Sfeerfoto van Kassa
Kassa
Kassa

Elke zaterdag om 19:05 opnpo1

Het consumentenplatform van BNNVARA met Vraag & Beantwoord, dossiers en het laatste nieuws. Bekijk actuele onderwerpen en uitzending gemist online!
Kassa

Tienduizenden appartementeigenaren ontvangen te hoge WOZ-beschikking

15 feb 2020
  •  
leestijd 2 minuten
  •  
370 keer bekeken
De WOZ-waarde van naar schatting tienduizenden appartementen wordt structureel te hoog vastgesteld door een taxatiefout van de gemeente. Dat komt omdat gemeenten ten onrechte het reservefonds waarin appartementeigenaren verplicht sparen voor het onderhoud van de woning optellen bij de woningwaarde. Met als gevolg dat zij te veel betalen voor hun gemeentebelastingen.
Dit stelt WOZ-bureau Previcus Vastgoed en Stichting VvE Belang, die opkomt voor de belangen van Vereniging van Eigenaren  in de uitzending van Kassa.

WOZ-waarde duizenden euro's te hoog

Hierdoor komt de WOZ-waarde duizenden euro’s te hoog uit. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer bewoners kwijt zijn aan onroerendezaakbelasting, eigenwoningforfait en waterschapsheffing.
Veel appartementeigenaren betalen bovendien dubbel, omdat het aandeel van de reserve van de vereniging van eigenaren ook meetelt in de vermogensrendementsheffing.

Onderhoudsreverse meetellen in waardebepaling

Dat de onderhoudsreserve niet mee mag tellen in de waardebepaling van de woning blijkt uit een recente uitspraak van het gerechtshof in Den Haag. In 1993 en 2010 kwam de Hoge Raad al tot dezelfde conclusie.
Opmerkelijk genoeg stelt de Waarderingskamer die toeziet op de kwaliteit van de WOZ-taxaties door gemeentes dat de onderhoudsreserve alleen gecorrigeerd moet worden als sprake is van ‘bovenmatige reserves’. Vorig jaar bleek dit ook uit Kamervragen die gesteld werden hierover.
Uit de uitspraak van het gerechtshof van Den Haag blijkt echter klip en klaar dat de onderhoudsreserve helemaal niet mag meetellen. Ook Arjen Schep van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden stelt dat hierover geen discussie zou mogen bestaan. "De verkoopprijs moet voor de WOZ worden verlaagd met de vergoeding die is betaald voor de opgebouwde waarde van de onderhoudsreserve bij verkoop. Dit is inmiddels vaste jurisprudentie geworden."

Fout door gemeenten

Dat gemeentes een fout maken, blijkt ook uit hun reactie op WOZ-bezwaren die zijn ingediend door VvE’s. Volgens Previcus corrigeren gemeentes de WOZ-waarde sinds de uitspraak van het gerechtshof van Den Haag door de onderhoudsreserve af te trekken. Een bewoner vertelt hierover in Kassa.
Kees Oomen van Stichting VvE Belang is woedend dat mensen dubbel belasting betalen over het reservefonds via de vermogensrendementsheffing en via de gemeentelijke belastingen. "Hiervoor moet zo snel mogelijk een oplossing komen."
Er zijn in totaal 1,2 miljoen appartementeigenaren die in totaal 2,5 miljard euro in het reservefonds hebben staan. Over deze 2,5 miljard euro is de afgelopen jaren miljoenen euro’s teveel aan gemeentebelastingen geïnd volgens Previcus en Stichting VvE Belang. Er zit gemiddeld 5000 euro per appartementeigenaar in de pot, maar dat bedrag kan oplopen tot 20.000 euro per bewoner.
Eind februari ontvangen de meeste woningeigenaren de jaarlijkse gemeentebelastingen inclusief WOZ-beschikking. Als de beschikking op je deurmat valt, heb je zes weken de tijd om bezwaar te maken.

Schriftelijke reactie Waarderingskamer

Praat mee

Heb je een vraag, suggestie of wil je gewoon iets kwijt? Dat kan hier. Lees onze spelregels.

avatar

Reacties (3)

