Sfeerfoto van Zembla
Zembla

Zembla

Iedere donderdag om 21.10 uur opnpo2

Hét onderzoeksjournalistieke televisieprogramma van BNNVARA.

VOLG ONS

Zembla

Dit zijn je rechten als huurder bij renovatie

21 feb 2018
  •  
leestijd 5 minuten
Renovatiewoede 6
"Als een renovatie eenmaal aan de gang is, is er geen noodrem waar je als huurders aan kunt trekken." Marcel Trip van de Woonbond, de belangenvereniging voor huurders, herkent de heersende renovatiewoede en weet ook: “Het verloopt niet altijd goed.” Maar wat kun je als huurder wanneer je in de rotzooi zit en in een noodgebouw moet douchen?
"Er wordt momenteel heel veel gerenoveerd en dat zal voorlopig zo blijven. Heel veel woningen hebben een opknapbeurt nodig om alle plannen uit het energieakkoord te halen", zegt Trip.
op meer dan tien plaatsen in ons land
Onrust tussen huurders en woningcorporaties
Alleen het afgelopen jaar al, is er op meer dan tien plaatsen in ons land onrust ontstaan tussen huurders en woningcorporaties door gebrek aan inspraak en overlast. Zo liep de renovatie van 85 woningen in de Vogelbuurt in Dordrecht uit op een drama. Mensen zaten wekenlang in een ravage. Onder meer omdat een aannemer volgens de woningbouwvereniging Woonbron onaanvaardbaar traag werkte.
In Utrecht-Overvecht en Soest, waar woningcorporatie Portaal driftig renoveert, hebben bewoners het aan de stok gekregen met Portaal omdat renoveren in bewoonde staat met alle overlast niet te doen is. In de uitzending 'Renovatiewoede' gaat ZEMBLA kijken bij deze huurders. Hun verhalen staan niet op zichzelf.
Let op huurverhogingen
Als een woningbouwvereniging een complex met meer dan tien woningen wil renoveren, moet minimaal zeventig procent van de bewoners instemmen met de verbouwing. De woningbouwvereniging moet met een duidelijk voorstel komen waarin ook zichtbaar is vermeld of er een eventuele huurverhoging wordt doorgevoerd na de verbouwing. Dat mag wanneer de verbouwing meer woongenot oplevert voor de huurder. Bijvoorbeeld omdat hij of zij een tweede wc krijgt of dubbelglas. Onderhoudswerkzaamheden als schilderwerk of vervanging van kozijnen is geen reden voor een huurverhoging.
Trip: "Wanneer er geen huurverhoging wordt genoemd in het voorstel, kan er ook geen huurverhoging worden doorgevoerd naar aanleiding van de renovatie."
renovatiewoede
Transparantie is essentieel
Volgens Trip is communicatie belangrijk en moet er goed overleg zijn met de bewonerscommissie:  "Het is belangrijk dat het transparant verloopt. Dat gebeurt niet altijd." Huurders ondervinden soms dat niet duidelijk is wat ze te wachten stond, zegt Trip.
Schakel een adviseur in
"Niet als verhuurder proberen zieltjes te winnen door her en der met wat extra’s te komen voor sommige bewoners." Woningbouwverenigingen proberen bewoners bijvoorbeeld enthousiast te maken door te zeggen dat de energierekening omlaag gaat. Terwijl de huur vaak stijgt na renovatie.
Trip: "Het kan slim zijn om als huurders bij zo’n voorstel een adviseur in te schakelen. Het is soms toch best ingewikkeld."
In de wet is vastgelegd dat de woningcorporatie samen met huurders een reglement moet opstellen, meestal een ‘sociaal plan’ of ‘sociaal statuut’ genoemd. Ook is in de wet verankerd dat er goede communicatie moet zijn. Wat dat dan precies inhoudt en waar zo’n reglement aan moet voldoen, is niet beschreven in de wet.
Stel een sociaal plan op
Handig is om zaken als vergoedingen bij beschadigingen van eigendommen van bewoners en bijvoorbeeld afspraken over communicatie met bewoners te regelen in het sociaal plan. Om woningbouwverenigingen daarbij te helpen heeft de Woonbond een voorbeeld opgesteld . "Als beide partijen een goed plan ondertekenen, sta je natuurlijk ook wat sterker mocht het misgaan of anders verlopen", zegt Trip.
Meerderheid huurders stemt voor renovatie, maar jij niet. Wat dan?
