Logo Kassa
Het consumentenplatform van BNNVARA.

Wat doen gemeenten tegen verkamering?

28-10-2021
  •  
leestijd 4 minuten
  •  
2619 keer bekeken
  •  
studentenkamer huur kamerhuur 1127

De woningnood is hoog, ook voor studenten. Als gevolg worden soms halve straten opgekocht door investeerders, om vervolgens de huizen te verhuren of op te delen in kamers of appartementen. Dat laatste heet verkamering. Wat doen gemeenten om te voorkomen dat kamerverhuur doorslaat? 

Ga er maar aan staan: als starter lijkt het haast onmogelijk om een woning te vinden. Het woningtekort is ronduit nijpend. Het helpt dan niet als investeerders een halve straat of wijk opkopen. Voor de investeerders levert het veel geld op om die woningen te splitsen, maar als starter op de woningmarkt heb je het nakijken als je een woonhuis zoekt.

Voor- en nadelen

Het omzetten van woningen naar (studenten)kamers heeft logischerwijs een positief effect op het tekort aan studentenwoonruimtes. Maar als een straat veel studentenkamers heeft, dan leidt het ook tot meer druk op de leefbaarheid. Zo ontstaat er meer overlast door geparkeerde fietsen en geluid. Ook zou het de cohesie in de wijk aantasten, zo blijkt onder andere uit het Initiatiefvoorstel “Laat ’t Leefbaar, Verminder Verkamering” Dat is ingediend in de gemeente Den Haag door diverse politieke partijen.

Toch is het belangrijk dat er genoeg kamers zijn. Het voorkomt dat sommige studenten dagelijks uren moeten reizen om op school te komen. Ook voorkomt het schrijnende situaties onder internationale studenten. Zo blijkt uit nieuws van onder andere NOS dat in Groningen honderden internationale studenten dakloos aan hun studie beginnen. Het is dus belangrijk dat er genoeg kamers zijn, maar dat het niet doorslaat. Het is een mes dat aan twee kanten snijdt.

Huisjesmelkers

Bij een losgeslagen kamerbeleid doet zich nog een hardnekkig probleem voor: huisjesmelkers. Sommige verhuurders zullen maar wat graag iedere maand de huur innen, zonder te investeren in onderhoud. Het gevolg is dat een studentenhuis binnen enkele jaren in verval raakt. En dat terwijl je een torenhoge huur betaalt voor een klein kamertje. 

Een ui van regels

In de basis moet een verhuurder van kamers zich houden aan de landelijke wet- en regelgeving. Middels die regels is een kader opgesteld dat erop toeziet dat het verhuur op een goede en rechtmatige manier gaat. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de hoeveelheid kamers die wordt verhuurd. Verhuur je er minder dan drie? Dan gelden andere regels dan wanneer je méér dan drie kamers verhuurt in een pand. 

Bovenop die regels, stellen ook gemeenten aanvullende eisen. Je kan het beschouwen als een ui van regelgeving. In de kern geldt het landelijke beleid en daar bovenop komt telkens een laag van lokale regelgeving.

Bestemmingsplan van grote invloed

De eerste laag is het bestemmingsplan van een kavel. In dat bestemmingsplan staat vastgelegd waarvoor het pand mag worden gebruikt. Zo mag je bijvoorbeeld niet zomaar wonen in een ruimte die is bedoeld als winkelpand. 

In studentensteden is het vaak zo dat als er “wonen” in het bestemmingsplan staat, dat niet altijd betekent dat je zonder vergunning kamers mag verhuren. Daardoor kan een gemeente voorkomen dat woningen te pas en te onpas worden opgesplitst. Blijkt dat kamerverhuur niet is toegestaan? Dan moet een vergunning worden verleend om dat mogelijk te maken. Ook is het doorgaans zo dat vanaf drie of meer bewoners er altijd een vergunning nodig is, maar dat aantal verschilt per gemeente.

Richtlijnen verschillen per gemeente

De ene gemeente treedt harder op tegen verkamering dan de andere. Zo kent Nijmegen een maximum van 5 procent verkamering per straat. Als dat maximum is bereikt, dan geeft de gemeente geen nieuwe vergunning uit. 

Rotterdam hanteert daarentegen de regel dat er minstens vijftig meter afstand is van een ander pand waarin kamers worden verhuurd, anders komt er geen vergunning. Op dit moment is het zelfs zo dat tot 1 september 2022 geen nieuwe kamerverhuurvergunningen worden uitgegeven. Die vergunning is al nodig wanneer aan meer dan twee personen kamers wordt verhuurd.

