Asbest, energiearmoede en lege VvE-kassen: wie betaalt de rekening?

Een SEO-onderzoek naar verduurzaming en lage inkomens toont aan dat begrijpelijke informatie over subsidies en hulp belangrijk is. Maar achter deze zoekvragen van bewoners schuilt een groter probleem: Wat als een oude flat eerst op asbest moet worden onderzocht? Of wat als er al een asbestinventarisatierapport aanwezig is, terwijl de Vereniging van Eigenaars (VvE) nauwelijks geld heeft?

Niet alleen huishoudens met een laag inkomen lopen vast. Ook starters die met een maximale hypotheek een uitgepond appartement hebben gekocht, kunnen financieel klem komen te zitten.

Groningen legt een landelijk probleem bloot
In zes flats in Groningen is recent asbesthoudend stucwerk aangetroffen. Het gaat om 432 huurwoningen. De vondst maakt duidelijk dat bouwmaterialen uit het verleden nog altijd gevolgen kunnen hebben voor onderhoud en renovatie. In heel Nederland staan appartementencomplexen uit de jaren zestig en zeventig waarin asbest kan voorkomen. Het gebruik van asbest was in de jaren 1965-1992 toegestaan in de bouw.

Niet iedere oude flat bevat asbest en niet iedere toepassing vormt direct een gezondheidsrisico. Maar bij renovatie moet duidelijk zijn welke materialen aanwezig zijn en welke maatregelen noodzakelijk zijn. Dat is vooral belangrijk bij VvE’s.

Eigenaren moeten gezamenlijk besluiten over onderhoud aan het dak, de gevel en andere gemeenschappelijke delen. Als asbestonderzoek, herstel en verduurzaming samenkomen, kunnen de kosten onverwacht fors oplopen.

Niet alleen lage inkomens zitten financieel klem
Voornoemd  SEO-onderzoek maakt duidelijk waarom bewoners behoefte hebben aan informatie over subsidies, financiering en ondersteuning. Alleen informatie alleen lost het feitelijke probleem niet op.

Denk aan starters die de afgelopen jaren een appartement in een ouder wooncomplex hebben gekocht. Zij hebben vaak een goed middeninkomen om een financiering voor het appartement te kunnen krijgen.

Om een woning te kunnen kopen, hebben veel starters een hoge hypotheek moeten afsluiten, soms dicht tegen het maximaal toegestane leenbedrag aan. Daar komen maandelijkse hypotheeklasten, verzekeringen, belastingen en andere vaste kosten bij.

Geld voor een nieuwe gevel, dakisolatie of onverwachte bouwkundige problemen is dan niet vanzelfsprekend. Wanneer de VvE vervolgens besluit tot groot onderhoud of wanneer asbest wordt ontdekt en gesaneerd moet worden, kan een extra bijdrage zwaar drukken op het huishoudbudget. Een eigenaar kan een goed inkomen hebben en toch geen geld overhouden voor extra VvE lasten door al hoge woon- en energielasten en dure boodschappen.

Financiële kwetsbaarheid binnen een VvE gaat dus niet alleen over een laag inkomen, maar ook over al hoge woonlasten, schulden en onvoldoende VvE-reserves.

Een financieel ongezonde VvE remt de verduurzaming
Het probleem wordt financieel groter wanneer de VvE zelf onvoldoende geld heeft gereserveerd voor groot onderhoud. Dan kunnen achterstallig onderhoud, asbestsanering na onderzoek en verduurzaming elkaar flink in de weg zitten.

Een VVE-lening kan de kosten spreiden, maar lost niet alles op. De lening moet worden terugbetaald en hogere VvE-bijdragen kunnen eigenaren met een laag inkomen en ook starters met een maximale hypotheek in de problemen brengen.

De overheid biedt via de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE) ondersteuning voor onder meer asbestinventarisatie, bouwkundig en energetisch onderzoek en duurzame meerjarenonderhoudsplannen. Dat is nuttig, maar subsidies voor onderzoek geven uitsluitend inzicht maar betalen de asbestsanering, het herstel en de isolatie niet!

Kijk naar de draagkracht van de hele VvE
Er moet daarom verder worden gekeken dan enkel naar de tegenstelling tussen lage en hoge inkomens. Ook de financiële gezondheid van de VvE en de werkelijke draagkracht van individuele eigenaren moeten meewegen.

Voor de overheid is het van belang om oudere appartementencomplexen met mogelijke asbestproblematiek en achterstallig onderhoud in kaart te brengen. Daarbij is een betrouwbaar onderzoek naar financieel ongezonde VvE’s heel belangrijk. Niet alleen of er voldoende geld in het reservefonds aanwezig is volgens de wettelijke verouderde regelgeving, maar in relatie tot de werkelijke kosten van het achterstallig onderhoud en de asbest- en mogelijke funderingsproblematiek tegen uitsluitend actuele kostprijzen. Alleen dat geeft een actueel inzicht in de financiële gezondheid of ongezondheid van VvE’s.

Wie de energietransitie serieus neemt, moet ook kijken naar de mensen die hun woning nu al nauwelijks kunnen betalen. Anders blijven niet alleen de armste bewoners, maar ook een groeiende groep financieel klemzittende appartementseigenaren, vaak starters met middeninkomens, achter.