord, want dat is iets voor de huisbaas.

Minoes2
Minoes21 jul. 2016 - 11:38

Piet de Geus doe niet steeds alsof anderen achterlijk zijn. Denk je overigens dat er geen onderhoud gepleegd moet worden aan huizen binnen die 30 jaar? Ik kan je vertellen, ik heb er met genoegen gewoond. Mijn ouders hebben vroeger een van die huizen gekocht. Dat kon toen omdat gemeentes destijds verplicht waren de huizen te verkopen aan bewoners indien die dat wensten. Ik ben heel goed op de hoogte aan wat die huizen voor onderhoud vergden en eraan gepleegd werd door de woningbouwvereniging zoals dat toen nog heette.

Piet de Geus
Piet de Geus1 jul. 2016 - 21:44

"doe niet steeds alsof anderen achterlijk zijn" Ik zou zeggen: redeneer niet alsof je achterlijk bent, dan is daar ook geen aanleiding voor. Om te beginnen is er geen woningbouwvereniging die woningen bouwt op basis van een hypotheek. "Ik ben heel goed op de hoogte aan wat die huizen voor onderhoud vergden en eraan gepleegd werd door de woningbouwvereniging zoals dat toen nog heette." Dan weet je ook dat oudere woningen meer onderhoud vergen en dat er om de zoveel tijd een grote beurt overheen gaat om die woningen up-to-date en verhuurbaar te houden. Dat gaat om meer dan een likje verf: cv erin, dubbel glas, keuken vernieuwen, nieuwe dakbedekking, gevelonderhoud en ga zo maar door. En dan zit zo'n vereniging ook nog met de nodige overhead: huur moet geïnd, aanmaningen verstuurd en eventueel een incasso- en ontruimingstraject in werking gezet. Regelmatig moet er ook als mediator opgetreden worden tussen buren die elkaar het leven zuur maken. Dan staan woningen ook nog eens een deel van de tijd leeg en verdwijnen huurders met een huurschuld en hebben ze met een beetje pech de woning ook nog eens compleet uitgewoond. Allemaal kosten die los staan van de vraag of de woning is afbetaald of dat er rente over een schuld moet worden betaald. Kosten die veel hoger zijn dan de onderhoudskosten die je hebt als je zelf in je huis woont.

GeachteLezer
GeachteLezer30 jun. 2016 - 23:26

OOOh dus nu ook de huur inkomensafhankelijk maken? Waarom niet het brood bij de bakker? . "Mag ik uw loonstrookje even zien? Oh ja, bovenmodaal, dat is dan 3 euro 60 voor u" "Nee u mevrouw met uw uitkering betaalt 46 cent" . Waarom niet direct alles plat nivelleren? Ik ga ook stoppen met werken en lekker buiten in de tuin zitten de hele dag. Wat een stom idee, de huur inkomensafhankelijk maken. O wacht.... door de huursubsidies is dat al zo. Was t ff vergeten hoe van de pot genivelleerd dit land al is. En maar zeuren over het feit dat er te weinig woningen zijn in de steden. Ja hoe zou DAT komen? Omdat je geen enkel natuurlijk mechanisme hebt dat de prijzen uit zichzelf enigszins nivelleert? Laat je alles vrij, dan daalt vanzelf de prijs naar een normaal nivo omdat het aanbod aan vrije woningen dan enorm toeneemt.

1 Reactie
Martin007
Martin0076 jul. 2016 - 8:24

Het is precies omgekeerd als die middeleeuwse liberale ideologie jou wil doen geloven. Gezondheidszorg, onderwijs en een dak boven je kop worden onbetaalbaar als de markt het moet regelen. Ooit gehoord van winstmaximalisering? De mensen met de hoge midden en de hoge inkomens trekken vanzelf de prijs zodanig omhoog dat de mensen met de lage inkomens de keus hebben: dakloos of met je gezin met 3 kindjes in een kamertje van 16 vierkante meter. DAT is wat marktwerking doet. En DAT is dan ook de reden dat de "woningbouwvereniging" is uitgevonden. De eerste in 1851 ! Zie wikipedia.

panterarosso65
panterarosso6530 jun. 2016 - 17:49

hoe is het eerlijk mensen niet hetzelfde te laten betalen voor hetzelfde huis, stel je voor dat we die methodiek overal zouden gebruiken, bv vrouwen minder laten verdienen dan mannen....