Wit-Wozzer
Wit-Wozzer16 feb 2020 - 14:47

Het is niet de eerste keer, dat de Waarderingskamer foute zaken recht probeert te praten. Dat gebeurde al eerder met de serviceflats in verband met de over de levensverwachting gecumuleerde verplichte kosten, die bij de koopsom moeten worden opgeteld.
Veel structureler fout in de WOZ-waarde is het aandeel toevallige persoonlijke factoren, dat in iedere koopsom zit. Woningen worden onder of boven de waarde gekocht, omdat een  bewoner wegens ziekte snel van de woning af wil of omdat hij alle tijd heeft om de gek af te wachten, die bereid is voor de woning een hoge vraagprijs te betalen. Die toevallige persoonlijke factoren hebben niets met de onroerende zaak te maken en belasting heffen daarover is niet geregeld in de wet WOZ en daarom een inbreuk op het genot van eigendom (artikel 1 Eerste Protocol EVRM). Onbetrouwbaar taxeren is taxeren zonder rekening te houden met het aandeel toevallige persoonlijke factoren. In Nederland, maar ook in andere landen wordt op grote schaal onbetrouwbaar getaxeerd. Dit heeft meegewerkt aan de recente Woningcrisis. De Europese Unie heeft daarom de Europese hypothekenrichtlijn opgesteld om af te dwingen, dat voortaan wel betrouwbaar wordt getaxeerd, waarbij met name op het het gebruik van de Internationale Valuation Standards (IVS) is gewezen. Daar zou vanaf 2016 aan moeten worden voldaan. Nederland heeft gekozen om die betrouwbare taxaties te regelen door middel van zelfregulering. Daartoe is de NVRT opgericht in 2016. Maar ondanks die oprichting zijn taxateurs gewoon door blijven gaan met onbetrouwbare taxaties. DNB en AFM hebben daarom de minister om wettelijke maatregelen verzocht. Ook voor de wet WOZ is alles bij het oude gebleven. Met name de rechterlijke macht heeft zich niet aangepast aan de veranderde maatschappelijke eisen. Rechters gebruiken nog steeds de oude definitie van waarde, de waarde in het economische verkeer, in plaats van marktwaarde. Ook ligt er nog steeds een arrest van de Hoge Raad uit 2000 dat bepaalt, dat voor verkochte woningen de waarde gelijk wordt gezet aan de koopsom, terwijl volgens de IVS de waarde van een verkochte woning in het algemeen juist niet gelijk aan de koopsom is. Moet er nu echt eerst een proces tegen de Nederlandse staat gevoerd worden om Nederland in het gareel te krijgen. Moet er weer een woningcrisis komen, waardoor tientallen duizenden mensen op straat komen en de woningbouw opnieuw een knauw krijgt? De Waarderingskamer weet het, maar houdt het zo stil mogelijk, want het gaat wel goed zo, vinden ze. Me zogenaamde aansluiting op de de markt op een misleidend taxatieverslag., waar de Waarderingskamer verantwoordelijk voor is.

RE76
RE7616 feb 2020 - 0:05

Dit betreft kortzichtige eenzijdige journalistiek en reclame voor een bezwaarbureau dat zijn geld verdiend door kostenvergoeding te ontvangen voor hun diensten. Burgers vergeten dat ze zelf bezwaar kunnen een mogen maken. Indien zij dit door een bezwaarbureau laten doen, zorgt dit, door de werkwijze van dergelijke bureaus, voor bovengemiddeld veel administratieve werkzaamheden (lees uurloon) van de ambtenaren en daarbovenop de kostenvergoeding bij toegekende bezwaren. Deze kosten worden indirect door de burger betaald en kunnen leiden tot verhoging van de belasting in volgende jaren.Daarnaast wordt in dit item te stellig beweerd dat alle appartementen te hoog gewaardeerd zijn. Dit geldt niet voor alle gemeentes. Er wordt bij de gemeentes waar ik als taxateur werkzaam ben geweest wel degelijk rekening gehouden met het aandeel in de vve reserve bij de analyse van de verkoopcijfers en de waardering van appartement.Ook wordt in dit item heel stellig vermeld dat de waarde van het appartement van de buurman ten onrechte niet is verlaagd. Ik ben persoonlijk niet op de hoogte van de staat van beide appartementen, maar in de inleiding werd vermeld dat het appartement van de eigenaar in beeld onder andere een verouderde keuken heeft. De waarde van het, door de medewerker van het bezwaarbureau, getoonde appartement betreft hierin slechts de totaalwaarde. Deze waarde kan anders zijn opgebouwd. Er kan sprake zijn van een betere staat van dit appartement of een extra berging of parkeerplaats welke ook waarde vertegenwoordigen.Mijn advies voor de burger: indien u twijfelt bel dan naar de gemeente en vraag om uitleg bij de waarde van uw bezit. Indien dit niet voldoende duidelijkheid biedt of u bent het er niet meer eens dan kunt u dit middel van een brief met korte uitleg van uw bezwaar of bij veel gemeentes via een bezwaarformulier op internet zelf bezwaar maken. De gemeente is verplicht dit bezwaar serieus te beoordelen. 

