Bouw voor mensen, niet voor speculanten

Het probleem van structurele leegstand neemt bovendien nog steeds in omvang toe. Alleen al voor kantoren gaat het om acht miljoen vierkante meters: 1.100 voetbalvelden of 80 keer de Utrechtse Jaarbeurs. De rekening van de leegstand wordt slechts deels betaald door de veroorzaker, maar voor een flink deel doorgeschoven naar de belastingbetaler. De SP wil daar zo snel mogelijk iets aan doen.

Op het eerste gezicht is het onbegrijpelijk dat het voor eigenaren interessant kan zijn om een gebouw niet te gebruiken, maar leeg te laten staan. Een leeg gebouw levert immers geen huur op. Dat dit toch zo is komt doordat de Belastingdienst leegstand sponsort, maar ook doordat er allerlei regels zijn die het bouwen van nieuwe kantoren, bedrijfshallen en winkels aantrekkelijker maken dan het verbeteren van bestaand bezit. Tenslotte speelt ook de schaalvergroting bij het bedrijfsleven en de overheid een rol. Vaak wordt na een fusie op de automatische piloot gekozen voor centralisatie van de huisvesting en dat betekent bijna altijd: een nieuw megakantoor, terwijl een aantal kleinere kantoren leeg komen te staan.

De SP heeft tien voorstellen die de leegstand terug kunnen dringen en de benutting van bestaande gebouwen dan wel herontwikkeling stimuleren.

Voorstel: schaf de fiscale aftrekbaarheid van leegstandskosten af, voor gebouwen die langer dan een jaar leeg staan en waarvoor geen aanvraag voor een (ver)bouwvergunning is ingediend.

Bedrijven die de kosten van leegstand fiscaal kunnen aftrekken zullen minder snel geneigd zijn om tempo te maken met het vinden van een nieuwe bestemming. Daar moet een einde aan komen. Uiteraard blijft leegstand wegens verbouwing wél aftrekbaar, omdat gebruik van een pand juist het doel is dat wordt nagestreefd. Voorstel: stort de opbrengst van de afschaffing van de fiscale aftrek van leegstand in een fonds voor herontwikkeling van bestaande gebouwen. Door enerzijds onwenselijk gedrag te ontmoedigen en anderzijds wenselijk gedrag te belonen worden eigenaren van kantoorpanden gemotiveerd om hun leegstaande kantoren zo snel mogelijk een nuttige bestemming te geven.

Voorstel: Laat gemeenten regionaal samenwerken in plaats van elkaar te beconcurreren. Regionale grond/vastgoedbedrijven kunnen een grote bijdrage leveren aan het terugdringen van de overproductie van kantoren, bedrijfshallen en winkelruimte.

De markt voor commercieel vastgoed is niet gebonden aan gemeentelijke grenzen. Het aanbod voor nieuwbouwlocaties zou – veel meer dan nu al het geval is – geregisseerd moeten worden vanuit één hand. Een gemeenschappelijk publiek grondbedrijf kan het gemeenschappelijk belang van gemeenten versterken: iedereen profiteert naar rato mee van de maatschappelijke baten. Op dit moment hebben gemeenten er – op korte termijn – juist belang bij om hun eigen bedrijventerrein, winkelcentrum en kantorenlocatie te ontwikkelen. Hierdoor ontstaat concurrentie tussen gemeenten, waardoor de nieuwbouwlocatie in de ene gemeente zorgt voor leegstand en verpaupering bij de buren.

Voorstel: koppel de bouwvergunning voor een nieuw kantoor aan de verplichting om een gelijk aantal m2 te slopen of her te ontwikkelen.

In Engeland is in stedelijke locaties het ontwikkelrecht voor ‘green field locaties’ – het bouwen in een weiland – gekoppeld aan de ontwikkelplicht voor ‘brown field locaties’ – stadsvernieuwing. Dat is een krachtige prikkel om het bestaande stedelijk gebied te verbeteren.

Voorstel: introduceer in het Bouwbesluit naast eisen voor nieuwbouw en eisen voor bestaande gebouwen ook eisen voor de herontwikkeling of renovatie van bestaande gebouwen, dan wel: verruim de mogelijkheden om flexibeler om te gaan met de eisen uit het Bouwbesluit voor bestaande gebouwen.

Bij bestaande gebouwen liggen een aantal eigenschappen al vast in de constructie. Deze zijn slechts tegen hoge kosten te veranderen. De nieuwbouw-voorschriften uit het huidige Bouwbesluit dwingen soms die aanpassingen af, terwijl dat op basis van de basiscriteria (veiligheid, gezondheid, duurzaamheid) weinig meerwaarde oplevert. Bovendien is een belangrijke overweging dat, als er niets gebeurd, de kwaliteit van het gebouw veel verder onder de nieuwbouweisen blijft dan bij een verbouwing waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke mogelijkheden en beperkingen van de bestaande constructie.