1 Reactie
Minoes2
Minoes21 jul. 2016 - 0:11

Dat bestaat al lang. In mijn woonplaats werden zoveel mogelijk gemengde wijken gebouwd. Dat wil ook zeggen dat er ruime huurwoningen werden gebouwd waarvan er 2 van de tien bijvoorbeeld werden toegewezen aan mensen met een minimum inkomen en/of aan statushouders die altijd in de huursubsidie vielen. Dat is een groot voordeel. Je krijgt namelijk geen gettovorming en prachtig gemengde wijken. Met het huidige beleid gaan we weer terug naar af.

Jansen & Jansen
Jansen & Jansen30 jun. 2016 - 17:46

Als het oordeel serieus too little too late is, dan is de Enige logische conclusie niets doen.

1 Reactie
msj_meijerink
msj_meijerink1 jul. 2016 - 5:40

'Beter laat dan nooit' is hier meer op zijn plaats. Daarmee slaat de schrijver dan twee vliegen in een klap: 1. Minder gebruik van Engelse leenwoorden 2. Juiste voorstelling van zaken (gezien de context ervan)

Kees Ollopa
Kees Ollopa30 jun. 2016 - 16:15

Het PvdA plan, woonquote/huur naar inkomen, lijkt sympathiek maar pas op. De PvdA heeft de reputatie om onafgebroken decennia lang huren duurder te maken. Het is nu al zo erg dat huren al jaren duurder is dan kopen met subsidie en nog steeds gaan ze door. Steevast de huren verhogen met een percentage boven inflatie, huursombenadering waarbij de relatief lagere huren nog extra verhoogd kunnen worden en het laatste wapenfeit huurwoningen van 40m2 voor 1.000 euro per maand en meer voor yuppen die op een villa met subsidie wachten. En dan nu een trendbreuk? - Het lijkt er meer op dat de PvdA elite er op uit is om na de huursombenadering nieuwe wegen te vinden om de huren nog verder extra te verhogen. Bijvoorbeeld door een minimum huurprijs te koppelen aan het bijstandsniveau. Zeg 400 euro per maand opdat de allerlaagste huren voor de minste woningen nog lekker omhoog gaan. En voor iedere arbeider die wat meer verdient hogere huren opdat de totale huuropbrengst voor de huisjesmelker onbeperkt kan stijgen zonder tegen die lastige maximale huurgrens voor de sociale huurwoning te stuiten. Succes verzekerd met dit soort plannen bij VVD en gedogers. - Of bedoelen PvdA elite met hun woonquote dat bijvoorbeeld villabewoners met subsidie die gelet op hun inkomen naar verhouding veel te goedkoop (=scheef) wonen extra belasting moeten gaan betalen i.p.v. belastingsubsidie te ontvangen om de zo vurig gewenste doorstroming te bevorderen?

Samarkand
Samarkand30 jun. 2016 - 15:21

Zij hebben het de laatste keer verkloot, met de woonwet van Dijsselbloem. Waarom zou je de Pvda nu weer vertrouwen?

1 Reactie
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 15:45

Ik zie het ze niet zo snel goedmaken nee, en ook al niet op deze manier.

rechtdoorzee
rechtdoorzee30 jun. 2016 - 14:58

Aller eerst mijn complimenten dat u schrijft over een belangrijk onderwerp, en niet weer een stukje over hoe slecht alles wat rechts is, wel niet is. Ik walg bij het horen van nieuwbouw, daar in mijn ogen ons land al compleet is volgebouwd. Vervangende nieuwbouw zie ik dan liever. Hoorde laatst dat er €30 miljard klaar ligt voor nieuwbouw. Geld kan het probleem dan toch niet zijn lijkt mij. Woningbouw verenigingen zijn toch geen commerciele instellingen, maar hebben toch een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Of ben ik nu gek? Begrijp echt niet dat met de in mijn ogen hoge huren de bouw van woningen/flats niet rendabel is. Weet wel wat het kost om een vrijstaand huis te bouwen,en wat de jaarlijkse kosten zijn. Wanneer je bedenkt dat een nu gebouwde woning over 30 jaar waarschijnlijk meer waard is dan nu de bouwkosten dan begrijp ik totaal niet dat woningbouw verenigingen met de muntjes al op zak het niet aantrekkelijk vinden om juist die woningen te bouwen waar het meest behoefte aan is. Bovendien hoeveel heeft zo,n club te vertellen? Het is toch zeker geen private onderneming maar een maatschappelijke instelling. Maar goed ik staat in het dagelijkse gelukkig ver af van deze beslommeringen. Daar ik de langste tijd in het buitenland heb gewoond, ben ik misschien niet goed op de hoogte. Mijn excuses wanneer ik eventueel loop te raaskakelen.

