Bezwaar in dienen tegen WOZ-waarde loont de moeite

Jaarlijks stelt de gemeente de WOZ-waarde van woningen vast. Veel huiseigenaren hebben die aanslag al ontvangen. Bij de waardebepaling voor 2009 is de peildatum 1 januari 2008. En voor de taxatie van woningen wordt gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare panden (referentiepanden) die rond de waardepeildatum zijn verkocht.

Informatie over die referentiepanden is te vinden in het taxatieverslag. Bij sommige gemeenten wordt het taxatieverslag meteen gekoppeld aan de waardebeschikking. Bij andere gemeenten kunt u het inzien via internet of opvragen bij uw gemeente.

Bert Bongers is belastingadviseur. Hij stelt dat gemeenten te weinig rekening houden met verschillen tussen panden en dat het vaak de moeite loont om bezwaar in te dienen als u gegronde bezwaren heeft.

In een bezwaarschrift moet je gemotiveerd aangeven waarom de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Download onderaan dit artikel een voorbeeld voor een

bezwaarschrift .

Daarbij kun je onderscheid maken tussen factoren die de woning betreffen (bijvoorbeeld een slechte fundering, scheuren in de muren, het ontbreken van een dakkapel of uitbouw in tegenstelling tot bijvoorbeeld de referentiepanden) en externe factoren.

Bongers heeft uit de jurisprudentie een aantal zogenaamde waardedrukkers gehaald. Dat zijn factoren die concreet hebben geleid tot een verlaging van de WOZ-waarde. Bijvoorbeeld:

• nabijheid van spoorwegen, autowegen en vliegvelden -/- € 30.000
• UMTS zendmast -/- €19.000

• overlast studentenwoning -/-  €75.000

• invloed windmolen -/- € 68.000

• hondenuitlaatplaats -/- €2300

• skatebaan naast woning -/- €18.000

En ook:

• vakantiewoning die niet permanent bewoond mag worden maar waarvan dit wel gedoogd wordt verlaagt de WOZ-waarde

Wettelijke bezwaardrempelVoor het indienen van een bezwaarschrift geldt wel een wettelijke bezwaardrempel. Bij huizen tot en met € 200.000 is de bezwaardrempel 5% van de WOZ-waarde; bij huizen boven de € 200.000 tot en met € 500.000 is de bezwaardrempel 4% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 10.000.

Als een bezwaarschrift tegen een te hoge WOZ-waarde door de gemeente wordt afgewezen kunt u nog naar de rechtbank. In de afwijzing staat bij welke rechtbank je beroep kunt instellen. Deze procedure is niet ingewikkeld, u heeft geen advocaat nodig en dat kunt u doen met een brief vergelijkbaar aan het bezwaarschrift. Download onderaan dit artikel een voorbeeld voor een

beroepschrift . Dat kost u € 41 aan griffierechten. En die griffierechten krijgt u terug als u (gedeeltelijk) in het gelijk wordt gesteld. Bongers benadrukt dat mensen die weg zeker moeten bewandelen als er gegronde bezwaren zijn.

Als de WOZ-waarde van een woning wordt verlaagd, dan leidt dat tot een lager bedrag aan onroerende zaak belasting. Dat verschilt per gemeente omdat gemeenten zelf de tarieven vaststellen. Maar bij een woning met een WOZ-waarde van € 350.000, waarvan de WOZ-waarde 10% lager wordt gesteld, levert dat grofweg enkele tientjes besparing per jaar op de onroerende zaak belasting op.

Maar dat is niet het enige, want aan de WOZ-waarde zijn een aantal heffingen verbonden, zoals het rioolrecht, de afvalstoffenheffing en de waterschapsbelasting. Daarnaast is de WOZ-waarde ook bepalend voor het eigen-woning forfait, dus de bijtelling voor het eigen huis in de inkomstenbelasting. Uitgaande van die woning van € 350.000 en een verlaging van 10%, en een gemiddeld inkomen komt dat per jaar toch gauw neer op € 200 minder aan lasten. Bovendien komt de waardedruk jaarlijks terug, dus gaat het op termijn toch wel om vele duizenden euro's, aldus Bongers.

Huizen in prijs gedaald De laatste tijd zijn woningen in prijs gedaald en dat ziet u niet terug in de WOZ-waarde van 2009 omdat de peildatum 1 januari 2008 is. Die lagere prijzen ziet u volgend jaar in de WOZ-waarde 2010 terug (waarvan de peildatum 1 januari 2009) is.Download hier het beroepschrift en bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde.