Lage hypotheekrente: oversluiten of niet?

De hypotheekrente was tien jaar geleden rond de 5%. Nu is die zo'n 2% lager. Op dit moment kun je voor 3% rente een hypotheek afsluiten. Die lage rente is goed nieuws voor starters op de woningmarkt, maar niet voor mensen die al een hypotheek hebben, tenzij je rentevastperiode binnenkort afloopt. Je kunt voordat de rentevastperiode afgelopen is je hypotheek oversluiten naar een nieuwe rente. Hoe zit dat? Is dat verstandig? Kapé Breukelaar, onze financiële adviseur, licht dat toe in Kassa. 

Als je voortijdig een hypotheek overzet naar een nieuwe rentevastperiode met een lagere rente betaal je een boeterente. De hoogte van de boeterente kun je, zonder kosten, opvragen bij de hypotheekverstrekker. Die boete is grofweg het verschil tussen de oude rente en de huidige rente die geldt voor de periode dat de hypotheekrente nog vaststaat. De bank wil namelijk de rente die ze de komende tijd nog tegemoet heeft, wel ontvangen. De boeterente kan oplopen tot duizenden euro's. Het is daarom nodig dat je dus moet gaan rekenen of dat afweegt tegen het voordeel van een lage hypotheekrente de komende vijf, tien of meer jaren. 

Je hebt een huis en een hypotheekschuld van €200.000. Je betaalt een hypotheekrente van 4,8 %. Die heb je in 2007 vastgezet voor een periode van tien jaar. Die periode loopt over drie jaar af in 2017. Je kunt de rente van die hypotheek bij dezelfde geldgever omzetten naar een lagere rente, bijvoorbeeld 3,5% voor de komende tien jaar. Dan betaal je wèl een boeterente van €10.250 plus €250 aan administratiekosten. In totaal ben je dan €10.500 kwijt. De rentelasten dalen door die lagere rente van €800 naar €583 per maand. Je bespaart €217 per maand en per jaar €2600. Dan doe je er vier jaar over om de boete terug te verdienen. Voor de resterende zes jaar blijf je een lage rente van 3,5% betalen. De genoemde bedragen zijn trouwens bruto. Zowel de boeterente als de hypotheekrente zijn aftrekbaar van de belasting. Per saldo blijft de rekensom hetzelfde.

De boeterente kan niet iedereen zomaar betalen. Enkele geldgevers bieden de mogelijkheid van rentemiddeling. Dan wordt de boete uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode van de hypotheek. Het voordeel is dat je niet direct de boete betaalt en wel direct profiteert van een lagere rente. Welke van de 10 grootste hypotheekverstrekkers bieden rentemiddeling aan? Rabobank: nee

ING: ja

Aegon: nee

ABN Amro Bank: nee

Florius: nee

Argenta spaarbank: nee

Nationale Nederlanden: nee

Syntrus Achmea Hypotheken: nee

SNS Bank: ja

Obvion: ja bij de Obvion hypotheek, nee bij de Obvion Basis hypotheek & Compact hypotheek

Natuurlijk kun je de rentevastperiode uitzitten in de hoop dat de hypotheekrente aan het eind van je rentevastperiode nog laag is. Daar kan niemand je zekerheid over geven. Die afweging moet je zelf maken. In ieder geval moet je, behalve de boeterente, ook rekening houden met een aantal andere kosten.

Voor het oversluiten naar een lagere rente rekenen een aantal van bovengenoemde geldgevers administratie- of wijzigingskosten. Dat zijn: €150 bij ABN AMRO, €225 bij de ING (per leningdeel). Rabobank, Nationale Nederlanden en de SNS bank rekenen €250. De overigen rekenen geen kosten. Voor die omzetting heb je ook niet per se advies nodig. Je vraagt de boeterente op en de nieuwe rente en dan moet je gaan rekenen. Bij Florius en de SNS bank moet je het wel via een adviseur regelen en ben je advieskosten verschuldigd. Bij de SNS Bank vervallen dan wel de administratiekosten. De overigen zeggen dat je het zonder advies rechtstreeks zelf kunt regelen. 

In het voorbeeld blijf je bij dezelfde geldgever. In dat geval hoef je ook niet naar de notaris. Als je overstapt naar een hypotheek bij een andere geldgever sluit je een nieuwe hypotheekakte af. Daarvoor moet je wel naar de notaris en dan komen er ook nog taxatiekosten bij. De notaris- en taxatiekosten zijn afhankelijk van de hoogte van de hypotheek, maar je zit al snel op €1000.

Met name bij aflossingsvrije en beleggingshypotheken is een tussentijdse renteaanpassing interessant. Bij (bank)spaarhypotheken is het voordeel vaak zeer beperkt: tegenover de lagere rente die je betaalt op de lening staat een lagere rentevergoeding op het spaardeel. Sinds 1 januari 2013 kun je alleen nog maar annuïteiten- en lineaire hypotheken afsluiten. Aangezien deze hypotheken vooral recent zijn afgesloten tegen een relatief lage rente, is oversluiten ook niet zo aantrekkelijk.

Volgens Breukelaar is oversluiten vooral aantrekkelijk voor aflossingsvrije- of beleggingshypotheken waarvan de rentevastperiode binnen drie á vier jaar afloopt. Dat is al snel bij 500.000 mensen het geval. Bij hypotheken waarvan de rentevastperiode langer dan vijf jaar loopt, is oversluiten meestal niet de moeite waard. Meer informatie over het oversluiten van je hypotheek vind je hier .

Er zijn allerlei websites waarop je zelf kan berekenen of het voor jou zin heeft om je hypotheek over te sluiten. Je kan dat doen via, bijvoorbeeld, de website van Berekenhet.nl. Doe dus zelf de check!