1 Reactie
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 15:47

Het is met name dat woningen met beschermde huren niet aantrekkelijk zijn om te bouwen. En laat daar nu juist de meeste vraag naar zijn... Woningen met huren boven de 700 euro vallen in de vrije sector. Daarom zijn ze vaak ook gelijk een stuk duurder dan die 700 euro.

il viaggiatore
il viaggiatore30 jun. 2016 - 14:58

Het is natuurlijk ook gewoon super Nederlands dat men altijd voor een dubbeltje op de eerste rang wil zitten. Iedereen wil met alle geweld in de randstad wonen, terwijl er genoeg woonruimte beschikbaar is binnen Nederland. Hier in Zwolle koop je een huis voor de fractie van de prijs die je in Amsterdam betaald voor een appartement vlakbij het Oostelijk havengebied. En als je buiten Zwolle gaat kijken ben je meestal nog een stuk voordeliger uit. Daarnaast hebben we hier in het Oosten ook een aantal grote bedrijven zoals Thales die zich vanwege het gunstige vestigingsklimaat in Twente vestigen en die behoefte hebben aan hooggeschoold personeel. Net zoals dat er rond Eindhoven een enorm Science park ligt waar hooggeschoolde arbeid is te vinden met een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Maar schijnbaar wil de mens altijd op het kleinste stukje aarde wonen, en het is dan volkomen begrijpelijk dat dat de prijs opdrijft. Misschien moet de overheid gewoon stimuleren dat bedrijven en mensen zich meer verspreiden over NL en leegstand aanpakken en dat nieuwbouw vaak ten koste gaat van de Natuur.

2 Reacties
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 15:48

Uw laatste opmerking is cruciaal, want het heeft inderdaad vaak gewoon te maken met werk. Lange reistijden zijn niet alleen zeer onprettig, het is ook kostbaar. Overigens ook voor de samenleving.

il viaggiatore
il viaggiatore30 jun. 2016 - 18:02

Ja, dat blijft nog lang een vicieuze cirkel vermoed ik totdat men eindelijk radicaal het roer omgooit. Met de huidige technologie moet op afstand werken toch wel meer mogelijk worden/zijn. Wat voor nut heeft het nog om met zijn allen in de file te gaan staan om naar een kantoor te gaan en om 8 uur later weer de file in te duiken om dan weer doodvermoeid thuis te komen. Zelf zie ik mij als geprivilegieerd. Ik reis naar mijn werk waar ik dan enkele maanden verblijf en daarna reis ik weer naar mijn thuisbasis waar ik mijn vrije tijd doorbreng. Iedereen kijkt mij altijd weemoedig aan omdat ik het heerlijk vindt om langere tijd van huis te zijn en vindt dat zielig. Terwijl mijn dagelijkse reistijd bestaat uit 2 trappen op te lopen richting mijn werkomgeving en hun elke dag maar weer door de stadse jungle moeten racen en zich zorgen maken of ze hun woonlasten nog wel kunnen ophoesten.

