WOZ-beschikking klopt niet altijd

Het is weer de tijd van het jaar: de WOZ-aanslag valt op de deurmat. De WOZ-waarde is onder meer bepalend voor de hoogte van gemeentelijke heffingen. Voor veel mensen is het schrikken als de WOZ-waarde veel hoger uitvalt dan zij denken dat hun huis waard is. Helemaal als de huizenprijzen door de crisis flink gedaald zijn.

Jaarlijks stelt de gemeente de WOZ-waarde van woningen vast. WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De waarde is van invloed op de hoogte van de gemeentelijke heffingen als de OZB-aanslag en de heffing van het waterschap. Ook is het bepalend voor de bijtelling van het inkomen in de inkomstenbelasting in verband met het eigen woningbezit. Daarnaast speelt de WOZ een rol bij belastingen die geheven worden bij schenkingen en erfenissen.

Onlangs hield Kassa onder haar nieuwsbrieflezers over de WOZ. U kunt hier de resultaten lezen.

Omdat de WOZ-waarde van invloed is op verschillende belastingen is het zinvol om de hoogte van de WOZ-waarde in de gaten te houden. Het kan gaan om honderden euro’s per jaar. Een verschil van 20.000 euro kan al 100 euro winst aan lasten opleveren. Bij 50.000 euro loopt die winst al op tot 250 euro.

Bij de waardebepaling van 2011 gebruikt de gemeente als peildatum 1 januari 2010. De WOZ-waarde voor het jaar 2011 is dus de waarde die een pand op 1 januari 2010 heeft. Voor het vaststellen van de waarde beschikt de gemeente over een database met verkoopgegevens van onroerend goed. Daarnaast worden recente verkoopprijzen voor het bepalen van de waarde gebruikt. Soms laat een gemeente een aantal taxaties uit voeren om zo de waarde van vergelijkbare panden vast te stellen.

De economische crisis van de afgelopen jaren heeft grote invloed gehad op de woningmarkt. De huizenprijzen staan de laatste jaren flink onder druk. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat de prijs van een woning in Nederland op 1 januari 2010 gemiddeld 5,3% lager was dan het jaar ervoor. Deze daling zou moeten doorwerken in de WOZ-waarde van dit jaar.

Veel huiseigenaren hebben de WOZ-aanslag de afgelopen weken ontvangen. Als u het niet eens bent met de hoogte van de aanslag kunt u binnen 6 weken bezwaar maken bij uw gemeente. In het bezwaar moet u aangeven waartegen u bezwaar maakt en ook waarom.

Onderaan dit artikel vindt u een voorbeeld van een bezwaarschrift.

Belastingadviseur Bert Bongers heeft een handleiding geschreven om de WOZ-waarde succesvol aan te vechten. Hij heeft verschillende waardedrukkers op een rijtje gezet die van invloed zijn op de hoogte van de WOZ-waarde. “Gemeenten houden te weinig rekening met individuele eigenschappen van een woning, zoals achterstallig onderhoud en het gebruik van risicovolle materialen als asbest. Ook de omgeving speelt hierbij een rol. Dan moet je denken aan geluidsoverlast van spoorlijnen, vliegveld of snelweg, maar ook aan stankoverlast van bijvoorbeeld een boerderij of fabriek. Het loont daarom de moeite om bezwaar in te dienen als u gegronde bezwaren heeft.”

VEH: Gemeenten lappen regels aan laars
Volgens Vereniging Eigen Huis lappen veel gemeenten de regels voor het afhandelen van WOZ-bezwaarschriften aan hun laars. Daarom heeft de Vereniging onlangs een meldpunt geopend voor klachten over gemeenten. “De meeste klachten die wij binnenkrijgen gaan over gemeenten die niet reageren op bezwaarschriften. Verder meldt circa 20% ons dat ze wel een ontvangstbevestiging hebben ontvangen, maar geen inhoudelijke reactie. Ongeveer 10% ontvangt helemaal geen reactie. Daarnaast ontvangen veel mensen een standaardbrief als afwijzing.” De Vereniging Eigen Huis wil dat hier een einde aankomt. ”Gemeenten horen de wettelijke regels na te leven. Iedereen heeft recht op een zorgvuldige behandeling van zijn bezwaar om te voorkomen dat hij te veel belasting betaalt.”

Als een bezwaarschrift tegen een te hoge WOZ-waarde door de gemeente wordt afgewezen kunt u nog naar de rechter. In de afwijzing staat bij welke rechtbank je in beroep kunt gaan. Volgens Bert Bongers moeten mensen niet huiverig zijn voor deze procedure. “De procedure is niet ingewikkeld. U kunt zelf het woord voeren en u heeft dan ook geen advocaat nodig. De rechter weet dat burgers die in beroep gaan niet juridisch onderlegd zijn en zal daarmee rekening houden.” Het is wel van belang goed voorbereid te zijn. “Noem altijd alle punten die van belang zijn waarom jouw woning minder waard is en spreek de inspecteur van de gemeente tegen op punten waar hij geen gelijk heeft. Doe je dit niet dan gaat de rechter ervan uit dat wat de inspecteur zegt klopt.”

De kosten om naar de rechter te stappen vallen mee. U betaalt € 41 griffiekosten. Die kosten krijgt u terug als u (gedeeltelijk) in het gelijk wordt gesteld.

Op de site van de Vereniging Eigen Huis is meer informatie te vinden over bezwaar maken en in beroep gaan tegen de WOZ-waarde. Naast voorbeeldbrieven, zijn er ook argumenten en jurisprudentie te vinden. Daarnaast is er een besparingsmodule te vinden, waarop je precies kunt zien hoeveel een WOZ verlaging je in de OZB gaat schelen.

Download hier het beroepschrift en bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten vindt het meldpunt van de Vereniging Eigen Huis overbodig. De bestaande klachtenregelingen bij gemeenten zijn afdoende voor klachten over de bezwaarafhandeling bij de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). De VNG herkent zich niet in het door de VEH geschetste beeld. De vereniging bestrijdt dat gemeenten pas na een bezwaarschrift pas in actie komt als een huiseigenaar een beroepsprocedure bij de rechter start. Bovendien geeft de VNG aan dat maar een klein deel van alle bezwaren bij de rechter terecht komt. Tot slot, is er een toezichthouder die controleert of gemeenten het goed doen. Dit geldt ook voor het vaststellen van de WOZ-waarde.

Als u bent ingelogd, kunt u hieronder meediscussiëren.