4 Reacties
Monaster
Monaster16 feb 2020 - 11:48

Ik ben benieuwd hoe een gemeente weet wat er in het reservefonds zit c.q. Hoe een gemeente aan die gegevens komt 

RE76
RE7616 feb 2020 - 13:05

Dit is vermeld in de akte bij verkoop. Bij een goede marktanalyse wordt deze akte opgevraagd of wordt de informatie bij de koper ingewonnen. 

Monaster
Monaster16 feb 2020 - 13:29

De hoogte van de reserve kan nogal fluctueren. Is er in een jaar veel onderhoud gedaan kan de reserve zomaar weer bijna nul zijn. 

Wit-Wozzer
Wit-Wozzer16 feb 2020 - 14:12

Merkwaardige reactie van deze taxateur. Hij meent het ongetwijfeld goed. Het is er in zijn opleiding ingegoten. Is er überhaupt een gemeente, die wel de vlokcodes van de secundaire woningkenmerken van alle woningen structureel heeft bepaald van zowel verkochte als onverkochte woningen? Zoals eigenlijk zou moeten van de Waarderingskamer.
Ik heb al heel veel keren bezwaar ingediend en ben iedere keer ook in beroep gegaan, omdat niet voldaan wordt aan het verstrekken van de grondslag van de waarde (wet WOZ art. 40 lid 2), een grondslag die ik voorheen wel kreeg. Het nietszeggende misleidende taxatieverslag is die grondslag niet. Ik ben geen taxatiebureau, ik krijg geen proceskostenvergoeding en soms ondanks gegrondverklaring niet eens mijn reisgeld vergoed, zelfs niet als gemachtigde van een vriend, die in het buitenland zat. Maar ook in al mijn zaken zet de gemeente de hakken in het zand. Ook dan kost het de gemeente vele uren voor verweer en bijwonen van de zitting. Dus hoezo bovengemiddelde kosten voor die bureautjes? Maar ook ik weet er veel van. Ik zou ook zo'n bureau kunnen beginnen, maar doe het niet. Het gaat mij uitsluitend om een eerlijke overheid te krijgen. Even bellen naar de gemeente om vervolgens onkundige burgers met een kluitje in het riet te sturen. Blijkt het om wel een kundige burger te gaan dan de vraag, hoeveel dacht u dan dat de WOZ-waarde zou moeten zijn? ... dan wat overleg .... We hebben het voor u nog eens nagekeken en ja wij kunnen ons verenigen met uw waarde. Wij sturen u een nieuwe beschikking. Ik heb vrienden bij wie zo €70.000, 60.000 en 15.000 van de WOZ-waarde is afgegaan zonder verandering van de kenmerken op het taxatieverslag. Hoe kan dit? Bij hoeveel mensen staat die waarde dan ook niet te hoog? En in het WOZ-waardeloket zag ik een woning in mijn buurt die van het ene op het andere jaar een €100.000 lagere WOZ-waarde had gekregen. Had die eigenaar ook gebeld of was er een foutje? Na vijf en twintig jaar WOZ zouden de fouten er toch wel uit moeten zijn zou ik denken. Het zou eens afgelopen moeten zijn met al die geheimhouding rond de taxaties. WOZ-taxaties moeten weer net zo controleerbaar worden als voorheen, is destijds aan de Tweede Kamer beloofd. Er moet vooral een einde komen aan die onbetrouwbare zogenaamde traditionele handmatige taxaties met slechts 3 referentiewoningen. De tijd van ti-ta-tovenaar is nu eindelijk eens echt voorbij ook voor taxateurs. De Nederlandsche Bank (DNB) heeft terecht samen met de AFM de minister in 2018 en opnieuw in 2019 om wettelijke maatregelen verzocht. De zelfregulering van de taxatiebranche in de vorm van de oprichting van de NRVT is een mislukking. Ga eindelijk eens over op betrouwbaar taxeren, zoals de Europese hypothekenrichtlijn voorschrijft en die bureautjes verdwijnen dan vanzelf ook zonder ze hun brood bij wet te ontnemen. Maar zo lang er nog fout getaxeerd wordt zijn die burautjes een zegen voor de mensen, die er niet zo veel verstand van hebben of er geen tijd aan willen/kunnen besteden.

adteuns
adteuns15 feb 2020 - 21:04

Kan de teveel betaalde WOZ met terugwerkend jaargangen teruggevraagd worden. 

2 Reacties
bharmsen
bharmsen16 feb 2020 - 9:23

Nee, lees je de aanslag nooit? daar staat keurig de termijn vermeld om bezwaar te maken.

RE76
RE7616 feb 2020 - 13:12

Dit klopt slechts deels. Indien de waarde meer dan 20 procent met een minimum van € 5.000,-- te hoog blijkt kan de heffingsambtenaar tot vijf jaar terug de waarde ambtshalve verminderen. De teveel betaalde belasting dient dan ook te worden terugbetaald.