Als zeventig procent van de bewoners voor renovatie heeft gestemd, kun je als huurder nog binnen acht weken de plannen of delen ervan aanvechten bij de rechter. "Die zal eerder geneigd zijn de renovatie toe te wijzen als zeventig procent van de bewoners voor heeft gestemd. Je moet dan goed kunnen aantonen dat het in jouw ogen onredelijk veel overlast met zich meebrengt of een slecht plan is. Bijvoorbeeld omdat de lift kleiner wordt en je met je rolstoel de lift niet meer in kan."
Renovatiewoede 5
Is de renovatie eenmaal aan de gang, dan kun je moeilijk halverwege stoppen. Trip: "Alleen als er iets grootschaligs misgaat waardoor de veiligheid in het geding komt. Maar er is geen noodrem waar je als huurder altijd aan kunt trekken. Het enige dat je kunt doen is het gesprek aangaan of een gang naar de rechter maken."
Wanneer heb je recht op een verhuiskostenvergoeding?
Er is  geen kant en klare regeling voor schadevergoedingen. "Dan zou je echt een zaak aanhangig moeten maken bij de rechter en dan gaat het om individuele gevallen", zegt Trip. Wel hebben bewoners soms recht op een verhuiskostenvergoeding. Die is minimaal 5.993 euro en geldt alleen voor renovaties waarbij een huurder zijn huis uit moet omdat het niet leefbaar is.
Trip: "De vraag of een renovatie wel of niet kan in bewoonde staat, is vaak heel ondoorzichtig voor huurders. Er zijn geen duidelijke regels voor. Veel woningbouwverenigingen plannen onderhoud tegelijk met een renovatie om kosten te sparen en dan wordt het helemaal onduidelijk. Bij onderhoud heb je namelijk juridisch sowieso geen recht op een verhuiskostenvergoeding."
Onenigheid over verhuisvergoeding
Maar soms is onderhoud zo overlastgevend dat het volgens Trip redelijk zou zijn om bewoners wel de financiële mogelijkheid te geven om tijdelijk te verhuizen. "Dat het niet verplicht is, wil niet zeggen dat je het niet hoeft te doen. Het is natuurlijk een hoop geld. Er zijn dan ook verhuurders die proberen om het betalen van een verhuiskostenvergoeding te vermijden." Word je het niet eens over een verhuiskostenvergoeding? Dan is het volgens Trip aan een rechter om te toetsen of je daar wel of geen recht op hebt.
Renovatie blijkt ingrijpender dan voorgesteld
Als tijdens het renovatieproces blijkt dat de feitelijke situatie veel ingrijpender is dan voorgespiegeld, kan dat volgens Trip verschil maken. "Bijvoorbeeld als gas, water en licht voor lange tijd zijn afgesloten." Natuurlijk is het fijner als in gesprek met de verhuurder een oplossing wordt gevonden, bijvoorbeeld door middel van een verhuiskostenvergoeding. Maar als dat niet lukt, is een gang naar de rechter mogelijk.
Renovatiewoede 2
Wat doe je bij onveilige situaties?
Mocht de verbouwing onveilige situaties veroorzaken, bijvoorbeeld vanwege blootstelling aan asbest, dan is het volgens Woonbond het beste om het in eerste instantie te melden bij de verhuurder en de bouwer. "Maar je kunt ook naar de GGD of de afdeling Bouw en Woningtoezicht van de gemeente stappen."

De macht van de huurder
De grootste macht die je als huurder hebt ligt aan het begin van het hele proces. Bij het voorstel van de woningbouwvereniging. Is er eenmaal een meerderheid en start de renovatie, dan is er haast geen weg meer terug. Zeker wanneer communicatie met de verhuurder slecht verloopt, rest enkel nog de gang naar de rechter en daar moet je met hele goede argumenten komen. Het advies van de Woonbond is dan ook om goed op te letten:
"Let goed op de huurverhoging die er vaak mee gepaard gaat. Ga als actieve bewonerscommissie met andere bewoners over het renovatievoorstel in gesprek. Zorg dat iedereen weet wat er speelt."

Altijd op de hoogte blijven van het laatste nieuws?

Schrijf je in voor de ZEMBLA-nieuwsbrief en ontvang wekelijks als eerste onze beste nieuwsverhalen, achtergrondartikelen en exclusieve video's.