Ook andere steden zoals Utrecht, Wageningen en Zwolle kennen vergelijkbare regels, waarbij altijd een vergunning nodig is als een gebouw boven een bepaald aantal verhuurde kamers uitkomt en een maximaal percentage van de straat verkamerd mag worden.

Door de ingewikkelde regelgeving voorkomen gemeenten dat er een ongecontroleerde wildgroei aan kamers ontstaat. 

Creatieve oplossingen

Naast handhaven en beperken kiest een deel van de gemeenten voor een creatieve en sociale aanpak. Zo hebben steden als Zwolle en Deventer projecten waarbij studenten in verzorgingstehuizen wonen. 

Daarbij leven jong en oud onder één dak. De student krijgt korting op de huur op de voorwaarde dat hij of zij een bijdrage levert aan het welzijn van de ouderen die er wonen. Zodoende komen er meer huizen beschikbaar voor studenten en kunnen jong en oud elkaar inspireren. Een sociale manier om de leefbaarheid te vergroten.

Beter handhaven op leefbaarheid

Naast sociale initiatieven om het kamerprobleem op te lossen, moeten ook bestaande kamers deugen. Daarvoor is handhaving nodig, om bij te sturen wanneer studenten te dupe dreigen te worden van bijvoorbeeld huisjesmelkers.

Vooral de vergunningsplichten die veel steden kennen, leiden ertoe dat tegenwoordig beter kan worden gehandhaafd op goed en slecht kamerverhuur. Stel dat de verhuurder geen onderhoud pleegt, veel te hoge prijzen vraagt of op andere manieren niet het beste lijkt voor te hebben met de huurder. Dan kunnen bijvoorbeeld boetes worden uitgedeeld. Daarmee wordt de kwaliteit van de verhuurde panden verhoogd.

Meten is weten

Het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) verzorgt regelmatig enquêtes onder studenten, zodat inzichtelijk is hoeveel behoefte er is aan studentenwoningen. Met die inzichten onder de arm kunnen steden en gemeenten ervoor zorgen dat een juiste balans wordt gevonden tussen gezinswoningen, appartementen en kamers. 

Bronnen: Initiatiefvoorstel “Laat ’t Leefbaar, Verminder Verkamering”, Gemeente Amsterdam, Hetkanwel, Huurteams Nijmegen, IJzer Advocaten, Landelijke Monitor Studentenhuisvesting, Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, NOS, Omgevingsweb, Overheid.nl, Rijksoverheid

Delen:

Praat mee

onze spelregels.

avatar
0/1500
Bedankt voor je reactie! De redactie controleert of je bericht voldoet aan de spelregels. Het kan even duren voordat het zichtbaar is.

Reacties (3)

B.J. de Bree
B.J. de Bree1 nov. 2021 - 9:28

De (VVD CDA CU D'66) overheid maakt er een losgeslagen internationale 'vrije markt' bende van. Bijv. rijke Chinese particulieren kopen Nederlandse panden op en laten ze wegrotten onder toezicht van een 'beheermaatschappij'. in de PR sfeer (op TV en in de krant) begrijpt de overheid de misstanden en gaan ze er nu écht iets aan doen, maar in de praktijk maken ze de chaos bewust en doelgericht van dag tot dag erger. Zie hier een 'druktemaker column' van Kees van Amstel van 29 oktober 2021: 'Mag die Huurcommissie weer op volle sterkte in Rutte IV? Hij slaat met zijn woede uitbarsting de spijker op de kop: https://www.youtube.com/watch?v=pdW_zRtUqRE

JannieBoe
JannieBoe28 okt. 2021 - 8:12

Het wordt nog erger: die kamers hier worden in rap tempo omgebouwd tot 'studio's'. Regelmatig zie ik meldingen als bijvoorbeeld dat 14 kamers tot 10 appartementen worden verbouwd. Die 'appartementen' zijn in de praktijk kleine hokjes waar tijdens de verbouwing een piepklein keukentje en een douche/wc wordt geïnstalleerd. Die hokjes worden vervolgens verhuurd voor 800 euro, er gelden immers geen normen meer voor kamerhuur. Kassa voor de investeerder! De bewoners kunnen voor hun nu zelfstandige woonruimte huursubsidie aanvragen. Die de belastingbetaler mag betalen. Dit soort louche praktijken zijn helaas legaal. De investeerder lacht zich een breuk.

1 Reactie
JannieBoe
JannieBoe28 okt. 2021 - 8:37

Hierboven een foutje, soory: de investeerder verhuurt de studio's voor een bedrag net onder de huurgrens van 752 euro. De huurders kunnen bij dit bedrag huursubsidie aanvragen.

Altijd op de hoogte blijven van het laatste nieuws?

Meld je snel en gratis aan voor de Kassa nieuwsbrief!