johanversomeren
johanversomeren30 jun. 2016 - 14:49

Ik lees altijd met genoegen de artikelen waar zonder enige financiële onderbouwing een oplossing voor het woningprobleem wordt opgelost. Ook lees ik in allerlei reacties oplossingen die volkomen nergens op gebaseerd zijn De hele woningmarkt en het systeem van huurtoeslagen, hra etc en de gevolgen, van wijzigingen in deze systemen, voor inkomens van de doorsnee-Nederlander is enorm complex. En voor wat het waard is, niet alleen is er een tekort aan betaalbare huurwoningen maar ook aan betaalbare koopwoningen. Als je de vraagprijzen ziet van nieuwbouw.................... Boven twee keer modaal wordt hier afgedaan als een wereldsalaris (70000 bruto per jaar, waar men geen medelijden mee hoeft te hebben. Nee geen medelijden maar moet nu niet doen alsof het een wereldinkomen is en je daarvan kan leven als God in Frankrijk,. Met twee opgroeiende kinderen is twee keer modaal dan is het ook gewoon opletten op wat je uitgeeft. Er blijven geen scheppen geld maandelijks over bij twee keer modaal als je een gezin hebt

1 Reactie
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 15:52

Ik doe ook nergens alsof men met 2x modaal kan leven als een God in Frankrijk. Ik denk alleen dat het niet zo nodig is die huishoudens nog een keer te spekken met gemeenschapsgeld, zeker niet als het nog hoger gaat naar bijvoorbeeld 3x of 5x modaal. Wanneer ik een dergelijk artikel ga voorzien van cijfers maak ik het zeer tijdgebonden en minder begrijpelijk voor de lezer die niet zo in het onderwerp zit, en bovendien ben ik dan geen column aan het schrijven maar een beleidsnotitie. Belangrijk is eerst scherp te hebben welke denkrichting en uitgangspunten het best zijn en waarom, en er dan eventueel getallen aan te hangen. Zo'n discussie onder een artikel scherpt vaak het voorstel aan. Domme vragen bestaan niet.

Dubbelgedopte snijboon
Dubbelgedopte snijboon30 jun. 2016 - 14:21

Jouw plan voor een puntensyteem voor het vaststellen van maximale huurprijzen voor alle huurwoningen is niet realistisch. Vrije sector huurwoningen worden veelal geexploiteerd door of i.o.v. beleggingsmaatschappijen. Deze willen een minimaal rendement behalen en dit is bepalend voor de huurprijs. Introductie van jouw plan zou betekenen dat zij bestaande woningen zouden verkopen tevens geen nieuwe plannen in de vrije sector meer zouden ontwikkelen. Dit zou leiden tot minder aanbod in de vrije huursector.

1 Reactie
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 15:53

Dat is alleen als de prijs onredelijk laag gehouden wordt, en zoals je ziet wil ik wel degelijk dat de prijzen stijgen tot een rendabel niveau. Daarbij zijn er in de vrije huursector nu juist niet de tekorten die er aan de onderkant wel zijn. Daar is het meer zo dat de prijzen gewoon te hoog zijn voor mensen die beter kunnen kopen.

komputerhulp
komputerhulp30 jun. 2016 - 12:26

Je kan voor hogere inkomens ook de huursubsidie in het negatieve doortrekken, dan wordt het een belasting. Ga je minder verdienen dan wordt het ook via de belasting direct aangepast en hoef je ook geen jaar te wachten op je definitieve belastingaanslag van vorig jaar. http://www.denhaagtekijk.nl/Huurbelasting/verhuurdersbelasting.htm

1 Reactie
GeachteLezer
GeachteLezer30 jun. 2016 - 23:35

Maar beste, er IS al een mechanisme in dit land dat dit reguleert: Dat heet belastingen. Het fraaie aan onze belastingen is dat niet iedereen evenveel betaalt, maar naar rato van inkomen. Verdien je meer, dan betaal je meer of je nu meer gebruik maakt van het algemeen nut of niet. Is dat eerlijk? Nou vast wel, ben je rijker dan kan je ook wat meer afstaan. Maar het is zelfs nog zotter dan dat: Je betaalt als verdiendende niet alleen meer (naar rato) maar daarbovenop ook nog eens een hoger PERCENTAGE. Dus dat is dubbel extra betalen en boven een bepaalde grens gaat de helft van wat je extra verdient naar de staat. . Zo keurig is het dus al geregeld, dat de rijkere disproportionieel (want dat is het letterlijk, meer dan lineair exact gezegd) meer betaalt dan de armere. Moet daarbovenop dan nog eens allerlei inkomensafhankelijke beprijzing worden ingevoerd? Ik vind dat een doorgeslagen toestand. Van de belasting die ik betaal is een heel gezin te onderhouden en dat vind ik prima, maar het hoeft niet zo te zijn dat ik dan ook nog eens voor allerlei zaken het dubbele moet gaan betalen als dat gezin dat van mijn geld wordt onderhouden, zoals woonruimte en andere zaken.

