Huurcontract leegstandwet deugt niet

Zo'n 230.000 huizen staan te koop. In crisistijd is het moeilijk je huis te verkopen. Als je een nieuw huis hebt gekocht en je raakt je oude woning aan de straatstenen niet kwijt, dan kun je je koophuis tijdelijk verhuren via de leegstandwet . Mevrouw S. verhuurt haar huis op basis van de leegstandwet. Er is één probleem: zij kan de komende anderhalf jaar niet over haar eigen koophuis beschikken, omdat het verhuurcontract niet deugt! De huurder kan niet uit haar huis gezet worden, besliste de rechter in Groningen op 15 november 2012.

De leegstandwet stamt uit de jaren 80. Deze wet werd vooral gebruikt door woningcorporaties om leegstaande panden te verhuren aan tijdelijke huurders. Zo hadden krakers geen kans. In 2009 bood Eberhard van der Laan, de toenmalige minister van Wonen, Wijken en Integratie, de mogelijkheid om koopwoningen - in afwachting van verkoop - tijdelijk te verhuren via de leegstandwet. Naast toestemming van de hypotheekverstrekker moet de verhuurder ook een leegstandvergunning aanvragen bij de gemeente. De gemeente geeft een vergunning af voor twee jaar. Daarna is de leegstandvergunning nog drie keer met één jaar te verlengen tot een maximum van vijf jaar. Het voordeel van deze wet: een groot deel van de huurbescherming geldt niet. Het huis moet minimaal zes maanden worden verhuurd. Na die zes maanden heeft de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden als zich een koper meldt en de huurder van één maand.

Alle grote banken staan de tijdelijke verhuur van een koophuis toe op grond van de leegstandwet. De papieren rompslomp is uitbesteed aan drie bemiddelingsbureaus. Zij zorgen voor de toestemming van de hypotheekverstrekker, de leegstandvergunning bij de gemeente en het huurcontract. Mevrouw S. betaalt €357 voor de diensten van de stichting Tijdelijk Twee Woningen . Zij beloven op hun site alles in orde te maken en "stellen een juridisch correcte huurovereenkomst op". Helaas verstrekt de stichting Tijdelijk Twee Woningen een ondeugdelijk huurcontract en niet alleen aan haar, maar ook aan 41 andere ING-klanten. Zij wil na zes maanden weer zelf in haar eigen huis gaan wonen en zegt – zoals overeengekomen in het contract – de huur op. In het huurcontract staat: "De overeenkomst wordt met ingang van 23-4-2012 aangegaan voor

bepaalde tijd (voor de periode tot 30-3-2014)..., met de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen, behoudens de eerste zes maanden." De huurder weigert na een half jaar te vertrekken en stapt naar de rechter.

Op verzoek van Kassa kijkt de Woonbond naar het huurcontract. Hun oordeel: knoeiwerk! "Mevrouw is met een bemiddelingsbureau in zee gegaan dat haar slecht geadviseerd heeft. De personen die het contract hebben opgemaakt zijn kennelijk geen huurkenners, of in ieder geval onvoldoende." Ook de rechter in Groningen maakt gehakt van het huurcontract. Persrechter Dia Flinterman licht het vonnis toe: "Als je een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaat, ben je eraan gebonden. Al neem je een clausule op waarin je de mogelijkheid opneemt dat de huur tussentijds opgezegd kan worden. Dit is – volgens de leegstandwet en volgens de huurwet – niet mogelijk. Dus is het een nietige afspraak."

Mevrouw S. heeft een koophuis dat ze de komende anderhalf jaar niet zelf kan bewonen of verkopen vanwege een ondeugdelijk huurcontract van de stichting Tijdelijk Twee Woningen. Er zijn nog tientallen huiseigenaren met een identiek huurcontract, die tot het einde van de leegstandvergunning niet van hun huurder afkunnen. Ook de huurder kan tussentijds de huur niet opzeggen. Onbekend is hoeveel mensen in Nederland een tijdelijk huurcontract via de leegstandwet hebben afgesloten met een 'bepaalde termijn' erin. Er circuleren op internet standaard huurcontracten met de onjuiste juridische formulering.   

ING laat in een uitgebreide reactie weten geen partij te zijn in deze zaak, maar vindt de hele situatie vervelend voor hun klant. Zij heeft namelijk bij ING haar hypotheek lopen, maar de verantwoordelijkheid voor het huurcontract ligt volgens ING bij de stichting Tijdelijk Twee Woningen. De stichting Tijdelijk Twee Woningen betreurt de zaak en gaat de juridische kosten vergoeden en biedt haar vervangende woonruimte aan. Inmiddels hebben zij alle huurcontracten aangepast. Klik hier voor hun reactie. Verder is er hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de rechter.

Hein Jan Ter Meulen, voorzitter van de Vereniging van Huurrecht Advocaten zegt dat een hoger beroep kansloos is. "Het huurrecht kent dwingende rechterlijke bepalingen. Je hebt de termijn bepaald voor twee jaar. Dat je er na zes maanden onderuit wil - zoals verder op in het contract staat - heeft geen kans van slagen." Ter Meulen waarschuwt dat de leegstandwet ingewikkeld in elkaar zit en fouten zijn snel gemaakt. "De leegstandwet is een mijnenveld. Als de verhuurder na twee jaar vergeet de leegstandsvergunning te verlengen, vervalt de leegstandwet en dan heeft de huurder huurbescherming. Probeer hem er dan nog maar eens uit te krijgen. Een ander risico: stel, je verkoopt je huis, maar je kunt de woning de komende anderhalf jaar niet leeg opleveren vanwege deze huurder, dan krijg je in het koopcontract te maken met een boeteclausule. Dat kan je tienduizenden euro's gaan kosten. Als je een huurcontract opstelt en je vergeet de datum van de leegstandvergunning te vermelden, verhuur je niet onder de leegstandwet en heeft de huurder ook huurbescherming."

Ter Meulen doet een dringend beroep: "Voordat je een huurcontract onder de leegstandwet ondertekent, raad ik mensen aan een degelijk advies in te winnen bij een erkende huurrechtadvocaat en niet bij een schimmig bureautje. Als je een huurcontract hebt met een bepaalde termijn, kun je in goed overleg treden met je huurder. Je kunt proberen nadere afspraken op papier te zetten, zoals dat het huurcontract voor onbepaalde tijd is met een minimumduur van zes maanden. Zorg voor handtekeningen van zowel huurder als verhuurder en niet deze bijlage vast aan je huidige contract. Als de huurder kwaad wil, kan die naar de rechter stappen en dan heb je geen poot om op te staan en moet je de termijn van de leegstandsvergunning  uitzingen." In 2013 wordt de leegstandwet aangepast en gelden er nieuwe regels .