Erfscheiding niet conform kadastertekeningen

Ik heb onlangs een huis gekocht. Nou is de tuin niet geheel gesloten, dus wilde ik die afsluiten middels een schutting. Nou bleek de poort van de buurman een gedeelte uit te steken. De buurman wilde eerst van niks weten en meldde "dat het al zo was" en dat het waarschijnlijk op zijn grondgebied zat. Daarmee wilde hij de zaak afdoen.

Ik heb toen de kadaster tekeningen erbij gepakt en nou blijkt dat mijn tuin een stuk te smal is. Helaas mocht ik geen rechten ontlenen aan die tekeningen dus heb ik de veldwerktekeningen opgevraagd. Maar die bestonden niet, dus heeft het kadaster me splitsingstekeningen toegestuurd. Ook daaruit blijkt dat mijn tuin een stuk kleiner is, alhoewel wel minder dan uit de kadaster tekeningen blijkt. De schutting aan de rechterkant zou een stuk naar rechts geplaatst moeten worden.

De buurman, die het huis alleen huurt, is van mijn onderzoek betreffende de erfgrens op de hoogte en is desondanks toch verder gegaan met zijn plan een uitbouw te maken, waarop hij een terras wil maken. Door die uitbouw zou de schutting niet meer een stuk naar links geplaatst kunnen worden, tenminste niet aan de kant van het huis.

De eigenaar van het pand is niet in Nederland en ik krijg maar geen gegevens over wie ik zou kunnen aanschrijven omtrent deze kwestie.

Uiteindelijk wil ik de schutting vernieuwen, want behalve dat het tever naar mijn kant toe is geplaatst, helt het ook nog eens 40 cm (aan de bovenkant) mijn tuin in, het heeft een erg slechte staat van onderhoud.

Wat zijn mijn rechten, wat kan ik allemaal doen?