elja888
elja88830 jun. 2016 - 12:22

Er was ooit een tijd dat er redelijke woningen gebouwd werden waarvan de huur zonder subsidie betaald kon worden, ook met bijstand uitkering. Lijkt me dat dit nog steeds te doen moet zijn. Een woning kan over vele jaren afbetaald worden, en dan hoeft de huur echt niet hoog.

1 Reactie
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 14:16

Dat komt vooral omdat de huizenprijs nogal gestegen is. Dit heeft te maken met de beschikbare subsidies maar ook met schaarste en bouwverordeningen. Het blijkt dat als de terugverdientijd te lang is, het bouwen van een woning een relatief slechte investering is. En dat blokkeert de bouw.

[verwijderd]
[verwijderd]30 jun. 2016 - 12:14

--- Dit bericht is verwijderd —

2 Reacties
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 14:14

De woningen zijn in ons land nu eenmaal heel duur. Dit komt, cynisch genoeg, voor een groot deel ook juist door de subsidiemaatregelen, maar alle subsidie in 1x wegtrekken kan ook niet, want dan komen heel veel huishoudens in de schulden zonder tegenwaarde te zitten, of met heel hoge huur.

GeachteLezer
GeachteLezer1 jul. 2016 - 8:45

Maar daar ligt dus het probleem, dat teveel regelgeving (en subsidies) leidt tot een scheefgroei in de huur- en koopmarkt. Gesubsidieerde woningen in grote steden drijven de schaarste aan vrije huur woningen (en koopwoningen) op en daarmee stijgen de prijzen. En dat bevordert natuurlijk weer scheefwonen, omdat je als modale burger immers geen vrije sector woning kunt betalen. Dus: Onderhuur, fraude, enorme verschillen in woonlasten voor dezelfde woningen. . Oplossing: Subsidies (geleidelijk) afbouwen naar nul. De prijzen zullen dalen, het aanbod zal vergroten. Er is dan meer kans voor armere burgers en met name starters met een modaal (of net iets hoger) inkomen. En regel dan je inkomensnivellering op een andere manier, bijvoorbeeld nog een extra schijfje op de inkomstenbelasting.

Floepert
Floepert30 jun. 2016 - 12:13

[Stel een standaard maximale huurprijs in voor alle woningen in Nederland in, één die niet samenhangt met de huurder of de historie, maar puur met de kwaliteit van de woning, naar aanleiding van een puntensysteem. Dit moet dan gelden voor alle woningen. Dus ook voor de vrijesectorwoningen die nu boven de huurgrens liggen. Dit zorgt voor een gelijk speelveld in huren, en dat bevordert doorstroming.] Begrijp ik goed dat dit ook geldt voor een particuliere verhuurder? In dat geval vind het ik een vreemd idee dat een eigenaar niet zelf mag weten voor hoeveel hij zijn bezit zou mogen verhuren? Zie ik iets over het hoofd of is dit echt het plan? En wat wordt verstaan onder kwaliteit van de woning? Valt hier alleen de woning zelf onder (oppervlak, staat van onderhoud, energielabel etc) of worden hierin ook andere factoren meegewogen zoals locatie, aanbod van faciliteiten in de omgeving, criminaliteit etc. Het lijkt mij onwenselijk dat een huurwoning op het Drentse platteland evenveel kost als een gelijke woning in het centrum van Amsterdam.