Voorstel: introduceer een wettelijke plicht voor bedrijven om lid te zijn van een bedrijvenvereniging op een bedrijventerrein, kantoorlocatie of winkelcentrum met inbegrip van een verplichte bijdrage aan collectieve voorzieningen.

De gebruikswaarde van bedrijventerrein kan sterk vergroot worden als bepaalde voorzieningen en diensten gedeeld worden. Dat is uiteindelijk goedkoper voor alle bedrijven. Zolang er geen verplichting is om mee te betalen met die collectieve voorzieningen kunnen free riders -bedrijven die weigeren mee te betalen- deze ontwikkeling frustreren. Dit mechanisme leidt vaak tot het uitblijven van investeringen en versnelt de economische veroudering van bedrijventerreinen. Via de constructie van de bedrijven¬vereniging houden de bedrijven een stem in de aard en omvang van collectieve voorzieningen, waarmee gegarandeerd is dat alleen plannen met draagvlak doorgang vinden.

Voorstel: Maak de boete op leegstand afhankelijk van de grootte van het gebouw, met een maximum van €50/m2 per jaar.

In de Wet kraken en leegstand ( beter bekend als de “antikraakwet”) is een boete van maximaal €7.500 gesteld op het laten leegstaan van een gebouw, ook nadat Burgemeester en Wethouders een vervangende huurder hebben aangedragen. Deze boete heeft misschien wel zijn uitwerking op kleine bedrijfspanden en woningen, maar is te gering om ook indruk te maken op eigenaren van grotere bedrijfspanden.

Voorstel: verplicht gemeenten met een leegstand van meer dan 2%   – de natuurlijke leegstand ten gevolge van mutaties – om een leegstandsverordening vast te stellen en hierop ook actief te handhaven.

In de Wet kraken en leegstand is de mogelijkheid opgenomen dat gemeenten een leegstandsverordening vaststellen, met een aantal instrumenten om de leegstand te bestrijden en hergebruik te bevorderen. Gemeenten zijn niet verplicht om van deze mogelijkheid gebruik te maken. Het ligt voor de hand dat gemeenten met een bovengemiddelde leegstand verplicht worden om hier iets aan te doen.

Voorstel: laat alle gemeenten hun planvoorraad opschonen. Deze voorraad bestaat uit plannen voor kantoren, bedrijfshallen en winkels, waar al jaren geleden een bouwvergunning voor verstrekt is, maar waarvan de bouw nog steeds niet gestart is. Op die manier wordt het aanbod beter afgestemd op de echte vraag naar nieuwbouw.

Toelichting: Gemeenten hebben het recht om een bouwvergunning in te trekken wanneer een bouwproject niet wordt gestart of tussentijds wordt gestaakt. Helaas wordt van dit recht zelden gebruik gemaakt. Er zijn extreme gevallen bekend, waar na 30 jaar plotsklaps gebruik werd gemaakt van een ooit verstrekte bouwvergunning, simpelweg omdat de gemeente vergeten was de vergunning in te trekken.

Voorstel: Maak functieverandering makkelijker door aanpassing Bouwbesluit en vereenvoudiging functieverandering binnen bestemmingsplannen. Zo kan een kantoor eenvoudiger worden omgebouwd tot woningen, school of andere nuttige bestemming.

Toelichting: leegstaande of onderbenutte gebouwen kunnen verbeterd worden binnen de bestaande functie. Een voorbeeld daarvan is een traditioneel kantoorgebouw dat wordt verbouwd tot flexkantoor. Maar in veel gevallen zal een tweede leven voor een gebouw gepaard gaan met functieverandering: een kantoor wordt een school, woningen, museum of archief. Het Bouwbesluit maakt zo’n functieverandering op dit moment ingewikkelder dan nodig. Ook een wijziging van het bestemmingsplan kan veel tijd en geld kosten, terwijl strikt genomen de nieuwe functie qua ruimtelijke en milieueisen nauwelijks afwijkt van de oude. Door dit een stuk makkelijker te maken, zorg je ervoor dat een gebouw een nieuwe bestemming kan krijgen, zonder dat dit verzandt in jarenlange bureaucratie.

Onze conclusie:  leegstand moet je zoveel mogelijk voor in de keten aanpakken, door beheer en vernieuwing van de bestaande voorraad te optimaliseren. De rijksoverheid moet door middel van flexibeler wetgeving en financiële prikkels hergebruik bevorderen. Lagere overheden moeten bij hun ruimtelijk beleid en grondpolitiek samenwerking in plaats van concurreren. Bedrijven zelf kunnen door meer samenwerking op het niveau van een bedrijventerrein/kantoorlocatie kosten besparen en de kwaliteit verhogen. Maar ze hebben de overheid nodig om free riders buiten de deur te houden. Leegstand is in hoge mate veroorzaakt door de terugtrekkende, deregulerende overheid. Die neoliberale aanpak is doodgelopen. Tijd voor verandering.