1 Reactie
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 14:13

Dat houdt dat inderdaad in, maar dat is nu voor woningen beneden de huurgrens ook al het geval. Bij het huidige puntenstelsel is locatie naar ik meen een vrij zwaarwegende factor.

ratio2
ratio230 jun. 2016 - 12:08

Slecht plan. Je moet juist de woningmarkt en het inkomen geheel van elkaar loskoppelen. - Een bepaalde maximumprijs voor woningen is voor Nederland goed te verdedigen. Er kan niet vrijelijk bijgebouwd worden door alle ruimtelijke ordeningsproblemen, dus het aanbod kan zich niet aanpassen aan de vraag. Dat zou ook voor de meeste vrije sectorwoningen moeten gelden, want zoals je terecht signaleert, de kloof tussen de duurste sociale huurwoningen en de goedkoopste vrije sector woningen is gigantisch. En het probleem van het niet kunnen aansluiten van aanbod en vraag speelt net zo goed in de vrije sector. - Verder zou je op lange termijn alle woonkostensubsidies moeten afschaffen. Geen huurtoeslag, geen hypotheekrente-aftrek. - Het geld wat je daarmee uitspaart gebruik je voor zover nodig voor een algemene verhoging van uitkeringen, waarbij je rekening houdt met de samenstelling van het gezin. Die verhoging moet voldoende zijn om te zorgen dat een alleenstaande een klein tweekamerappartementje kan huren, een gezin met een kind een klein 3 kamerappartementje etc. De rest stop je in algemene belastingverlaging waarbij ook de hoogste schijf omlaag gaat (die krijgen nu vooral de hypotheekrente-aftrek, dus de afschaffing daarvan raakt hen het meeste). Eventueel kun je ipv het verlagen van de hoogste schijf, het inkomen waarbij de hoogste schijf ingaat verhogen. Qua herverdeling kan dat wat voordeliger uitpakken omdat je dan de allerhoogste inkomens minder helpt en de inkomens die net in de hoogste schijf vallen wat meer helpt. Wat je daarmee creëert is een situatie waarbij iedereen zelf de consequenties van zijn woonkeuzes maakt. Iemand die een ton verdient, maar tevreden is met een klein huurwoninkje, moet dat kunnen. Hij kan immers ook kiezen voor een koopflatje van een ton. Iemand die graag huurt, is dan niet slechter af dan iemand die wil kopen. Iemand die veel waarde hecht aan iets meer woonruimte, betaalt daar zelf de prijs van, zonder dat af te kunnen schuiven op de rest van de bevolking via huurtoeslag of hypotheekrente-aftrek. Maar neem hier wel de tijd voor. Mensen kopen huizen vaak voor de lange termijn, gaan een financiële verplichting aan voor decennia. Dan past het niet om continue de regels zodanig te veranderen dat mensen in de problemen komen. Een betrouwbare overheid hoort dat niet te doen. Dus wel veranderen, maar geleidelijk. Mensen moeten de kans hebben om zich erop aan te passen.

2 Reacties
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 12:29

Hier kan ik me wel bij aansluiten. Feitelijk is het al bijna wat ik voorstel. Inderdaad kan ik mij voorstellen dat als je de woningsubsidies eerlijker gemaakt hebt en hebt geherstructureerd, je ze gaat afbouwen. Dat kan echter niet in 1x.

GeachteLezer
GeachteLezer1 jul. 2016 - 8:50

Daar ben ik het helemaal mee eens. We moeten af van de ondoorzichtigheid en dwang van de regels die voorschrijven wie waar mag wonen en voor welke prijs. Het is een illusie te denken dat woonbeleid en sociale herverdeling te bewerkstelligen is door mensen meer van deze regels op te leggen. . Laat iedereen zelf de keuze maken, ook als je genoeg geld hebt moet je kunnen kiezen voor een kleine woning, bijvoorbeeld. Omgekeerd hoef je ook geen koopsubsidie te geven (hypotheekrente-aftrek) maar schaf dat ook af.Compenseer alles op een enkele plaats: De inkomstenbelasting.

Gammana
Gammana30 jun. 2016 - 12:03

Maw de werkende huiseigenaar mag weer eens opdraaien voor de woonkosten van de beroepswerkeloze, onder het mom van eerlijkheid.

2 Reacties
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 12:31

Er zijn heel veel mensen die 40 uur per week keihard werken en in aanmerking komen voor de huidige huursubsidie, en dat zal zeker ook gelden voor de woonsubsidie, dus dit karikatuur is echt niet van toepassing. Ik denk eerder dat alleen boven 2x modaal ingeleverd zal hoeven worden om de kosten op te brengen. Heeft u zoveel medelijden met die groep?

GeachteLezer
GeachteLezer1 jul. 2016 - 8:52

Boven 2x modaal levert al behoorlijk in, wanneer het om huren gaat. Geen subsidie, de verplichting (onnodig) duur te wonen en ook nog eens vallen in een hoog belastingtarief. Meestal zijn dit werkenden die via hun belastingen een behoorlijke bijdrage leveren aan het onderhouden van de inactieven.

R. Man
R. Man30 jun. 2016 - 11:47

Wat zijn de plannen van Pvv en cda

1 Reactie
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 12:41

PVV roept af en toe heel hard dat ze de huursubsidie niet wil verlagen en dat asielzoekers achteraan moeten worden gezet bij woningtoewijzing, CDA wil hogere huren waarbij lagere inkomens worden ontzien. Niet veel visie, niet veel verandering.

voxpopuli2
voxpopuli230 jun. 2016 - 11:37

Oh ja de lasten weer neerleggen op de "sterkste schouders" ... Alsof woningbezitters die derving van de HRA zomaar kunnen ophoesten. De HRA is ooit bedacht omdat woonruimte te duur was gerelateerd aan het inkomen. En over de hele looptijd gezien is financiering duur en volstrekt vergelijkbaar met de kosten van een huurwoning , waar die lasten niet verrekend worden bij beeindiging. Het percentage huizenbezitters wat veelvouden verdient ten opzichte van de waarde van de woning gaat dan versneld aflossen en die zitten daar niet mee ( ook mijn plan overigens) Kortom het is iets complexer ..

2 Reacties
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 11:45

Dat versneld aflossen lijkt mij een prima plan, en het scheelt hoe dan ook aan HRA. Ik wil daarbij de HRA niet volledig afschaffen, maar eerlijker (her)verdelen.

voxpopuli2
voxpopuli230 jun. 2016 - 13:10

Bij volledige aflossing vervalt de OZB , daar zit de winst, echter als je wilt verhuizen dan is een nieuwe financiering weer lastig , tenzij je een pensioen bv hebt die jezelf kan gebruiken om geld te lenen. Overigens ben ik van mening dat er teveel projectontwikkelaars tussen de gemeente en de koper zitten. grond van inkoop 30euro m2 gaat weg voor 500 tot zelfs 1000 m2 of meer

Piet de Geus
Piet de Geus30 jun. 2016 - 11:37

"Ten tweede het gevaar dat woningbouwverenigingen zullen proberen om alleen kapitaalkrachtige huurders aan zich te binden. Die brengen immers meer op." Ik mis het omgekeerde bezwaar: huur naar inkomen maakt werken onaantrekkelijker, omdat het een extra armoedeval creëert. Met als gevolg dat mensen eindeloos in een sociale huurwoning blijven hangen. En na een echtscheiding is de kans groot dat de vrouw (want die is natuurlijk degene die nog wat van de toch al weinige gewerkte uren inlevert) ook weer een beroep op een sociale huurwoning moet doen, omdat het nu eenmaal niet zo werkt dat je meteen een volledige baan krijgt op het moment dat je het geld wel kunt gebruiken. Huur naar inkomen klinkt leuk als je daarbij denkt aan scheefwoners in sociale huurwoningen maar er gaat ook een perverse prikkel vanuit.

5 Reacties
Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 11:47

Ik denk eerlijk gezegd niet dat dit effect heel groot zou zijn, maar u heeft volledig gelijk dat dit inderdaad een negatieve prikkel is. Toch wil ik ook een woonsubsidie. Daar ontkom je in deze markt naar mijn mening niet aan. Langzaam afbouwen is dan het devies.

Piet de Geus
Piet de Geus30 jun. 2016 - 14:11

"Toch wil ik ook een woonsubsidie. Daar ontkom je in deze markt naar mijn mening niet aan." Natuurlijk ontkom je er wel aan, net zoals je aan die hele wirwar aan herverdelingsregelingen met allemaal hun eigen perverse prikkels en allemaal hun problemen qua toegankelijkheid (je hebt als minima bijna een persoonlijke voorlichter nodig om door dat oerwoud te komen) te ontkomen valt. Heel simpel: door maar 1 x aan inkomensherverdeling te doen, via de Belastingdienst. Uiteraard moet je het dan wel in een keer goed doen, dus niet werken met drempelwaarden (dat is wat voor armoedevallen zorgt) maar met een glijdende schaal. En of iemand zijn geld vervolgens wil besteden aan een iets ruimer huis of juist aan een extra vakantie of aan nog een kind erbij, mag hij lekker zelf bepalen. Zeg maar zoals scholen ook mogen bepalen hoe ze hun lumpsum besteden. Scheelt allemaal verschrikkelijk veel bureaucratie, rare opstapelingen van regelingen, regelingen die worden misgelopen en al die andere ellende.

Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 15:55

In dat geval komt dit plan waarschijnlijk tot op grote hoogte aan uw ideeën tegemoet. Maar wat natuurlijk blijft is dat progressief belasten op zich al een negatieve prikkel op geld verdienen is, en dat blijft bij elke herverdeling.

Piet de Geus
Piet de Geus30 jun. 2016 - 17:34

"Maar wat natuurlijk blijft is dat progressief belasten op zich al een negatieve prikkel op geld verdienen is" Als je het optimum van de Laffercurve respecteert (het punt waarop het toptarief zo hoog wordt dat je minder binnenhaalt doordat mensen minder gaan werken, belasting ontduiken of het land verlaten) valt dat nog redelijk mee. Maar wil je helemaal van dat gedonder af dan voer je gewoon een vlaktaks in. De realiteit is toch al dat iedereen effectief grosso modo hetzelfde tarief betaalt dankzij aftrekposten en dergelijke. Ruil die aftrekposten (inclusief HRA) in voor een vlaktaks en je hoeft alleen aan de onderkant nog een glijdende schaal te maken die eindigt bij een negatieve belasting die uitkeringen vervangt. Als iedereen (op de onderkant na) hetzelfde tarief betaalt (maar het dan ook daadwerkelijk betaalt) ben je van heel die negatieve prikkel op geld verdienen aan de bovenkant af. Aan de onderkant los je dat op door met een glijdende schaal te werken in plaats van met drempelwaarden. Dan ben je ook verlost van het perverse systeem waardoor veel vrouwen er alleen zo'n klein baantje bij nemen dat ze hun brutoloon als nettoloon ontvangen omdat ze binnen de belastingvrije voet blijven. Dus van onderaf geleidelijk opbouwen en vanaf een bepaald inkomen betaal je allemaal hetzelfde. Het enige wat je dan nog hoeft te regelen is dat alle soorten inkomen gelijk worden geschakeld: of het nu inkomsten uit arbeid, inkomsten uit kapitaal of een erfenis betreft. Gewoon alles in dezelfde box stoppen met hetzelfde regime en niet langer voor particulieren kapitaal belasten in plaats van het rendement erop (dus zoals het nu al geldt als je je geld in een bv stopt).

GeachteLezer
GeachteLezer1 jul. 2016 - 8:56

Helemaal met Piet de Geus eens..

omaoeverloos
omaoeverloos30 jun. 2016 - 11:35

Tjonge, stopt domlinks dan echt pas als het hele land is volgebouwd?

5 Reacties
DanielleDefoe
DanielleDefoe30 jun. 2016 - 11:47

Zo te zien niet. Ieder keer als ik even terug ben zie ik nieuwe woonwijken.

Kees Alders2
Kees Alders230 jun. 2016 - 16:00

Nou ja, er komen nog steeds mensen bij dus waar wilden we ze laten? Maar het mag van mij ook best op elkaar hoor.

DanielleDefoe
DanielleDefoe30 jun. 2016 - 22:33

Grote huizen splitsen, leegstaande kantoren verbouwen en zachte aandrang het kindertal te beperken. Het moet toch een keer ophouden, waarom nu niet.

Minoes2
Minoes230 jun. 2016 - 23:57

Bovenop? Liever niet, in een flat ga ik dood!, heb al moeten wennen aan mijn kleine tuintje. Daarbij worden hier hele stukken voorheen algemeen toegankelijke bosgrond verkocht voor villabewoning met exorbitante tuinen. Dat dan weer wel?

DanielleDefoe
DanielleDefoe1 jul. 2016 - 8:14

Minoes dat gaat alleen maar erger worden. De na Brexit te verwachten expats gaan niet in een flatje zitten.